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Do Contrato de Compra e Venda e a Cláusula Especial: Retrovenda

Introdução

Este artigo visa a discutir, de modo sucinto, a questão relativa aos contratos de compra e venda, mais especificamente no que tange às cláusulas especiais que norteiam a referida relação contratual, dentre elas a Retrovenda.

Dos Contratos em geral

Todo contrato é constituido por duas ou mais pessoas e, é por meio deste negócio jurídico que as partes manifestam sua vontade em relação a algo que se deseja que produza determinados efeitos jurídicos. Nos considerandos do professor Silvio Rodrigues, o contrato " é o veículo da circulação de riqueza e, por conseguinte, só se pode concebê-lo, como instituição pura de direito privado, em regimes que admitem a propriedade individual".

Diz-se determinados, pois, regra geral, as partes são livres para estipular as cláusulas que acharem necessárias ao seu contrato e, estas se tornam lei entre as partes, tudo com base no principio "pacta sunt servanda".

Contudo, esta liberdade de contratar foi limitada pela lei,visto que nos termos do que dispõe o artigo 421 do código civil: "A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato", ou seja como bem expõe Miguel Reale o ocntrato não pode ser transformado em um instrumento para atividades abusivas, causando dano à parte contrária ou a terceiros, uma vez que, nos termos do Art. 187, "também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes".

Portanto, não ha que falar que o contrato deve existir tão somente ao interesse das partes ali presentes, tendo em vista a sua própria finalidade exercendo função perante a sociedade.

Em suma, a atribuição de função social ao contrato não impede que as pessoas, naturais ou jurídicas, livremente o concluam.O que se exige é apenas que o acordo de vontades não se faça em desnvantagem a coletividade, mas sim represente um dos seus meios primordiais de afirmação e desenvolvimento.

Do contrato de compra e venda. Aspectos gerais.

No contrato mencionado em epígrafe a propria lei dá o seu conceito ao estabelecer que neste "(...)um dos contratantes se obriga a transferir o dominio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro"(artigo 481, do Código Civil).

Porntanto, nota-se que deste contrato surgem obrigações recíprocas para as partes, onde o vendedor se obriga a transferir o dominio da coisa e o comprador a pagar o preço estipulado.

Em nosso ordenamento jurídico o contrato de compra e venda por si só não gera direito real, ou seja ele sozinho não gera ao comprador o direito de, por exemplo perseguir o bem, mesmo que este tenha sido transferido a um terceiro de má-fé, ao contrário gera apenas e tão somente a obrigação do vendedor de transferir o dominio da coisa ao comprador.

Natureza jurídica

É contrato consensual (se aprefeiçoa pela mera coincidencia da vontade das partes sobre o preço e a coisa), sinalagmático (envolve prestações recíprocas), oneroso (implica perda patrimonial para ambas as partes), em regra comutativo (a estimativa da prestação a ser recebida por qualquer das partes pode ser feita no momento em que o contrato se aprefeiçoa), em alguns casos sujeito à forma prescrita em lei, porém, no mais das vezes, independendo de qualquer solenidade ( ou seja, independe de forma determinada legalmente).

Elementos da compra e venda:

Consentimento, o preço e a coisa(res).

No consentimento uma parte se obrigam mutuamente: uma a transferir o dominio e outra a pagar o preço ajustado.

O preço deve ser em dinheiro,não pode ser irrisório ou ficticio, pois se assim não for será contrato de troca e doação, respectivamente.

A coisa é tudo aquilo que pode ser objeto de venda, todas as coisas que não estejam fora do comércio. Portanto não podem ser objeto de compra e venda as coisas insuscetíveis de apropriação e aquelas inalienáveis por lei.

Retrovenda

Nesta clásula o vendedor se reserva, em certo prazo, o direito de recobrar o imóvel que vendeu, restituindo o preço, mais as despesas feitas pelo comprador(artigo 505, código civil).Com esta cláusula o vendedor guarda a prerrogativa de resolver o negócio, se for o caso, devolvendo ao comprador o preço, mais os gastos que este,por foça do negócio jurídico, teve que desembolsar.

A retrovenda gera o direito do vendedor de reivindicar a coisa dos adquirentes posteriores, pois tratam-se de dominio resolúvel, nos termos do que dispõe o artigo 1359, do código civil.

Pressupostos da retrovenda

1.Que o exercicio do retrato de perfaça dentro do prazo de tres anos.Se as partes ajustarem prazo maior reputa-se excesso.

2. A referida cláusula deve constar na escritura pública e na transcrição imobiliária.

Em suma, assim como ensina o professor Silvio Rodrigues " o compormisso de compra e venda preenche, com muito mais eficácia e maior economia, o papel que durante algum tempo a retrovenda desemprenhou.Daí ela ser hoje um instituo superado".

Temos ainda em nosso ordenamento jurídico, outras cláusulas especiais de compra e venda, mas não será alvo de nosso presente estudo, mas que vale a pena elencar, para o término deste artigo, são elas: a cláusula de venda a contento, da preempção ou preferência, pacto comprador e o pacto comissório.Estas cláusulas serão alvo de mais estudos em, eventual artigo posterior.