Fundos de pensão de estatais investem mais em shoppings
FINANÇAS 25 DE SETEMBRO DE 2007
Fundações ligadas a empresas privadas, por sua vez, aproveitam a valorização e vendem seus ativos
Fundos de pensão das estatais e de empresas privadas estão com estratégias diferentes para o mercado de shoppings centers. Depois de um período de desinvestimento em ativos imobiliários, os grandes fundos de pensão ligados a estatais voltaram a demonstrar interesse, em comprar participações em shopping centers. Enquanto Previ, os fundos dos funcionários do Banco do Brasil e Funcef, dos empregados da Caixa Econômica Federal, estão investindo um total de quase R$ 2,5 bilhões nesse mercado, os fundos privados, como o Valia, da Companhia Vale do Rio Doce, estão vendendo esse tipo de ativo, aproveitando o bom momento do setor imobiliário que elevou seus preços.
Detentora de 15 shoppings centers onde tem participação direta, a Previ, o maior fundo de pensão do país, com patrimônio de R$ 117 bilhões, é hoje, o segundo maior investidor em shoppings, somando 511.069 metros quadrados, logo atrás da BR Malls, com 759,9 mil metros quadrados destes ativos.
Os investimentos da Previ em shoppings somam R$ 838 milhões, representando 28,59% de seus negócios imobiliários, que chegam a R$ 2,9 bilhões. A rentabilidade da carteira de shoppings da fundação entre janeiro de 2003 a agosto de 2007 alcançou 211,6%, contra um CDI (Certificado de Depósito Interbancário) de 111,87% e um índice atuarial de 71,34%, como informou ao Valor Renato Chaves, diretor de participações da Previ.
Apesar de ter vendido integralmente três participações — uma no shopping Riomar, em Aracaju (SE), outra no Iguatemi, no Rio e no Neumarkt, de Blumenau (SC) —, a Previ não tem como estratégia sair do setor. A fundação dos funcionários do BB está apoiando vários processos de revitalização de alguns destes estabelecimentos comerciais, como Barra Shopping (RJ), Morumbi (SP), Ponteio lar (BH-MGX Parkshopping (DF) e Curitiba, o que significa na prática um aumento do volume de investimentos no setor.
"Não estamos avaliando novos empreendimentos pois privilegiamos a consolidação dos atuais. Mas, rentabilidade observada neste negócio confirma a qualidade da nossa carteira", disse o diretor da Previ.
A funcef, por sua vez, recentemente retomou os investimentos e já está em negociação com shoppings em Cabo Frio (RJ), Macapá e no interior de São Paulo. Um investimento em Brasília já está praticamente fechado, em fase de "due diligence", diz o diretor de investimentos da entidade, Jorge Arraes.
Ele observa que ainda existe um espaço para aumentar a carteira imobiliária e que se trata de um ótimo investimento. "Acreditamos no segmento. Além da rentabilidade, temos o patrimônio", afirma, retaliando a importância de o fundo participar diretamente na gestão dos shoppings.
De fato, os ganhos têm sido expressivos. No ano passado, a rentabilidade atrelada a shopping centers foi de 22% e já superou 8% nos primeiros sete meses deste ano. A meta atuarial do fundo é de 6% ao ano mais a variação do Índice Nacional de Preços ao consumidor (INPC).
O fundo de pensão dos funcionários da CEF administra atualmente participação em 14 shoppings, dentre eles o Morumbi e o Paulista, em São Paulo, além de posições em outras cidades, como Belém, no Pará. A carteira da entidade está próxima a R$ 1,6 bilhão, o que corresponde a cerca de 65% do patrimônio. "Queremos fechar o ano entre R$ 1,8 bilhão e R$ 1,9 bilhão”, diz Arraes.
Em 2004 a direção da Funcef preparou um plano de investimentos para reavaliar os ativos imobiliários e se desfazer dos que não apresentavam bons retornos. Das 19 participações que a fundação tinha, cinco foram vendidas, seja por apresentar rentabilidade baixa ou por impossibilidade de atuar diretamente na gestão. "Às vezes é impossível uma convergência com os sócios”, explica Arraes.
A fundação dos funcionários da Vale do Rio Doce, Valia, vendeu as participações que possuía em três shopping centers. O presidente da Associação dos Fundos de Penção de Empresas Privadas (Apep), Paulo Tolentino, confirma esse desinvestimento nas entidades ligadas a empresas privadas. Ele citou alguns negócios feitos recentemente, como a venda de uma participação em um grande shopping no interior de São Paulo. "A procura dos investidores por participação em shopping está muito grande", diz.
A Petros, fundo de pensão da Petrobrás, com um patrimônio de R$ 34,1 bilhões, tem investimento direto em quatro shoppings — Iguatemi de Fortaleza (CE), Shopping Vitória (ES), Shopping Del Rey (BH-MG), e Market Place Shopping Center (SP) — e adquiriu uma fatia do ABC Plaza Shopping, em Santo André (SP), através de Fundo Imobiliário. A fundação não deixou de investir neste segmento, mas optou por fazê-lo através de instrumentos financeiros, como os fundos de investimento imobiliário ou os certificados de recebíveis imobiliários (CRIS).
"Temos dado preferência a estes instrumentos porque você investe num ativo imobiliário mas não está na gestão direta. Tem porta de saída clara no médio e longo prazo", disse Wagner Pinheiro, presidente da Petros. Segundo ele, a Petros não dispõe de equipe suficiente para acompanhar a gestão cotidiana de um shopping.
Há pelo menos cinco anos os fundos vêm retirando os investimentos em ativos imobiliários. Grande parte desse movimento se deve à regulamentação que limitou esse tipo de investimento a apenas 8% da carteira, além de impor restrições a participações em terrenos e incorporações.
Segundo dados da Associação Brasileira das Entidades Fechadas de Previdência Complementar (Abrapp), a participação desses ativos está em 3%, cerca de R$ 11,3 bilhões.
Além disso, a criação dos planos de contribuição definida (que exigem precificação constante dos ativos devido a possibilidade de migração dos participantes) forçou a migração de alguns fundos para ativos mais líquidos, explica o consultor da RiskOffice*, Fernando Lovisotto.
Segundo ele, de maneira geral esse desinvestimento continua. Além dessas obrigações, os fundos têm aproveitado o bom momento do setor de imóveis, que elevou o valor dos ativos, principalmente de shopping centers, para vender e embolsar recursos vultosos. “Muitos preferem vender a participação e aumentar a parcela imobiliária via compra de ações de empresas do setor ou títulos securitizados", diz o consultor.
Para Chaves, da Previ, o que falta no setor de shopping centers é uma legislação semelhante à Lei das S/A. Ele vem trabalhando na implementação de normas de governança corporativa no setor de investimentos imobiliários, onde se enquadram os shoppings.
O maior problema nesta área de shoppings, diz Chaves, é a sonegação fiscal pois "ela mexe com a rentabilidade do investidor". Já existe o conceito de auditoria itinerante nas lojas, mas é grande a necessidade de melhorar os mecanismos de prestação de contas destes ativos. "O ideal é ter um padrão de conduta neste mercado."
*Um dos sócios da RiskOffice é Marcelo Rabbat, consultor de investimentos especializado em risco de crédito e de mercado. Rabbat é diretor também da PR&A Consultoria.
Autor: Assessoria de Imprensa Web
Artigos Relacionados
Fundos De Pensão Já Têm R$ 7 Bi Em 'private Equity'
Fundação Compra 2%das Ações Novas
Juro Real Abaixo Das Metas Acelera Mudanças Nos Fundos De Pensão
80 Bilhões De Reais Para As Empresas
Metade Dos Planos Investe Em Cotas De Multimercado
Gestão Profissional Ajuda Fundos De Pensão Em Ano Turbulento
Fundações Aumentam A Compra De Título Privado