A usucapião de bem imóvel.
Usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade, ou seja, ao ser reconhecida judicialmente, nasce um novo registro imobiliário, sem proprietários anteriores e com a extinção de eventuais ônus existentes, tais como hipoteca e penhora.
Contudo, o reconhecimento judicial da usucapião depende do preenchimento de determinados requisitos legais.
Em nosso ordenamento jurídico há várias modalidades de usucapião, sendo elas, ordinário, extraordinário e especial urbano e especial rural, sendo que para cada uma há exigências diferentes.
Tamanha é a importância deste instituto que encontra previsão na Constituição Federal (artigo 183 e 191) e no Código Civil (artigos 1.238 a 1.244).
No entanto, de um modo geral podemos dizer que o real escopo da usucapião é garantir a aplicação da função social da propriedade, bem como trazer alguma segurança jurídica àqueles que por longo tempo cuidam de uma propriedade como se sua fosse, fazendo dela sua moradia.
O direito atual busca-se incansavelmente trazer ao cidadão comum uma maior sensação de justiça, motivo pelo qual tanto se fala em função social, tanto nas relações contratuais como no direito de propriedade.
A função social de imóveis tem por objetivo evitar que pessoas com grandes posses e propriedades deixem seu patrimônio fechado, deteriorando-se, sem qualquer utilidade, enquanto grande parte da população não tem sequer um bem para dar-lhe referencia.
Podemos afirmar que, dentre as tantas necessidades da vida, uma das mais importantes seja ter um imóvel, pois, por conseqüência, a pessoa terá um lar, o que lhe dá referência e fixa seu domicílio.
Ora, não nos parece correto que após tantos anos residindo, cuidando, produzindo, enfim exercendo atos de proprietário um indivíduo com boa-fé fosse compelido deixar um imóvel simplesmente porque o real “dono” resolveu reavê-lo.
Ressalta-se a necessidade do elemento boa-fé, pois também não se pode aceitar que um esbulhador venha a se tornar proprietário de um imóvel, haja vista a irregularidade de sua posse.
Antes de analisarmos as modalidades de usucapião e seus requisitos, precisamos entender um pouco o que vem a ser posse.
Posse:
Posse é o exercício pleno, ou não, de alguns dos poderes inerentes ao domínio ou propriedade. É a exteriorização da propriedade, o poder de fato sobre o bem, ao passo que a propriedade é um poder de direito. Poderá ser justa ou injusta.
É considerada injusta a posse obtida mediante violência, clandestinidade ou precariedade.
Violenta é aquela decorrente de esbulho e invasão, clandestina é quando alguém ocupa o imóvel as escondidas, sem ser percebido, e, precária é a posse decorrente de um acordo não cumprido, como, por exemplo, um contrato de locação que, vencido o prazo e solicitado pelo locador a desocupação, o locatário permanece no bem.
Cessando a violenta e/ou clandestina a posse poderá ser convalidada em justa, porém, a precária nunca se convalidará.
Assim, podemos dizer que um invasor, cessados seus atos de violência, poderá tornar-se um justo possuidor, contudo, o mutuário inadimplente, que detêm uma posse precária, nunca poderá se transformar em justo possuidor e assim requerer a usucapião do bem.
Modalidades de usucapião:
Como dito alhures, há em nosso ordenamento jurídico diversas modalidades de usucapião: ordinário, extraordinário, especial urbano e especial rural. Vejamos a seguir cada uma delas e seus requisitos.
- Usucapião extraordinária:
Prescreve o artigo 1.238 do Código Civil:
“Aquele que, por quinze anos sem interrupção, nem oposição possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independente de justo título e boa-fé, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para registro no Cartório de Registro de Imóveis”
Pelo artigo acima temos que, na usucapião extraordinária é necessário apenas e existência dois quesitos: (I) tempo e (II) posse, ou seja, desde que uma pessoa detenha a posse mansa, pacífica e contínua (ininterrupta) de um imóvel por período superior a 15 (quinze) anos, poderá requerer judicialmente o reconhecimento da usucapião, tornando-se deste modo proprietário do bem.
Note-se que nesta modalidade não é necessária a presença de justo título e boa-fé.
Mais adiante, no parágrafo único do mesmo artigo, tem-se que se o possuidor tiver constituído no imóvel a ser usucapido sua moradia ou tiver tornando-o produtivo, o prazo temporal será reduzido para 10 (dez) anos.
Aplica-se tanto para imóveis urbanos quanto rurais.
- Usucapião ordinária:
Dispõe o artigo 1.242 do Código Civil:
“Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, continua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos”
Ao contrário da modalidade anterior, nesta além do tempo e da possa mansa, pacífica e contínua, faz-se necessário também a presença de justo título e boa-fé.
Entende-se por justo título um estado de aparência que permite concluir estar o sujeito gozando da posse do determinado bem de boa-fé, até que circunstâncias outras provem o contrário.
Aplica-se tanto para imóveis urbanos quanto rurais.
- Usucapião especial ou constitucional:
Esta modalidade de usucapião subdivide-se em especial urbano e especial rural.
A usucapião especial urbana encontra previsão no artigo 183 da Constituição Federal, que dispõe:
“Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cindo anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano e rural”
Este dispositivo foi reiterado pelo Código Civil (artigo 1.240).
Para que ocorra a usucapião especial urbana, é necessária a presença de quatro requisitos: (I) posse mansa e pacífica, (II) tempo de 5 anos ininterruptos, (III) imóvel de, no máximo, 250 metros² e (IV) não ser proprietário de outros bens imóveis.
Veja que a lei não faz exige o justo título e boa-fé. Desde que os quatro requisitos acima estejam satisfeitos, é dado ao possuidor o direito de pleitear a usucapião constitucional urbana.
Já a usucapião especial rural encontra previsão no artigo 191 da Constituição Federal, que prescreve:
“Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade”
Esse dispositivo foi repetido pelo Código Civil (artigo 1.239).
Para que ocorra a usucapião rural constitucional, faz-se indispensável à presença de seis requisitos, a saber: (I) posse mansa e pacífica de terra rural, (II) tempo de cinco anos ininterruptos, (III) área não superior a 50 hectares, (IV) produtividade da terra, (V) moradia e (VI) não ser proprietário de outro bem imóvel.
Também aqui é dispensável a presença do justo título e da boa-fé. Basta à existência da posse justa para se pleitear a usucapião.
Esta modalidade de usucapião integra o contexto da política agrícola e da reforma agrária, o que justifica a exigência de que o possuidor torne a terra produtiva e constitua nela sua moradia e de sua família.
Ainda que preenchido todos os requisitos legais, qualquer que seja a modalidade de usucapião que se aplique ao caso concreto, é necessário a propositura de ação para que o juiz reconheça por sentença, que, após o transito em julgado, servirá de título hábil para o registro de propriedade perante o Cartório de Imóveis.
Usucapião e recolhimento de ITBI:
Grande discussão cerca hoje a doutrina quanto à incidência ou não do ITBI – Imposto de Transmissão de Bens inter vivos, no caso de aquisição da propriedade por usucapião.
Apesar de alguns municípios exigirem o pagamento desse imposto também nos casos de usucapião, o entendimento majoritário, inclusive do STF diz que sua cobrança é indevida.
Isso porque segundo a conceituação, o ITBI é devido quando há transferência de propriedade. Contudo, em se falando de usucapião vimos que não há transferência, mas sim aquisição originária da propriedade, descaracterizando portando as características de incidência do imposto.
Contagem do tempo:
Preceitua o artigo 1.243 do Código Civil que, para fins de contagem do prazo para usucapião, poderá ser somada as posses anteriormente exercidas, desde que todas elas tenham sido justa, mansa, pacífica e contínua.
Assim, os herdeiros que permanecem no imóvel após a morte de seus pais, por exemplo, poderão considerar o período de posse por eles exercida, assim como a de seus pais, para preenchimento dos requisitos para usucapião.
Autor: Juliana Egea de Oliveira Almeida
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