Limites da propriedade e restrições do direito de propriedade
As restrições à propriedade decorrem dos negócios jurídicos. Como hipóteses de restrição, têm-se a cláusula de inalienabilidade sobre o imóvel, a pendência de direito real limitado, os pactos obrigacionais registrados em imóveis, os termos livremente convencionados entres os condomínios a que integram a convenção condominial.
Cito as restrições mais relevantes, como a cláusula de inalienabilidade, que pode ser definida como aquela que proíbe a alienação de um bem pelo proprietário em virtude da vontade do alienante. Toma espaço em negócios jurídicos benéficos, liberalidades e pode ser instituída por ato inter vivos ou causa mortis.
Implica também na incomunicabilidade e na impenhorabilidade. Comparta exceções, no caso de expropriação por necessidade ou utilidade pública, estando aí englobada a desapropriação por interesse social e no caso de execução de dívida ativa de impostos devidos em função do próprio imóvel.
Outra restrição é a instituição de bem de família, que pode ser de duas formas: voluntariamente, ou por imposição legal.
Regulamentado pela Lei n. 8009/90, beneficia todas as entidades familiares proprietárias, com vistas a proporcionar uma subsistência digna, ao garantir a moradia do núcleo familiar. O efeito decorrente é unicamente da impenhorabilidade, podendo ser alienado.
Já o bem de família voluntário, torna o prédio residencial impenhorável, inalienável e indivisível.
Os direitos reais sobre as coisas alheias podem ser tidos como uma forma de restrição ao direito de propriedade, vez que estes são instituídos por vontade humana.
Estes se subdividem em: direitos reais de gozo sobre a coisa alheia, direitos reais de aquisição, direitos reais de garantia, e por último, direitos reais sociais.
A doutrina tradicionalmente enumera como direitos reais de gozo: a enfiteuse, a superfície, as servidões, o usufruto, o uso e a habitação.
A enfiteuse, nada mais é que o proprietário do imóvel aforado não possui os poderes inerentes à propriedade do imóvel, sendo seu direito restringido pela instituição do direito real de enfiteuse, por ato de vontade.
A superfície consiste no direito real em que o proprietário concede a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
As servidões proporcionam utilidade para o prédio que pertence a diverso dono. Verifica-se restrições às faculdades de uso e gozo da propriedade.
O usufruto é um direito real na coisa alheia, incidente sobre bens móveis ou imóveis, que confere ao seu titular ? denominado usufrutuário ? o direito de usar e fluir as utilidades da coisa, sem destruição de sua substância.
O uso é em muito assemelhado ao direito do usufruto. Abarca as possibilidades de usar fluir. Tem caráter pessoal, já que se destina à satisfação de necessidades próprias e da família. Tal como o usufruto, restringe os poderes de uso e fruição do bem pelo proprietário.
A habitação consiste nas hipóteses em que o uso de um determinado bem imóvel consistir em habitar gratuitamente, sendo a casa alheia, existirá a configuração de um direito de habitação. Salienta-se que além de ser instituído pelas partes, pode o direito de habitação ser também estabelecido por lei.
Ao direito real de aquisição, qual seja o direito do promitente comprador. Podem ser típicos ou atípicos. Os primeiros são arrolados pelo Código Civil (penhor, hipoteca e anticrese); os atípicos seriam direitos reais que teriam sua finalidade alterada para assegurar uma obrigação.
O penhor pode ser definido como a transferência efetiva da posse que, em garantia do débito ao credor ou a quem o represente, faz o devedor ou alguém por ele, de uma coisa móvel, suscetível de alienação.
Já a hipoteca é garantia real, oponível a terceiros, instituído sobre o bem imóvel ou assemelhado. Havendo inadimplemento da obrigação o bem passa ao credor hipotecário. A hipoteca pode ser de três modalidades: convencional, legal e a judicial.
A anticrese é direito real através do qual o devedor ou outrem por ele, com a entrega do imóvel ao credor, ceder-lhe o direito de perceber, em compensação da dívida, os frutos e rendimentos.
Por fim, temos os direitos de concessão de uso especial para fins de moradia e de concessão de direito real de uso, classificados como direitos reais sociais.
Agora, aos limites à propriedade se relacionam às questões físicas.
Tem-se, desse modo, que a propriedade não pode ser considerada de forma absoluta, infinita. A lei a limita a extensão da propriedade à sua utilidade.
De acordo com o art. 1230 "A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais".
Os frutos e mais produtos da coisa pertencem, ainda quando separados, ao seu proprietário, salvo se, por preceito jurídico especial, couberem a outrem.
Com relação ais bens móveis, a propriedade se limita à coisa e ais seus acessórios.
Autor: Marcos Loguercio Silva
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