Condomínio edilício: penas restritivas de direito aos condôminos inadimplentes condomínio edilício penas restritivas de direito aos condôminos inadimplentes
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
penas restritivas de direito aos condôminos inadimplentes
Ana Carolina de Paiva Sá
Quando se acerta um contrato que o cumprimento de se dá habitualmente, com o pagamento de prestações definidas, fica claro que este pagamento é o principal elemento que garante direito a reclamações e lutas pelo direito. Se, no entanto, este pagamento falha, o indivíduo é sancionado. No caso dos condomínios é o que ocorre: o pagamento dá direito ao uso das áreas comuns, mas pode o inadimplente ser cerceado do seu direito de utilizá-las?
O entendimento jurisprudencial se dá pela possibilidade de que o condômino inadimplente seja restringido do seu fornecimento de água, energia e gás (em casos de gás canalizado), bem como do uso dos bens comuns do condomínio. (ELIAS FILHO, 2005).
No entanto, tal entendimento pode caracterizar, para parte da doutrina, violação a certos princípios constitucionais como o da legalidade ou da dignidade humana. Os defensores dessas restrições, se baseiam no fato de que tais atitudes descumpridoras dos deveres possam ter reflexo na vida do condomínio como um todo, pois tais valores são pagos como forma de rateio das despesas e são antes contribuições que garantem a funcionamento e manutenção do condomínio. Não é justo, destarte, que os outros condôminos se vejam prejudicados pela inadimplência de poucos. Desde que essas penas restritivas de direito sejam compactuadas em Assembléia, na obsta que sejam aplicadas.
De outra banda, os defensores de que a possibilidade de se aplicar, além das penas pecuniárias (multas moratórias), as penas restritivas de direitos causam lesão a princípios constitucionais. (CASCONIS; AMORIS, 2006)
O primeiro princípio a ser ferido é o da dignidade da pessoa humana, uma vez que o corte de energia, água e gás resultam na perda de condições básicas para a subsistência do homem e sua paralisação é abusiva, fazendo com que as pessoas não realizem suas atividades básicas. Além disso, é aplicada uma pena “bis in idem”, já que o condômino será penalizado duas vezes pela mesma transgressão. (TARCHA; SCAVONE JÚNIOR, 1999).
A autotutela, banida pelo nosso ordenamento jurídico, é utilizada pelos condomínios no momento que exerce arbitrariamente essas restrições como forma de acuar alguém a cumprir uma obrigação, uma vez que a nossa legislação dá amplos meios de defesa para que se tenha esse pagamento garantido. O condomínio que age desta maneira atua pessoalmente, ferindo a jurisdição do Estado-juiz, sendo inclusive conduta tipificada no Código Penal Brasileiro, em seu art. 345 que penaliza o “exercício arbitrário das próprias razões”. Logo, aquele que era o prejudicado, passa à condição de réu. É para isso que o ordenamento dá meios processuais próprios para que o condômino inadimplente honre com sua dívida, como disposto no art. 275, II, b do Código de Processo Civil. A ação, com rito sumário, dará condições legais para que se cobre a dívida, incluindo aí as multas e outros valores concernentes ao inadimplemento. (CASCONIS; AMORIS, 2006)
O princípio da legalidade é também corrompido, uma vez que o Código Civil de 2002 não dispõe sobre as penas restritivas de direito. Basta observar seu §1º do art. 1335, no qual está dito que “o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”. E mais adiante, no art. 1348, II o código dispõe que compete ao síndico “cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas”. Sendo assim, numerus clausu, são estipuladas quais sanções são válidas no sentido de punir os inadimplentes condominiais. (TARCHA; SCAVONE JÚNIOR, 1999).
Constitui-se, como visto, que a proibição de acesso a bens comuns e serviços básicos de manutenção da vida geram contrariedades ao sistema de leis que rege nossa sociedade. Não se pode colocar em pauta a autotutela, por mais que seja de um grupo de pessoas, de alguém que se sente lesado nos cumprimento de deveres de outrem. O inadimplemento é desconfortável para quem necessita do valor capital para manter-se funcionando regularmente, mas não dá azo para que se utilize regras há muito revogadas.
REFERÊNCIAS
CASCONI, Francisco Antonio; AMORIS, José Roberto Neves. Condomínio edilício- aspectos relevantes. 2. ed. São Paulo: Editora Método, 2006.
ELIAS FILHO, Rubens Carmo. As despesas do condomínio edilício.Rio de Janeiro: Editora Revista dos Tribunais, 2005.
TARCHA, Jorge; SCAVONE JÚNIOR, Luiz Antonio. Despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio. São Paulo: Juarez de Oliveira, 1999.
