Lucro na Incorporação



Revista Investidor Institucional
Agosto de 2005 - páginas 32 e 33

Depois dos fundos imobiliários, agora é a vez dos fundos em participação imobiliária, uma modalidade de aplicação que pode render IGP-M mais 25% ao ano.

Nos últimos meses, assets independentes e a área de private banking dos grandes bancos de varejo começaram a oferecer um novo produto para atrair a clientela interessada em investir em imóveis e disposta a correr um pouco mais de risco. A novidade são os fundos de investimento em participação imobiliária. Eles funcionam de forma semelhante aos fundos de private equity, mas investem exclusivamente no desenvolvimento de projetos imobiliários.

“Esses fundos estão apenas começando, mas já há muitos investidores interessados”, diz Fabio Nogueira, diretos da consultoria Brazilian Mortgages. Mas atenção para não confundir esses produtos com os fundos imobiliários. Estes investem em imóveis prontos, e o rendimento vem do aluguel desses imóveis. “É quase como uma renda fixa”, explica Sergio Belleza, consultor de investimento da corretora Coinvalores. Já os fundos de participação aplicam na incorporação imobiliária. Os projetos envolvem, em geral, desde a compra de torreno até a venda das unidades construídas. Por isso o retorno da aplicação é a longo prazo (mínimo de três anos).

“É mais fácil abrir um fundo de participação do que um fundo imobiliário. O processo burocrático é menor”, afirma Regis Dallagnese, responsável pela estruturação de fundos de investimento da Rio Bravo. Segundo ele, a Rio Bravo pretende lançar um fundo de participação imobiliária em breve. “Percebemos que há boa demanda por parte do investidor”, diz.

Projetos Imobiliários
O fundo de investimento em participação imobiliária pode investir em qualquer tipo de projeto relacionado ao setor, como casas, apartamentos ou comércio. A empresa gestora é a responsável por arrecadar os recursos dos investidores interessados, selecionar os melhores projetos na área e colocá-los em prática. Os recursos arrecadados são investidos em Sociedades de Propósitos Específicos (SPEs), uma figura jurídica que serve para segregar os riscos. Se a construtora ou outra empresa contratada durante o desenvolvimento do projeto vier a falir, o imóvel não entra na massa falida.

“Com a SPE, é como tivéssemos uma empresa só para fazer a gestão do empreendimento. Assim, fica tudo mais transparente para o investidor”, diz Pedro Klumb, diretor da MSFI, consultoria que faz monitoramento e serviços financeiros imobiliários.

Pela regra da CVM, somente o investidor qualificado (que tem pelo menos R$ 300 mil no mercado financeiro) pode aplicar em fundos de investimento em participação. Ao fazê-lo, é preciso tomar alguns cuidados. O primeiro deles é conhecer a empresa gestora do fundo e o gestor do produto. Isso porque o gestor vai ser o responsável em selecionar os melhores projetos para se investir. “O projeto tem de ser muito bem escolhido, pois o sucesso do fundo depende disso”, diz Dallagnese, da Rio Bravo. Outro ponto a ser observado pelo investidor é quais são os tipos de projeto imobiliário que receberão o investimento e em que cidade os imóveis serão construídos.

Produtos
Uma das primeiras assets a abrir um fundo de investimento em participação imobiliária foi a Hedging-Griffo, em 2003, com o lançamento do HG Realty BC. O fundo tem patrimônio de R$30 milhões e está investindo em cinco projetos, sendo quatro condomínios de apartamentos e um condomínio de casas. Dos cinco, dois estão em São Paulo, dois no Rio de Janeiro e um em Jundiaí, interior de São Paulo.

Segundo Alexandre Machado, responsável pela área imobiliária da Hedging Griffo, são imóveis para a classe média e média alta, na faixa de R$ 140 mil a R$ 540 mil. A cota mínima de investimento foi de R$ 100 mil, e a rentabilidade prevista é de IGP-M mais 20% ao ano.
Segundo ele, a taxa de administração é de 1% sobre o patrimônio mais 1% sobre o capital aprovado em cada projeto. A performance é de 20% sobre o que exceder IGP-M mais 6%.

O segundo fundo, o HG Realty BC II, está em fase de captação. “Já estamos buscando projetos para investir”, diz Machado. O fundo vai funcionar nos moldes do primeiro, mas a expectativa é alcançar um patrimônio de R$ 60 milhões. A captação deve fechar no dia 1º de setembro.

Outra asset management presente neste mercado é a GP Investimentos. Seu primeiro fundo, o GP Desenvolvimento, investirá um total de R$ 11,5 milhões em projetos na Vila Olímpia e no Jardins, em São Paulo. Esses dois projetos foram escolhidos entre um total de 20 analisados.
“São empreendimentos residenciais, com dois dormitórios, voltados para as classes média e média alta”, explica Luciano Lewandowski, diretor da GP Investimentos Imobiliários. O fundo é composto por 30 investidores pessoa física, e a aplicação mínima foi de R$ 200 mil.

De acordo com Lewandowski, a rentabilidade prevista é de 20 a 25% ao ano mais IGP-M. A taxa de administração é de 2% sobre o capital comprometido, e a performance é de 20% sobre o que exceder IGP-M mais 12%. Segundo ele, o que mais atrai os investidores é poder investir na produção. “O atrativo é ver o prédio subindo”.

O banco Banif Primus acaba de criar um fundo de participação imobiliária. O produto irá investir em dois projetos: um de casa prontas residenciais em Porto Alegre e outro de imóveis residenciais de alto padrão em São Paulo. “Até o final do ano, vamos escolher mais um projeto para receber recursos”, conta Alberto Horn, superintendente do Banif Primus Investiment. (PP)

CRIs são outra opção para quem gosta de imóveis

Para quem gosta de investir no mercado imobiliário, outra opção de investimento – além dos fundos imobiliários e de investimento em participação – são os certificados de recebíveis imobiliários (CRIs). “Aumentou o número de investidores individuais interessados, assim como o total de emissões”, diz Reinaldo Zakalski, diretor executivo da consultora de investimentos BI Invest.

O CRI é um ativo de renda fixa, que tem como lastro fundo de pagamento em prestações de aquisições de imóveis e alugueis. Em geral, quem emite são companhias securitizadoras. Funciona assim: a construtora ou financiadora faz um financiamento imobiliário ao interessado no imóvel e, em vez de esperar para receber do credor, vende o crédito para uma companhia securitizadora. Essa, por sua vez, emite um CRI e capta recursos dos investidores.

Segundo Zakalski, em geral, os CRIs têm remuneração de IGP-M mais 10% a 16% ao ano. A maioria dos títulos até agora emitidos tem prazo mínimo de cinco anos. “Mas o investidor pode ter uma remuneração mensal ou anual”, explica. A aplicação mínima é de R$ 300 mil, mas já está em estudo a redução desse valor. Quem ficou interessado em investir em CRI pode procurar uma corretora, pois cerca de 70% das emissões estão registradas na Bovespa.

“Temos nove securitizadoras registradas que já efetuaram várias emissões de CRIs”, diz Charles Mann de Toledo, gerente de operações de renda fixa da Bovespa. Uma das principais vantagens do produto é que há isenção de imposto de renda. Mas atenção na hora de investir. Conforme Marcelo Rabbat, diretor da consultoria Risk Office, o investidor tem de olhar a avaliação de risco do papel, antes de aplicar. “O CRI é quase uma debênture. Por isso é preciso saber o rating antes de aplicar”, afirma.
Autor: Agência Goodae


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