Fiança, Despejo e Multa
Nesta matéria apenas vamos suscitar as alterações mais relevantes em termos práticos no uso do dia a dia, como as perguntas mais constantes sobre: ações de despejos, fiadores e Multa Rescisória.
Dentre as principais mudanças estão a agilidade no processo de despejo, a desobrigação do fiador e a criação de regras para a mudança de fiador durante o contrato. Entenda abaixo as principais alterações que poderão ser introduzidas com a sanção da nova lei:
Processo de despejo
As ações de despejo são reguladas pelos artigos 59 e seguintes da Lei do Inquilinato que terá a inclusão dos incisos VI ao IX, como também o parágrafo 3º.
Em caso de despejo, a ação é suspensa se, em 15 dias, o inquilino quitar integralmente a dívida com o proprietário ou a imobiliária. Com isso, não fica mais valendo a apresentação de um simples requerimento em que o locatário atesta a intenção de pagar a dívida - algo que tem atrasado em mais de quatro meses as ações de despejo. Pelo projeto, caso o inquilino tenha dívida com o proprietário ou a imobiliária, bastará a expedição de um mandado de despejo para que o locatário seja obrigado a deixar o imóvel. Após a sentença de despejo, o inquilino terá 30 dias para se retirar voluntariamente.
Hoje, é exigido que o inquilino receba dois mandados e duas diligências, e o proprietário demora, em média, 14 meses para retomar o imóvel. Com a alteração ficará adotado o mandado único de despejo, acelerando o processo. Com a mudança, a expectativa é que o tempo médio para retomada do imóvel reduza de forma significativa.
Fiador
Entre as mudanças, estão a desobrigação do fiador e a criação de regras para a mudança de fiador durante o contrato. Atualmente, a Lei do Inquilinato não trata do assunto, que vem sendo analisado com base no Código Civil. O projeto beneficia o inquilino que, se for bom pagador, poderá ser desobrigado a registrar um fiador ou qualquer outra forma de garantia (seguro-fiança, depósito caução etc).
O fiador, por sua vez, poderá desistir de seu papel, apenas com a comunicação com 120 dias de antecedência ao proprietário para que seja encontrado outro. O proprietário também poderá exigir um novo fiador, caso o antigo ingresse no regime de recuperação judicial, dando mais garantias ao proprietário. O locador poderá ainda exonerar a empresa fiadora, que passe por crise econômico-financeira.
Nos casos de dissolução familiar ou de morte do locatário, o fiador poderá isentar-se de suas responsabilidades, no prazo de 30 dias após a comunicação feita pelo novo responsável pelo aluguel. Os efeitos da fiança permanecem durante 120 dias após notificação da parte do locador.
Multa rescisória
A proposta adequa ao novo Código Civil o projeto que mantém a proporcionalidade da multa rescisória quando o imóvel alugado for devolvido antes do tempo pactuado no contrato. Ou seja, se o inquilino decidir entregar o imóvel após 18 meses, em um contrato de locação de 30 meses, com multa rescisória de 3 aluguéis, pagará apenas a multa proporcional ao tempo que faltaria para cumprir a totalidade do contrato (30 – 18 = 12 meses faltantes), ou seja, 1,2 aluguel.
Caso a lei passe a valer, todos os locatários poderão pedir que seus contratos sejam readaptados, se o próprio locador não tomar a providência. Nenhuma cláusula poderá ser alterada sem consentimento de ambas as partes.
A alteração da Lei do inquilinato proporciona mais agilidade às ações de despejo, e proporciona mais garantias aos bons inquilinos, atualizando também o procedimento que a muito necessitava de uma repaginação.
*Fernanda Neves da Cruz é graduada em Direito, pós-graduada em Processo Civil e especializada em Direito Imobiliário e Arbitragem. É diretora da Arbimóvel Mediação e Arbitragem para Negócios Imobiliários. Atuou como árbitra entre 2006 e 2008 no Tribunal Nacional Arbitral. E-mail: [email protected]
Autor: Willian Rafael
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