Despesas de Condomínio de Casas e Condomínio de Fato
A Convenção do condomínio teria que estar registrada para o tal efetivo da cobrança?
Como se configura a cobrança? Em caso de atraso e inadimplência, o que a Lei determina? Pode ocorrer a cobrança judicial? Quem pode promover e qual a espécie de ação?
Desde tempos, muito tem se discutido, entre os condôminos, sobre a obrigatoriedade do pagamento das despesas do condomínio, a qual normalmente se reveste pelo nome Taxa de Condomínio.
Mesmo havendo leis que tratam do assunto, é comum que condôminos não aceitem tal dever. Alguns se amparam em argumentos caricatos para se verem livres da obrigação.
Mas nesse caso, não há lacuna nas razões do legislador, nem tão pouco uma forma de isenção, a não ser aquelas convencionadas e registradas.
A lei 4.591/64 regula perfeitamente a relação do condomínio e seus condôminos, entretanto, com a entrada em vigor do novo Código Civil, há ajustes a serem considerados, pois nem tudo que consta da norma de 1964 foi recepcionado pelo Novo Diploma. Tal obrigação, além de estar sustentada em nossas normas, também demonstra a razão da Constituição Federal em tutelar as relações e à dignidade da pessoa humana.
Não obstante, os Tribunais têm decidido a favor dos condomínios, obrigando o pagamento das referidas contribuições.
O condômino é obrigado a contribuir para as despesas do condomínio dentro de sua quota-parte, tendo em vista a Lei determinar e constituir uma obrigação propter rem, ou seja, é uma obrigação própria da coisa, neste caso, do condômino.
Isto revela, portanto, que mesmo aqueles que aguardam o recebimento de sua unidade autônoma devem ter o mesmo tratamento, pois, no tocante aos serviços geradores das despesas, acabam por de alguma forma sendo auferido pelo condômino não morador.
Segundo a Lei 4591/64, a Convenção do condomínio teria que estar registrada para que se efetivasse a cobrança, no entanto os Tribunais já sinalizavam que não havia de tal necessidade.
Agora, pelo novo Código Civil (C.C.), ficou disposto no artigo 1.336 o dever dos condôminos, mencionando em seu inciso I que são obrigados a contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais. Desta forma, não mais exigindo tal registro da Convenção, porém, somente em caso de haver necessidade de acesso ao judiciário, deve a Convenção estar registrada.
A cobrança se configura pelo rateio das despesas que o condomínio possui, ou seja, serviços de portaria, água, iluminação pública, IPTU, impostos gerais e demais serviços prestados.
Em caso de atraso e inadimplência, o novo C.C. determina multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito, além da cobrança de juros que, quando não expresso na Convenção, fica limitado a 1% (um por cento) ao mês.
Pode ocorrer a cobrança judicial, caso a Convenção esteja registrada, sendo proposta pelo(a) síndico(a), o qual, pelo Código de Processo Civil (C.P.C.), é representante legal dos demais condôminos. Confrome determinado também pelo CPC, usa-se uma ação de cobrança.
O rateio das despesas do condomínio é normatizado pelo C.C. e pela Lei 4.591/64 no que não for contrário ao C.C., sendo deliberado sobre sua obrigatoriedade e sua oposição contra quem faltar com seu dever.
Não há imposição de valores pelas normas, entretanto, o cálculo da cota-parte se dá pelos custos mensais do condomínio, o qual, depois de somados, é dividido pelo número de cota-parte existente.
Surgem questões, apresentadas por pessoas leigas do mundo jurídico, que tal cobrança é indevida, tendo em vista o Código do Consumidor, alegando, por vezes, que pelo fato de não estar residindo, não possuir o registro definitivo do imóvel ou não ter o IPTU lançado em seu nome e dentre outros argumentos, não têm a obrigação de contribuir para as despesas do condomínio, tendo em vista o desconhecimento da Lei, o entendimento jurídico das normas, seus princípios, sua hierarquia, interpretação e correta aplicação.
Contudo, deve sim o condômino contribuir com as despesas do condomínio, ficando aquele sujeito às penalidades da Lei e da Convenção, mesmo que esta não esteja registrada no Cartório de Imóveis.
Autor: Otto Luiz Del Ben Júnior
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