Advogados – Direito Imobiliário – Dicas na Compra e venda de imóveis na planta, usados, documentação, vistoria, locação, etc.
Este artigo trata sobre as principais dúvidas na compra de imóveis na planta, imóveis novos prontos e usados, bem como dá dicas sobre cuidados com a documentação e vistoria. Leia mais em www.advbr.com.br
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Compra de imóveis na planta
É normal as pessoas sentirem bastante segurança quando da aquisição de um imóvel na planta, sendo para muitos a realização de um sonho.
Entretanto, para que o sonho não se transforme em pesadelo, ou ainda, para que sejam evitados dissabores, apresentamos algumas dicas para os compradores.
Inicialmente, é importante uma pesquisa sobre a “vida” da construtora, para que não se invista valores – na maioria das vezes expressivos – na compra de um imóvel cuja construtora acaba falindo no curso da obra. Uma vez constatada a solidez da construtora/incorporadora, antes de assinar o contrato o interessado deve analisar todas as suas cláusulas, sobre as quais fazemos as seguintes observações:
Dicas de Compra
Adquirir um imóvel, sonho de milhões de brasileiros, tem se tornado difícil de virar realidade. O alto valor do investimento para os padrões de renda da grande maioria é, talvez, a primeira e principal dificuldade encontrada. Para vencer esta barreira muitos fazem a opção de comprar suas casas ou apartamentos, durante a construção ou na planta, diretamente das empresas incorporadoras. Muitos contratempos podem ocorrer até a entrega das chaves e a transferência legal da posse do imóvel. A atividade de incorporação imobiliária e edificação sob o regime de condomínio é regulamentada pela Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e complementada pela 8078/90.
Dicas do escritório para a Compra de Imóvel Em Construção ou na Planta.
PRINCIPAIS IRREGULARIDADES COMETIDAS PELOS VENDEDORES
• Veiculação de anúncios e publicidade sem o número do registro da incorporação, como determina o § 3º do artigo 32, da lei 4591/64. Ao invés do número de registro da incorporação, são indicados enganosamente no Contrato de Compra e Venda outros números tais como nº de registro do terreno, nº do registro da Convenção de Condomínio ou o nº do protocolo do registro;
• Venda de imóveis antes do Registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, em desacordo com o art. 32 da Lei 4.591/64.
• Venda de imóveis hipotecados nos agentes financeiros, caracterizando fraude e impedindo que o comprador exerça seu direito de averbar o Contrato de Compra e Venda;
• Alterações no projeto da edificação, já aprovado na Prefeitura, sem a prévia e expressa concordância dos interessados;
• Atraso na entrega do imóvel;
• Utilização de materiais diferentes e de qualidade inferior ao anunciado, configurando propaganda enganosa
• Cobrança de correção mensal das prestações, em desacordo com a lei em vigor;
• Inserir no Contrato de Promessa de Compra e Venda, com a intenção de desvinculá-lo da Lei 4.591/64, designações não regulamentadas tais como Regime de Preço Fechado, área privativa, área total e ainda, cláusulas conflitantes com as daquela lei e/ou redigidas de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.
• Comprando um imóvel na planta
• A compra de um imóvel na planta é uma decisão de muitos que sonham com a casa própria, e o período de construção resulta muitas vezes de uma longa espera, que termina com o comunicado para entrega das chaves do novo lar, entretanto, o comprador deve conter a natural ansiedade de concluir logo esta etapa, exigindo uma segura vistoria de recebimento do imóvel.
• O ideal é que o novo comprador agende com a construtora a conferência do novo imóvel acompanhado de um profissional habilitado, com formação nas áreas afetas à construção civil, preferencialmente com formação e experiência na área pericial, que poderá verificar as especificações, condições de acabamentos e as instalações elétricas e hidráulicas, dentre outros itens. Este profissional pode ser pesquisado junto ao IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.
• Independente de quem irá realizar esta tarefa, o primeiro passo a ser seguido pelo comprador é a cópia dos documentos de aquisição do imóvel, especialmente o contrato de compra e venda, contendo as especificações, folhetos publicitários e o memorial de incorporação, que encontra-se registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
• A primeira preocupação neste tipo de atividade refere-se aos elementos de natureza estética, notadamente quanto aos materiais aplicados, que devem obedecer às especificações contidas nos documentos de venda, especialmente no que se refere aos materiais de acabamento, quanto ao tipo, marca e outras características determinadas inicialmente.
• Lembramos, entretanto, que podem ocorrer variações, especialmente de pequena monta, e que não prejudiquem a adequação ao uso dos materiais instalados, devendo o rigor dessa análise ser entendido como sua compatibilidade ao padrão construtivo e futura utilização pelo usuário.
• O segundo aspecto a ser observado refere-se à existência de defeitos que comprometam o uso do imóvel, quando deverá ser testado o correto esquadro de portas e janelas, o funcionamento adequado das instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias, além de possíveis defeitos construtivos, tais como rachaduras, trincas e descolamento de revestimentos.
• Todas e qualquer desconformidade deve ser registrada no documento de vistoria, que deve ser executado por profissional habilitado será configurado como um laudo, onde ficarão apontadas essas anomalias, devidamente acompanhadas de fotos e documentos comprobatórios, lembrando que é fundamental que se justifique a ocorrência, segundo parâmetros técnicos aceitáveis, e não fruto de mero desejo ou vaidade do adquirente.
• Finalmente, o comprador deve estar atento aos prazos para registrar sua reclamação, que no caso de problemas aparentes, ou seja, aqueles que são possíveis de serem observados imediatamente, fruto da observação visual, este prazo é de 30 dias.
• No caso dos denominados vícios ocultos, ou seja, aqueles não possíveis de percepção a olho nu, que são detectados somente com o uso, sendo o mais comum a ocorrência de vazamentos, estes devem ser relatados em até 90 dias após sua constatação, por meio idôneo, como carta com aviso de recebimento ou protocolo direto.
• Dicas na Vistoria Passo a Passo
• Tenha a planta baixa da unidade e o memorial descritivo sempre à mão. O memorial traz todas as especificações do empreendimento e das unidades (apartamentos ou casas). Sua posse é indispensável para uma checagem detalhada.
• Cuidado com as denominações "similar" ou "equivalente", termos que podem causar divergência com relação à qualidade dos acabamentos.
• Verifique se não houve inversão na numeração da unidade adquirida, checando os finais e as prumadas do edifício.
• Cheque a qualidade da construção e dos materiais, comparando as marcas instaladas com as mencionadas no memorial. Merecem mais cuidados itens como metais e louças; azulejos e pisos.
• Atente também para a qualidade das instalações elétrica, hidráulica, de gás, telefonia e interfonia.
• O nivelamento dos pisos. Pode haver degraus de um ambiente para outro.
• Para saber se as paredes estão tortas ou com excesso de ondulações na massa fina ou gesso observe-as contra a luz, pelos cantos. Veja se a pintura (cor e textura) está homogênea.
• Solicite à incorporadora ao menos um soquete em cada um dos ambientes para checar o funcionamento dos pontos de luz.
• Na cozinha e no banheiro, verifique se louças, bancadas e acessórios estão quebrados, trincados ou riscados. Olhe o estado e a fixação dos tampos de pedra das pias. Tampos com fixação através de estrutura metálica costumam ser mais resistentes. Cubas e sifões também precisam ser checados, há possibilidade de vazamentos.
• Abra todas as torneiras, os chuveiros e acione as descargas, de preferência ao mesmo tempo, para checar se a pressão é boa e se há vazamento nas ligações (flexíveis e sifões).
• Confira a qualidade das esquadrias (portas e janelas). Abra e feche esses itens várias vezes e teste travas e chaves. Confira o estado das ferragens. Muitas vezes as dobradiças são lixadas, perdem a proteção e acabam por enferrujar.
• Um balde d'água serve para verificar o nivelamento dos pisos das áreas frias (área de serviço, banheiro e cozinha). Se a água empoçar é sinal de problema A impermeabilização do box e da varanda também devem ser verificadas assim. Despeje bastante água nos ralos para verificar se há refluxo causado por entupimento.
• Confira se o número de vagas na garagem bate com o número especificado no memorial.
• Cheque a proteção contra incêndio do condomínio, hidrantes, portas corta-fogo, etc.
• Não esqueça de fazer uma vistoria geral no edifício, visitando áreas comuns como playground, piscina, sala de ginástica, home theater e salão de festas.
• Leve uma máquina digital e tire quantas fotos forem necessárias - se necessário - filme o local.
• Um imóvel novo tem garantias que devem ser cumpridas, mas o consumidor também precisa preservar o local. Estar ciente das obrigações de cada uma das partes é o primeiro passo para evitar abusos.
• “A garantia é de cinco anos de solidez e de segurança. As construtoras costumam estabelecer prazos diferenciados no manual do proprietário para cada item. Mas, se não houver descuido do consumidor, ela é obrigada a corrigir o defeito.
• As reclamações mais recorrentes são sobre infiltrações, rachaduras, descolamento de pastilhas e erro de metragem. “O erro de metragem é o mais comum. Às vezes, um apartamento chega a ter um metro de diferença. Como a venda de imóveis é por metro quadrado, o consumidor deve entrar com ação na Justiça para receber a quantia paga a mais.
• O ideal é que, próximo ao vencimento da garantia, o condomínio contrate um perito para fazer uma avaliação geral do lugar. Caso encontre algum vício grave, deve notificar, como já falado, a Construtora, salientando-se que a comunicação sobre a existência de defeito interrompe o período para prescrição da garantia, ou seja, assim que identificar um problema, comunique mediante protocolo ou notificação extra judicial - esse prazo só volta a contar após a solução do problema. Após a notificação sobre o problema, a construtora tem prazo de 30 dias para atender o cliente. Mas isso nem sempre ocorre.
Cláusulas abusivas
Há alguns anos, era comum existir cláusula contratual isentando a empresa de qualquer responsabilidade financeira caso a área da unidade imobiliária fosse até 5% menor que a estipulada em contrato. Essa espécie de cláusula é abusiva porque estabelece a exoneração do dever de indenizar, em nítida afronta ao artigo 51, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor (CDC)”. “Ora, uma área menor implicaria, certamente, preço proporcionalmente menor ou até a não realização da compra. Assim, nada mais justo e legal do que o consumidor poder ser indenizado ou pedir o cancelamento do contrato, caso a área acabe, por problemas de engenharia, ficando menor do que fora estipulado”.
João*, 64 anos, bem que tentou fazer uso desse direito. Mas a construtora não quis acordo e ele teve de entrar na Justiça. “Há dois anos, recebi meu apartamento... No dia da entrega das chaves, não conferi a vaga na garagem porque estava acostumado a usar o estacionamento e conhecia o lugar. Mas eles foram obrigados a fazer ajustes para obter o Habite-se. Com isso, minha vaga mudou de lugar e ficou muito estreita. Quero meu dinheiro de volta ou uma nova vaga”, conta ele.
Antes mesmo de morar no local, é possível identificar alguns problemas. Isso porque toda construção possui um memorial descritivo, registrado em cartório, com as especificações do imóvel, inclusive no que se refere a materiais de acabamento. Na vistoria para a entrega das chaves, o consumidor deve conferir tudo. Há alguns problemas que só são identificados com o tempo. Os moradores do Condomínio de um condomínio na Zona Norte, por exemplo, receberam os apartamentos em junho e julho do ano passado. Tudo transcorreu bem até as primeiras chuvas fortes, em dezembro de 2008. “Desde então, sofremos com alagamentos nas garagens e no fosso do elevador. Sem escoamento, a água do jardim suspenso também invade o térreo e o corredor que dá acesso aos apartamentos”, relata o síndico e morador do lugar José de 52 anos.
Abusiva
TJ/RS considera abusiva cláusula que impõe cobrança de aluguel até vistoria final
Cláusula que obriga inquilino a pagar aluguel após a entrega das chaves, até que o imóvel esteja nas mesmas condições em que foi recebido, é abusiva. A decisão é da 3ª turma Recursal Cível que, confirmando sentença do Juizado Especial Cível do Foro Regional da Tristeza de Porto Alegre, determinou que a imobiliária Stefani Imóveis Ltda. devolva valores pagos a mais.
No recurso, a administradora alegou ilegitimidade passiva e ativa. Defendeu ainda que a exigência está prevista no contrato e afirmou que apesar de o locatário ter deixado o imóvel em dezembro, o local estava cem condições precárias, de forma que o aluguel continuou a correr até o dia 12 de fevereiro.
O relator do recurso, Juiz Eugênio Facchini Neto, observou que apesar de o inquilino ter descumprido uma das obrigações contratuais, o que foi comprovado pelo laudo de vistoria, é incabível a aplicação da penalidade prevista. Salientou que a exigência de devolução do bem nas "mesmas condições em que foi recebido" é um critério muito vago. Salientou que é comum o inquilino não concordar com a vistoria final e as partes discordarem sobre a extensão dos danos dos quais o inquilino é responsável e, nessa situação, estaria obrigado ao pagamento dos alugueis até que houvesse uma posição final do proprietário.
Enfatizou ainda que, em especial no caso em questão, o resultado da vistoria foi comprovadamente comunicado apenas dois meses após a desocupação. Portanto, se permitida a aplicação da cláusula, o autor estaria sendo penalizado por uma negligência da imobiliária. Dessa forma, concluiu que o último aluguel devido pelo locatário era referente a dezembro, quando as chaves foram entregues, cabendo a administradora devolver o valor de R$ 615,64, pago pelo mês de janeiro.
Ilegitimidade
A respeito da alegação de ilegitimidade passiva, o relator ponderou que, ainda que exista jurisprudência entendendo que a imobiliária é somente mandatária do proprietário e, portanto, o dono do imóvel é quem deveria ser acionado, no caso, a Stefani é parte legítima. O Juiz Facchini ressaltou que esse é um caso em que o locatário sequer sabe quem é o dono do imóvel, pois todas as tratativas são feitas com a administradora. Apontou que a imobiliária pode, posteriormente, repassar ao proprietário eventuais consequencias econômicas.
Na análise da ilegitimidade ativa, de que o autor deveria ser a pessoa que firmou o contrato de locação, afirmou estar evidente que o autor da ação era quem efetivamente ocupava o imóvel, fato que era de conhecimento da imobiliária, que emitiu recibo de quitação em nome do autor. Portanto, mesmo que o contrato não esteja em seu nome, ele tem o direito de ajuizar a ação.
Votaram de acordo com o relator os Juízes de Direito Eduardo Kraemer e João Pedro Cavalli Júnior. A decisão é do dia 18/12.
• Processo : 7100220588
Assista o vídeo que da dicas para a vistoria do imóvel novo
http://www.zap.com.br/revista/imoveis/ultimas-noticias/assista-no-zap-como-realizar-a-vistoria-do-novo-imovel-para-evitar-problemas-20090831/
DIREITOS DO CONSUMIDOR PREVISTOS NA LEI 4.591/64 E 8078/90
• Ter indicado no contrato o prazo para entrega da obra, sem justificativas vagas para os atrasos.
• Constituir Comissão de Compradores para representá-los junto ao incorporador, para todos os assuntos que envolverem o bom andamento da obra.
• Ser informado, de 6 em 6 meses, sobre o andamento da obra.
• Ser indenizado por prejuízos decorrentes do atraso ou da não conclusão da obra no prazo ajustado.
• Impedir alterações no projeto e na execução da obra, nas partes comuns, nas unidades e suas frações ideais ou que prejudiquem terceiros, as quais só poderão ser efetuadas com a aprovação unânime dos interessados.
CUIDADOS QUE O CONSUMIDOR DEVE TER NA COMPRA DE IMÓVEIS USADOS
• Exigir do vendedor, COMO É DIREITO DO COMPRADOR, a minuta do Contrato de compra e Venda para prévio exame, bem como o NÚMERO DE REGISTRO DA INCORPORAÇÃO. Pedir no Cartório de Registro de Imóveis cópia da Certidão de Registro da Incorporação e da Licença (Alvará) de construção do imóvel. NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA, SE:
a) existir hipoteca sobre a incorporação.
b) a incorporação não estiver registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
c) a Licença (Alvará) de construção não estiver regular. Verifique na Prefeitura.
• Verificar a idoneidade da empresa incorporadora no Fórum, nos Cartórios de Registro de Protestos e no PROCON. NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA, SE:
a) existir processos na Justiça contra o vendedor.
b) existir protestos de títulos nos Cartórios.
c) existir registro de lesões ou danos a consumidores, no PROCON.
• Ler e reler cuidadosamente o Contrato de Compra e Venda, se possível com a orientação de um advogado, ANTES DE ASSINAR qualquer documento ou FAZER QUALQUER PAGAMENTO. NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA, SE:
a) não constar no Contrato o NÚMERO DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO no Cartório de Registro de Imóveis.
b) não constar no contrato os DIREITOS DO CONSUMIDOR/COMPRADOR, previstos nas leis 4.591/64 e 8.078/90, especialmente seu art. 46.
c) as informações do contrato DIVERGIREM das da Certidão de Registro de Incorporação e Alvará.
d) não constar do Contrato o REGIME DE CONSTRUÇÃO: Obra por Empreitada Reajustável ou a Preço Fixo e Obra por Administração ou a Preço de Custo.
• Visite outros imóveis que estejam sendo construídos ou tenham sido entregues recentemente pelo vendedor. Informe-se com outros compradores. NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA, SE:
a) existir problemas de construção, de qualidade e de acabamento na edificação.
b) as reclamações de defeitos na construção e no acabamento não foram sanadas pelo incorporador.
c) forem detectados impedimentos legais e atrasos injustificados na. entrega de outras obras.
d) quando da entrega dos imóveis seus preços ficaram acima dos ajustados nos contratos e/ou do mercado.
• RECOMENDA-SE fazer constar no contrato cláusula que garanta a sua IMEDIATA RESCISÃO E DEVOLUÇÃO dos valores pagos, devidamente corrigidos, caso a obra não seja entregue na data ajustada ou sua conclusão seja retardada injustificadamente.
• Efetivada a compra, vá ao Cartório de Registro de Imóveis para AVERBAR, À MARGEM DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO ou Contrato de Compra e Venda, devidamente assinado pelas partes e por duas TESTEMUNHAS, o que dará GARANTIAS LEGAIS.
Documentos que o comprador deve exigir na Compra de Imóvel Usado.
• Cópia da Escritura e do registro do imóvel junto ao cartório de registro de imóveis
• Certidão Negativa de Débitos Condominiais (em caso de apartamento). Caso não estejam quitados, os débitos recairão sobre o novo proprietário
• Certidão de propriedade com negativa de ônus com vintenária (situação do imóvel durante os
vinte últimos anos)
• Certidões pessoais do vendedor em distribuidores civis, justiça federal, cartório de protesto
e executivos fiscais devem ser verificados na cidade na qual se localiza o imóvel e na qual resida o vendedor, caso sejam diferentes
• Certidão Negativa de IPTU e o carnê com as parcelas quitadas. Mas fique de olho no prazo:
todas as certidões têm validade de trinta dias
• Certidão de Propriedade, com averbação da construção, em se tratando de casa. Senão, o
novo proprietário corre o risco de estar comprando apenas o terreno e não a construção
Precauções na Compra
Alguns cuidados são necessários antes de se comprar um imóvel. Estes cuidados podem garantir o sucesso da da aquisição e evitar transtornos e prejuízos. São eles:
• Solicitar ao vendedor do imóvel as Certidões Negativas dos Cartórios de Protestos dos últimos cinco anos. Isso vai apontar se ele tem títulos protestados. Na capital, essa consulta deverá ser feita nos dez cartórios da área.
• Solicitar ao vendedor as Certidões Negativas dos Distribuidores Cíveis referentes aos últimos dez anos. Esse cuidado aponta se a pessoa que está vendendo o imóvel teve seus poderes interditados pela família, se é tutelado ou se há outros entraves.
• Com as Certidões Negativas da Justiça Federal, no período de dez anos, verificar se o atual proprietário do imóvel tem ações e execuções cíveis, criminais e fiscais contra ele.
• Solicitar a Certidão Negativa de Tributos Municipais do imóvel. Este documento é expedido pela prefeitura e aponta se há débitos no pagamento do IPTU.
• Solicitar a Certidão de Filiação Vintenária atualizada do imóvel. Este documento é expedido pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis e relata todas as alterações realizadas no registro nos últimos 20 anos, apontando se existe ônus, dívida ou ação de execução sobre o imóvel pretendido, ou se o mesmo está penhorado. Essas despesas devem ser de responsabilidade do proprietário/vendedor do imóvel. Mas pode ocorrer acordo entre as partes para a divisão dos gastos.
• Verificar a atual escritura do imóvel e as anteriores, para saber se entre elas há alguma fraudada, o que poderá invalidar a aquisição.
• Caso o representante do vendedor esteja intermediando a negociação por meio de procuração, o ideal é solicitar uma cópia do documento, ir até o cartório onde o mesmo foi lavrado, verificar o livro onde foi registrado e pedir uma certidão atualizada da procuração em questão.
• Verificar se foi feita a averbação da construção do imóvel em cartório, se a contribuição do INSS da obra foi recolhida e se o imóvel está regularizado na prefeitura local, com planta aprovada e habite-se.
• No caso de apartamento, solicitar ao síndico do edifício uma declaração de quitação das taxas de condomínio.
• Verificar com alguns vizinhos detalhes importantes sobre o imóvel: sua situação legal e até mesmo sobre o próprio condomínio. Vale a pena checar todos esses detalhes para fazer uma aquisição tranqüila.
Itens a serem observados com cuidado
1) Indexadores
Normalmente, e de forma equivocada, ao comprarem imóveis na planta as pessoas não prestam a devida atenção ao indexador que é utilizado para corrigir o valor das prestações, havendo bastante controvérsia sobre qual deles melhor reflete os custos da construção sem, no entanto, ser muito onerosa ao adquirente. É sempre importante o comprador analisar a variação dos indexadores nos últimos meses.
Dois são os indexadores utilizados no mercado imobiliário brasileiro:
- CUB (Custo Unitário Básico): calculado mensalmente pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon) de cada estado, leva em consideração um grupo de produtos empregados nos projetos, como é o caso, por exemplo, de areia, revestimentos, tubos, pisos, janelas. Em linhas gerais, o CUB reflete o custo básico para a construção civil. O CUB é um indexador regional fixado pelas próprias construtoras, o que, logo de início, já exige cautela antes da assinatura do contrato.
Tendo em vista que o CUB se refere ao custo para a construção civil, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que esse índice não pode ser aplicado quando se tratar de imóvel cuja obra já foi finalizada (REsp nº 936.795/SC).
- INCC (Índice Nacional da Construção Civil): revela a variação percentual dos preços da mão de obra e dos materiais no setor imobiliário.
Tal como o CUB-Sinduscon, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu pela sua inaplicabilidade após a conclusão da obra (AgRg no REsp nº 761.275/DF)
2) Perda de valores pagos
Muitos dos contratos possuem cláusulas estabelecendo a perda de valores em favor da construtora no caso de haver a rescisão contratual por inadimplência.
O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 51, II, estabelece que são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que fixam a perda de quantias pagas pelo consumidor.
Isto, contudo, não significa que no caso de inadimplência que resulte na rescisão do contrato o consumidor tenha direito de ser reembolsado na totalidade do que pagou. Na verdade, o que a legislação proíbe é a previsão contratual de perda da integralidade dos valores pagos pelo comprador. Assim, terá direito de receber o que pagou com o desconto de alguns valores, que segundo a jurisprudência, pode ser de 25% (STJ, AgRg no REsp nº 525.444/MG). De fato, quando do fechamento do negócio, a construtora suporta gastos de natureza administrativa e operacional, como por exemplo, de corretagem e publicidade o que justifica a retenção de parte dos valores pagos.
3) Capitalização de juros – Anatocismo
Quando se fala em juros capitalizados ou compostos faz-se referência a uma prática através da qual os juros são calculados sobre os próprios juros devidos. Noutras palavras, os juros vencidos são incorporados ao capital para que sobre este novos juros sejam computados. Esta sistemática é vedada pelo Decreto nº 22.626/1933 (conhecido como “Lei da Usura”), que em seu artigo 4º estabelece que “é proibido contar juros dos juros; esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em conta-corrente de ano a ano”.
Julgando recursos que versaram sobre juros compostos o Supremo Tribunal Federal editou a Súmula nº 121, com o seguinte teor: “É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada”.
Entretanto, no que se refere às operações com instituições financeiras há que se ressaltar o entendimento da mesma Corte de Justiça firmado pela Súmula nº 596, segundo a qual “as disposições do Decreto 22.626/1933 não se aplicam às taxas de juros e aos outros encargos cobrados nas operações realizadas por instituições públicas ou privadas, que integram o sistema financeiro nacional”.
Uma vez editada esta súmula não demorou a surgir defensores da tese de que o artigo 4º da Lei de Usura, ao vedar a capitalização de juros, não alcança os empréstimos concedidos por instituições financeiras.
Em razão dos acalorados debates sobre esses entendimentos divergentes o Poder Judiciário foi instado a se manifestar, vindo a concluir que a citada Súmula nº 596 não afasta a vedação contida no entendimento constante da Súmula nº 121, inclusive no que se refere às operações com instituições financeiras. Isto porque, quando da edição da Súmula nº 596 a Corte se referia apenas às taxas de juros e outros encargos, mas não à sobreposição de juros (anatocismo – cobrança de juros sobre juros). Nesse sentido:
“JUROS. CAPITALIZAÇÃO. A capitalização semestral de juros, ao invés da anual, só e permitida nas operações regidas por leis ou normas especiais, que expressamente o autorizem. Tal permissão não resulta do art. 31, da Lei n. 4595, de 1964. Decreto n. 22.626/1933, art. 4.. Anatocismo: sua proibição. Ius cogens. Súmula 121. Dessa proibição não estão excluídas as instituições financeiras. A súmula 596 não afasta a aplicação da súmula 121. Exemplos de leis especificas, quanto a capitalização semestral, inaplicáveis a espécie. Precedentes do STF. Recurso extraordinário conhecido, por negativa de vigência do art. 4. Do Decreto n. 22626/1933, e contrariedade do acórdão com a Súmula 121, dando-se-lhe provimento.” (RE nº 100.336/PE).
Ressalte-se que a proibição de se calcular juros pela forma composta tem exceções previstas no próprio Decreto nº 22.626/1933, bem como sendo admitida em situações que envolvem cédulas de crédito rural, industrial e comercial, tal como consta da Súmula nº 93 do Superior Tribunal de Justiça: “A legislação sobre cédulas de crédito rural, comercial e industrial admite o pacto de capitalização de juros”.
Outras situações poderão ser legalmente previstas como passíveis de sobreposição de juros, valendo lembrar que o Código Civil (2002), em seu artigo 591, prevê a possibilidade de capitalização anual em mútuos de fins econômicos.
Desta maneira, é muito importante o adquirente de imóvel na planta verificar se no contrato não há cláusula prevendo que os juros serão calculados pela forma composta, pois isto certamente implicar maior onerosidade.
Como esclareceu o Desembargador Luiz Ambra (TJ/SP – Ap. Cív. nº 245.926-4/8-00), a Tabela Price surgiu na França que por não exisitr correção monetária não chegava a acarretar a sobreposição de juros, remunerando só, e somente só, o capital – nada a ele acrescido ou incorporado.
No Brasil, por outro lado, após a aplicação da TP (Tabela Price) e alcançado o valor da prestação, o saldo devedor é submetido a atualização mensal, e com a amortização pela Tabela Price o saldo devedor não para de crescer. Assim, as diferenças são incorporadas ao saldo total em aberto e passam a integrar o capital, sendo que sobre este novos juros incidirão (sobreposição de juros – capitalização). Clara, portanto, a mascarada capitalização de juros.
4) Multa moratória
Inegavelmente, a relação jurídica entre o comprador e a construtora/incorporadora é de natureza consumeirista, aplicando-se, portanto, as regras da Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor – CDC).
O parágrafo 1º do artigo 52 dessa lei é claro ao estabelecer que “as multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigações no seu termo não poderão ser superiores a dois por cento do valor da prestação”.
Desta forma, tem-se por abusivas todas as cláusulas que fixem multas superiores a 2% no caso de mora.
5) Patrimônio de afetação
Logo no início sugerimos que o comprador fizesse uma pesquisa sobre a solidez da construtora para não sofrer as nefastas consequências de uma eventual falência.
Entretanto, pelo “patrimônio da afetação” a construtora destaca de sua propriedade um patrimônio próprio para cada empreendimento, passando a ter uma contabilidade própria, desvinculada de todas as demais operações da incorporada/construtora, atribuindo maior segurança aos adquirentes quanto à destinação dos recursos aplicados na obra.
Com o patrimônio de afetação evita-se o chamado “efeito bicicleta” ou “pedalada”, que ocorre quando as empresas que enfrentam dificuldades econômicas desviam recursos de um novo empreendimento para um anterior e assim sucessivamente.
O patrimônio de afetação todas os débitos de origem tributária, trabalhista e perante instituições financeiras, ficam restritas ao empreendimento, não se relacionando com nenhum outro compromisso ou dívida da construtora/incorporadora.
Assim, mesmo decretada a falência da construtora os adquirentes poderão continuar com a obra, procedendo à contratação de outra construtora/incorporadora, assegurando a entrega de imóvel adquirido na planta.
O ponto desagradável do patrimônio de afetação é que os compradores terão mais gastos, pois deverá ser contratada uma auditora destinada a acompanhar as contas da obra.
É importante o comprador consultar se há o registro em cartório do imóvel como patrimônio de afetação, bem como se há auditoria contratada, devendo, ainda, analisar toda a documentação sobre a regularidade da obra.
6) Outras dicas
- Sempre que o assunto for contrato, as partes devem ter muita atenção, pois mesmo aqueles que parecem ser bastante simples podem conter disposições que admitem interpretações diversas, inclusive em desfavor do consumidor. Por isso, antes de assinar qualquer contrato ou documento é interessante consultar um advogado especializado em Direito Imobiliário, pois assim poderão ser eliminadas dúvidas e até solicitada a modificação de cláusulas que possam, no futuro, gerar aborrecimentos.
- Ao ler o contrato verifique se tudo que foi ofertado e prometido pela construtora está sendo cumprido, inclusive os dados constantes do material publicitário e memorial descritivo do imóvel, estabelecendo multas para a construtora no caso de descumprimento do contrato.
- Todos os documentos relativos à construtora referentes à prefeitura e ao Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (Crea) devem ser analisados antes da assinatura do contrato ou proposta de compra, vez que assinada a proposta e havendo desistência, pode haver a incidência de multa.
- Condicione a efetivação do negócio à apresentação, pela construtora, dos seguintes documentos: certidão negativa de ações cíveis, fiscais e criminais junto à Justiça Comum e Federal; certidão negativa de ações trabalhistas; certidão trintenária do imóvel; certidão negativa de débitos junto ao Estado e ao município; declaração de inexistência de débitos condominiais; certidão da junta comercial atualizada; certidão negativa de débito do imóvel e do proprietário junto ao INSS e junto à Receita Federal e certidão de protestos do vendedor.
- Se, por hipótese, houver financiamento pela Caixa Econômica Federal, há a obrigatoriedade de a construtora elaborar a “Cartilha do Proprietário”. Nesta devem ser apresentadas algumas informações, como, por exemplo: dados básicos do contrato de financiamento; formas de utilização do FGTS; seguro; procedimento para o adquirente vistoriar o imóvel e o que fazer no caso de irregularidades; orientações ao adquirente quanto à manutenção do imóvel; noções de convivência comunitária; direitos e deveres; outras informações relevantes, surgidas no curso do projeto de trabalho social. Solicite, portanto, a sua cartilha.
- Não jogue fora o material publicitário do empreendimento (folhetos, folders, anúncios de jornais, revista, rádio, televisão e internet), pois poderão, eventualmente, servir como prova de que o produto ofertado que você pretendeu adquirir não é aquele que está sendo entregue.
Dicas de Locação
O primeiro passo para se alugar um imóvel é a escolha, levando em consideração a localização e o preço. É preciso observar a infra-estrutura de serviços prestados na redondeza (supermercados, feiras, farmácias, hospitais, escolas, etc.) e os meios de transporte que servem à região. Em seguida, buscar referências da imobiliária com pessoas que já utilizaram seus serviços e através de consulta ao cadastro de fornecedores do PROCON/PBH. Se a negociação for direta com o proprietário, é bom que se elabore um contrato, que oficializará o acordo e resguardará as partes de problemas futuros decorrentes de uma negociação verbal. Antes de assinar o contrato, o consumidor deve exigir o laudo de vistoria da imobiliária. Faça uma relação em duas vias das condições gerais do imóvel, como pintura, vidros, portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas. Esta deverá ser protocolada junto à imobiliária ou à administradora, ficando uma via de posse do inquilino. Ao desocupar o imóvel o inquilino deverá, além de solicitar nova vistoria, devolver as chaves mediante uma carta protocolada junto à imobiliária ou ao proprietário. Assim ele estará se isentando de possíveis problemas (alegação de não recebimento da chave e, assim continuar cobrando o aluguel, invasão de terceiros, etc.).
CONTRATO
Cláusulas e requisitos obrigatórios
• Nome e qualificação do locador, locatário e fiador, se houver;
• Descrição e endereço do imóvel locado;
• Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste;
• Forma e local do pagamento;
• Modalidade de garantia apresentada (fiador, depósito prévio ou seguro fiança);
• Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, água, luz, IPTU, etc);
• Destinação do imóvel (residencial ou comercial);
• Duração do contrato;
• Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel;
• Termo de vistoria (descrição do estado de conservação do imóvel) que deve ser parte integrante do imóvel.
Atenção: O reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais do governo, acumulados no período. A vigência de um contrato de locação residencial não pode ser inferior a 30 meses. Já nas locações comerciais não há prazo mínimo determinado.
Deveres do locador
• Entregar o imóvel em condições de uso;
• Responder por problemas anteriores à locação;
• Fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel, antes da locação;
• Pagar as taxas de intermediação (ficha cadastral, elaboração de contrato, etc) e de administração imobiliária;
• Fornecer recibo discriminado ao locatário (aluguel, condomínio, impostos, etc);
• Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra incêndio, salvo disposição contrária em contrato;
• Mostrar ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas cobradas;
• Pagar as despesas extraordinárias de condomínio, tais como: reformas ou acréscimos que envolvam a estrutura integral do imóvel; pintura de fachadas, paredes laterais, poços de ventilação e iluminação e esquadrias externas; obras destinadas a repor condições de habitabilidade da edificação; indenizações trabalhistas e previdenciárias decorrentes de dispensa de funcionários, ocorridas em data anterior à locação; instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer (extintores, portas contra-fogo, interfones, antenas, traves, etc.); despesas com decoração e paisagismo de áreas comuns; contribuição para fundo de reserva.
Deveres do inquilino
• Pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação no prazo e local estipulados;
• Utilizar o imóvel para uso determinado em contrato, mantendo-o em boas condições;
• Restituir o imóvel locado ao final da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal;
• Informar imediatamente o locador sobre qualquer dano ou defeito de responsabilidade deste;
• Reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade causados durante o período de locação;
• Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e escrito do locador;
• Encaminhar imediatamente ao locador documentos de cobrança (impostos, condomínios etc.), bem como intimações, multas ou exigências de autoridades, mesmo que dirigidas ao locatário;
• Pagar despesas decorrentes de prestação de serviços públicos (água, luz, telefone, gás, esgoto, etc.);
• Autorizar vistorias e visitas de terceiros ao imóvel (em caso de negociação), desde que combinados o dia e a hora;
• Obedecer a convenção e o regulamento interno do condomínio;
• Pagar despesas ordinárias do condomínio, tais como: salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos funcionários do condomínio; cotas de consumo de água e esgoto, gás, luz e força utilizadas nas áreas comuns; limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum: manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos de segurança de uso comum; manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico, e antenas coletivas; rateio de saldo devedor do condomínio, exceto os referentes a período anterior ao início da locação; pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum, destinados à prática de esportes e lazer; reposição do fundo de reserva, eventualmente utilizado para despesas ordinárias total ou parcialmente e desde que não seja anterior ao início da locação;
ASPECTOS LEGAIS
A Lei do Inquilinato permite que o proprietário exija do inquilino somente um tipo de garantia no cumprimento do contrato, podendo ser:
• caução através de depósito de bens (exemplo: carro, moto, terreno, casa, etc.);
• em dinheiro, depositado em caderneta de poupança conjunta entre ambas as partes, onde a importância não poderá ser maior que três meses de aluguel e deverá ser devolvida ao locatário no final da locação, se ele estiver em dia com seus pagamentos;
• fiador (pessoa que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do locatário);
• seguro-fiança (feito por meio de uma companhia seguradora).
Não é permitido cobrar multa superior a 20% ao mês, por atraso de pagamento. Também é ilegal o reajuste do aluguel com prazo inferior a um ano.
DENÚNCIA VAZIA
De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/90, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação. Nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.
DESPEJO
Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%. Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (condomínio, água, luz etc.), o locador poderá entrar com uma ação de despejo. Nesses casos, o locatário sendo citado, terá prazo de 15 dias para contestar esta ação ou pedir ao juiz para designar data para ser depositado o aluguel (purgação de mora). Em ambos os casos há a necessidade de constituir um advogado.
O Escritório – áreas de atuação
• Assessoria na aquisição de imóveis no que tange à contratos, certidões, atraso na entrega de imóveis, indenizações, etc;
• Assessoria em questões de locação e sublocação de imóveis, tais como a propositura, impugnação e acompanhamento de ações de despejo por falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação, ações ordinárias de despejo, execuções de aluguéis, ações revisionais de aluguel e renovatórias de locação, ações de consignação em pagamento e solução de problemas de direito de preferência, benfeitorias, garantias locatícias, locação para temporada, e demais;
• Resolução de conflitos em condomínios, tais como cobrança de despesas condominiais ordinárias e extraordinárias, elaboração, retificação e análise de convenções de condomínio, solução de problemas relacionados a deliberações e assembléias, rateio de despesas comuns, direitos e deveres de síndicos e condôminos, uso da área comum, manutenção de animais no imóvel, mau uso da propriedade, multas disciplinares, responsabilidade civil do condomínio por danos, prestação de contas do síndico e demais membros do corpo diretivo, entre outras;
• Consultoria em questões oriundas da compra e venda de imóveis, tais como problemas de inadimplemento e arrependimento, rescisão e resilição contratual, restituição de quantias pagas, adjudicação compulsória, outorga de escritura definitiva, liberação de hipoteca incidente sobre o imóvel, dação de imóvel em pagamento, cobrança de comissão de corretagem, e demais;
• Verificação da titularidade e existência de ônus sobre imóveis urbanos e rurais, possibilitando uma transação sem riscos para vendedor e comprador;
• Assessoria em questões de construção e incorporação de imóveis, tais como responsabilidade civil por defeitos no imóvel, verificação da regularidade da edificação e da incorporação, danos ao meio ambiente, problemas de embargo de obras, danos morais, responsabilidade dos engenheiros e arquitetos;
• Consultoria de negócios imobiliários e elaboração de contratos de compra e venda, permuta, dação em pagamento, constituição de hipotecas, locações residenciais, comerciais, para temporada, comodato, e demais;
• Consultoria, elaboração e revisão de escrituras e contratos relativos à compra, venda e locação de imóveis diversos, tais como terrenos, casas, apartamentos, condomínios, loteamentos, shopping centers, desdobramentos e incorporações;
• Atuação junto aos Serviços Notariais de Registros de Imóveis e demais órgãos públicos, para o fim de regularizar transações imobiliárias e obter, retificar ou cancelar registros e averbações.
Em Direito Imobiliário propriamente dito desenvolve a propositura de ou defesas em feitos judiciais, tais como:
a) ações de despejo, revisionais, consignatórias e renovatórias; direito de vizinhança, condomínio edilício, manutenção e reintegração de posse e interdito proibitório, usucapião e outras ações possessórias;
b) execuções;
c) embargos à execução, de devedor e de terceiros;
d) medidas cautelares em geral;
e) inventários;
f) atende a clientes, partes contrárias acompanhadas de seus advogados;
g) elabora petições iniciais, defesas, impugnações, incidentes processuais, recursos aos Tribunais e Cortes Superiores;
h) participa de audiências e realizo sustentações orais;
i) acompanha diligências judiciais e extrajudiciais, e todas as demais atividades judiciais necessárias para o melhor desempenho na defesa dos interesses dos clientes.
• Ainda atende, pessoalmente, para fins de consultoria jurídica os Síndicos de Condomínios, proprietários de unidades residenciais/comerciais, seus administradores e funcionários; assessora na elaboração e adequação da convenção condominial às disposições do Novo Código Civil; e auxilia na realização de assembléias gerais ordinárias e extraordinárias, onde as atas são emitidas por processo de digitação eletrônica e distribuídas ao final da reunião, evitando posteriores controvérsias, tendo em vista que são assinadas pelos condôminos presentes, além do Presidente e Secretário da Assembléia, tomando, assim, ciência inequívoca das suas deliberações;
• Por outro lado, com relação à Gestão Condominial, o Advogado Geraldo Mercadante, também militante há mais de 25 anos, atende pessoalmente a Síndicos de Condomínios, seus administradores e funcionários; apóia tesouraria; contas a pagar e o relacionamento bancário, além da Assessoria Empresarial na Recuperação de Créditos e Escritório de Cobrança; em Assistência Patronal na Defesa em Ações Trabalhistas; em Consultoria Tributária na Descaracterização de Dívidas Fiscais;
• Assessora na elaboração e adequação da convenção condominial às disposições do Novo Código Civil;
• Elabora circular e comunicado a serem distribuídos no Condomínio, e de interesse dos condôminos; controla os vencimentos dos contratos entre o Condomínio e prestadores de serviços e assessora na renovação dos mesmos, sempre a critério do Síndico; Efetua tratamento à redução da inadimplência em condomínios a fim de evitar-se eventual colapso financeiro;
• Para os Síndicos e os Condomínios as vantagens são indiscutíveis, uma vez que o processo de cobrança torna-se impessoal, evitando o confronto direto entre o Síndico, o Gestor Condominial e o condômino devedor, situação essa que gera constrangimentos e prejudica o objeto principal. E mais, na ânsia de pressionar os devedores, porque também é cobrado pela coletividade condominial adimplente, o síndico pode, ainda, se expor a processos de indenizações por danos morais.
• Sendo a cobrança feita por técnico jurídico especializado que, acima de tudo, age com discrição ética, porque conhece e respeita a legislação, fica esse risco totalmente descartado. Em redução da inadimplência e recuperação de crédito na alienação fiduciária imobiliária, elaboro e acompanho as notificações no registro de imóveis, leilões extrajudiciais e proponho as medidas judiciais de retomada do bem alienado, até o seu final.
• Nos Registros de Imóveis, Prefeitura, INSS, Ministério do Trabalho, Ministério da Fazenda, e concessionárias de serviços púbicos, requeiro certidões, averbações, e registros diversos; cadastramentos, inscrições imobiliárias, desmembramentos, inscrições e obtenções de matrículas, regularização de encargos em atraso, inclusive FGTS e certificado de regularização, analise contábil, inscrição e obtenção do CNPJ e obtenção de cadastro de economia, recursos e parcelamento de dívidas;
• Por fim, em redução da inadimplência e recuperação de crédito na alienação fiduciária imobiliária, elabora e acompanha as notificações no registro de imóveis, leilões extrajudiciais e propõe as medidas judiciais de retomada do bem alienado, até o seu final.
Sobre o escritório
Nosso escritório reúne uma equipe de advogados com experiência e conhecimento em diversas especialidades do Direito, habilitada a empreender a mais ampla gama de serviços jurídicos.
Atingir os resultados que o cliente necessita e ultrapassar as suas expectativas é o nosso maior compromisso.
A defesa de seus direitos é a satisfação dos nossos serviços
Atuamos na Grande São Paulo (São Paulo, Osasco, Barueri, Carapicuíba, Itapevi, Jandira, e região), Interior (Sorocaba, Itu, Indaiatuba, Jundiaí, Campinas, etc) e Litoral bem como em outros estados através de advogados parceiros.
Atendimento 24 hs – Fone: 011 3424-0666 e 011 9911 4671
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Autor: Jeferson Santos
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