CONTRATO DE LOCAÇÃO E O DIREITO DE PREFERÊNCIA
O direito de preferência trata-se de uma imposição da lei para que o proprietário que pretender alienar o imóvel locado primeiramente ofereça-o ao inquilino, sob pena de nulidade do negócio celebrado.
Assim, antes de colocar o bem a venda, o proprietário deve notificar o locatário dando-lhe oportunidade para adquiri-lo, em iguais condições de terceiros.
A Lei não estabelece uma forma específica para notificação, assim, ela poderá ser via postal, cartório ou judicial. Contudo, é necessário que indique o valor que imóvel será ofertado e condições de pagamento, fixar dia e local para análise de documentos, deve conter ainda informações sobre eventuais ônus que pendem sobre o mesmo.
Recebida a notificação, o locatário terá o prazo de 30 dias para manifestar seu interesse na compra do imóvel, sendo que o silêncio será interpretado como renúncia ao direito de preferência, ficando então, o locador, livre para aliená-lo a terceiros.
Havendo interesse por parte do locatário em adquirir o imóvel nas condições apresentadas, a sua oferta/aceitação prefere sobre as demais. No entanto, se após a aceitação a transação não se concretizar por sua culpa, este responderá por todos os prejuízos causados ao locador.
Se após a recusa do locatário, o imóvel for alienado por valor inferior à proposta apresentada, o negócio poderá ser considerado nulo, haja vista, que não foi observado o requisito “igualdade de condições”. Tal fato pode ocorrer quando o imóvel é vendido por um montante e a escritura é outorgada por outro (inferior), como formar de diminuir valor de impostos.
Estando o imóvel sublocado, a preferência será em primeiro lugar do sublocatário e depois do locatário.
Contudo, o direito de preferência não é absoluto, há casos em que sua observância é dispensada.
De acordo com o artigo 32 da Lei 8.245/91, não haverá direito de preferência nos casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
Na venda por decisão judicial não há direito de preferência, porém, é necessária a intimação dos ocupantes do imóvel, dando-lhes ciência da constrição. Com a designação do leilão judicial, se o locatário tiver interesse, poderá arrematá-lo em iguais condições com os demais licitantes, o que, por via reflexa, respeita o direito de preferência.
Já na permuta, que nada mais é senão a troca de bens entre duas ou mais pessoas, é implícito que o locatário não tenha condições de “adquirir em igualdade de condições”, o que por si só descaracteriza o requisito essencial do direito de preferência, logo, não seria lógico a exigência de cumprimento dessa formalidade
Caso ocorra a alienação particular, sem a observância do direito de preferência, e, estando o contrato de locação averbado junto a matrícula do imóvel, o locatário preterido terá o prazo de 6 (seis) meses, contados do registro da transação, para propor ação de anulação de escritura pública de venda e compra, requerendo a adjudicação compulsória do imóvel. Para tanto, é necessário que se faça um depósito judicial do valor integral da venda, acrescido das despesas de transferência.
Porém, se o contrato não estiver averbado, somente assistirá ao locatário o direito de indenização por eventuais perdas e danos, desde que comprove em juízo que possua condições de adquirir o imóvel nas mesmas condições em que foi alienado.
Autor: Juliana Egea de Oliveira Almeida
Artigos Relacionados
Denúncia Vazia Na Locação Residencial
Ação De Despejo E A Locação Comercial
Contrato De Gaveta
Especulação Imobiliária X Ação Renovatória
O Que Muda Na Locação Residencial Com A Nova Lei De Locação
Ação Renovatória
O Direito De PreferÊncia Na AquisiÇÃo Do ImÓvel Objeto De Contrato De LocaÇÃo NÃo Residencial: