Alterações relevantes na Lei do Inquilinato



Entrou em vigor no último dia 25.01, a Lei nº 12.112/09, que alterou parcialmente a Lei nº 8.245/91, popularmente conhecida por "Lei do Inquilinato".

O texto anterior da lei que dispõe sobre o aluguel de imóveis urbanos foi escrito há quase 20 anos, estando defasado em relação à sociedade, que sofreu várias mudanças não previstas na lei anterior. A exemplo, vale citar a hipótese de separação do casal em união estável, em que existia considerável dificuldade em definir a situação do imóvel. Atualmente, com a nova alteração, ficou estipulado que o contrato prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, devendo a substituição de locatário ser comunicada formalmente ao locador, bem como ao fiador, se for esta a modalidade de garantia do contrato.

Em verdade, a Lei 12.112/09 veio para adaptar o texto antigo ao novo Código Civil, ao Código de Processo Civil e suas recentes modificações, bem como à jurisprudência pátria.

A nova lei muda também a situação do fiador que poderá pedir a exoneração da fiança nas hipóteses de morte, separação ou divórcio do locatário, em locação residencial, bem como de contratos firmados por prazo indeterminado, devendo ficar, responsável pela fiança apenas nos 120 dias seguintes, contados da data que comunicar formalmente ao locador, seu desejo de exonerar-se da responsabilidade. Este, por sua vez, poderá exigir do inquilino novo fiador, ou substituição da modalidade de garantia locatícia. Por conseguinte, cumprirá ao locatário apresentar nova garantia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.

Com a alteração trazida pela Lei 12.112/2009, ficou expressamente prevista a permanência da responsabilidade do fiador, mesmo com a prorrogação automática do lapso temporal do contrato. Assim, passou a ser regra a continuidade da garantia na inércia do fiador, colocando-se um ponto final em inúmeras discussões judiciais a repeito desse tema.

Uma das mudanças mais significativas e polêmicas, é que o prazo para desocupação do imóvel agora é de apenas 15 dias, em caso de inadimplência contratual, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel. Antes da edição da nova lei, o despejo somente ocorria após meses de desgaste em um processo judicial, obrigando o locador a suportar ainda mais prejuízos, como por exemplo, os meses de litígio judicial, em que o imóvel poderia estar alugado a um terceiro etc.

No que diz respeito ao despejo liminar, este será possível nas seguintes novas hipóteses: a) falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de garantia, por não ter sido contratada ou em caso de extinção dela; b) ausência de apresentação de nova (e apta) garantia pelo locatário, após notificado pelo locador a fazê-lo em função da extinção da garantia primária; c) término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 dias do seu termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; d)necessidade de realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público, que não possam ser realizados com a permanência do locatário ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

A nova lei teve um papel importante também ao disciplinar, de forma mais rigorosa, as consequências ao locatário descompromissado. Não mais se admite a emenda da mora quando o locatário já houver utilizado esta faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Antes, o locatário não poderia purgar a mora se houvesse se utilizado de tal faculdade duas vezes nos 12 (doze) meses anteriores.

As opiniões são divididas, já que alguns acreditam que a nova lei favorece excessivamente o locador em prejuízo ao locatário, e outros com entendimento contrário, uma vez que apenas antecipa o momento de despejo do inquilino inadimplente.

Segundo o relator do projeto, o deputado José Eduardo Cardozo (PT/SP) "Embora seja imprescindível continuar protegendo a locação urbana, especialmente aquela com fins residenciais, dada a sua importância social, é preciso garantir também a agilidade dos procedimentos e da prestação da Justiça na solução dos conflitos".

Em todo caso, as mudanças na lei são favoráveis à economia do país, principalmente ao mercado imobiliário, já que é esperado um aumento considerável na aquisição de imóveis para investimento, redução do valor dos aluguéis pelo aumento da oferta, além de trazer para o mercado aqueles imóveis "fechados", cujos proprietários não sentiam segurança jurídica para alugá-los.

Dr. Isley Dutra é professor universitário e sócio fundador da Waldow e Dutra Advogados.

Email: [email protected]

Site: www.waldowedutra.com.br


Autor: "Isley Dutra"


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