Investimento Imobiliário - Dicas para Comprar Imóveis
Na nossa opinião, antes de realizarmos qualquer negócio devemos ter bem definidos os objectivos a atingir. Caso contrário corremos o risco de não atingir nada... Ou pior, chegar a resultados ruinosos!
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Assim, devemos definir o objectivo do negócio imobiliário a realizar:
1.Quero gerar uma mais-valia, ou seja, realizar a operação e no fim ficar com dinheiro na mão?
- Neste caso o investidor compra o imóvel e volta a vender com lucro (ver nosso documento sobre investimento imobiliário em http://tiny.cc/zhuly ), ficando com dinheiro disponível para outros investimentos
2.Quero valorizar o meu património investindo num valor seguro com rendimentos estáveis e rentabilidades acima dos depósitos bancários?
- No caso de investimento em património, o investidor compra, alocando recursos financeiros, arrenda e obtem uma rentabilidade ao longo do tempo. Esta rentabilidade é composta pelas rendas líquidas (rendas ? custos de manutenção e impostos = rendas líquidas), acrescidas da valorização do próprio imóvel.
A definição do objectivo a atingir é importante na escolha do tipo de imóvel a comprar, o volume de investimento a realizar e o financiamento desse investimento.
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Primeiro passo: Encontrar um imóvel com potencial
Depois de definido o objectivo a atingir, vamos então ver como encontrar um imóvel com potencial para o investidor ganhar dinheiro.
1.As fontes ? aonde procurar
- Jornais
Este meio é o mais óbvio, tanto para quem vende como para quem compra.
No entanto, é muito importante dar uma vista de olhos para se ter uma noção geral do mercado.
Os anúncios destacados normalmente indicam um proprietário com uma postura de valorização do imóvel que possui. Por outro lado, os anúncios pequenos (classificados) podem conter alguns imóveis cujos proprietários lhes atribuem pouco valor, mas que para o investidor podem ter grande potencial de valorização.
- Internet
Existem várias possibilidades para pesquisar imóveis na internet, nomeadamente portais imobiliários, sites de anúncios grátis, sites de imobiliárias, anúncios de vendas em hasta pública, etc
Aconselhamos a começar pelos grandes portais imobiliários pois uma pesquisa com alguns critérios como zona e tipologia darão uma visão excelente do que se passa no mercado, como o preço (tanto dos imóveis para investimento como dos imóveis para o cliente final- Seu futuro concorrente), quantidade de imóveis na zona, tipo de oferta, etc
Depois de procurar nos grandes portais, poderá ver quais as imobiliárias com maior e melhor oferta do tipo de imóvel que procura e consultar o respectivo site
Poderá ainda consultar e trocar impressões com os mediadores que têm uma oferta de imóveis na linha daquilo que pretende que seja o Seu imóvel quando o colocar em venda (por exemplo: casas recuperadas, terrenos para construção, casas para arrendamento, etc)
Existem ainda sites de anúncios grátis aonde é possível encontrar anúncios de particulares, algumas vezes com excelentes propostas
Por último, mas muito importante, recomendamos sempre uma pesquisa no Google pois a partir daí poderá encontrar vendas de heranças, vendas do estado, vendas em hasta pública, leilões, etc
Imobiliárias
Para qualquer investidor que quer fazer mais do que um negócio pontual, a relação com as imobiliárias é fundamental
As imobiliárias são quem conhece melhor o mercado, tanto no preço de compra e de venda, nas tendências, no tipo de clientes que estão no mercado em cada momento, tipologias mais procuradas, zonas em alta e em baixa, etc
Normalmente os melhores negócios que as imobiliárias angariam nem sequer chegam a ser divulgados pois são préviamente apresentados à carteira de investidores da equipa de vendas
É importante para as imobiliárias que o investidor, após colocar o imóvel novamente no mercado, dê a oportunidade à imobiliário que lhe vendeu o imóvel a comercializar o mesmo novamente. Isto gera, na optica da imobiliária, 2 vendas do mesmo imóvel
Sem prejuízo do exposto acima, o investidor nunca deve trabalhar exclusivamente com uma imobiliária e nunca deve permitir que seja esta a decidir os valores de compra e de venda
- Relações pessoais
Se espalhar a palavra entre os Seus conhecidos e amigos, vizinhos, colegas de trabalho, gestor de conta no banco, empregados dos cafés e restaurantes aonde vai, etc (desde que estas pessoas possam de alguma forma saber de imóveis para venda que se enquadrem no que procura) cria uma rede de "angariadores" potenciais
Por outro lado, muitas vezes as oportunidades aparecem através de informações e conversas ocasionais com amigos, conhecidos, mas também com desconhecidos
Algumas situações a ter em atenção são: heranças, dificuldades económicas de pessoas conhecidas, ida para o lar de pessoas idosas, divórcios, etc
Uma excelente fonte de angariação de imóveis é o Seu gestor de conta bancária pois este poderá ter conhecimento de proprietários em situação económica difícil, divórcio de clientes, heranças, leilões ou até mesmo proprietários interessados em fazer uma venda sigilosa
Espalhe a palavra e espere porque às vezes os excelentes negócios aparecem de forma inesperada
- Angariação directa
Muitas vezes a melhor maneira de encontrar bons negócios é descobri-los antes de serem colocados no mercado
Quando temos bem definida a zona em que pretendemos investir podemos, nas horas vagas e fins de semana por exemplo, ir ao local e fazer prospecção
Uma das formas é falar com os empregados dos cafés da zona
Quando um edificio ou terreno nos parecem estar desocupados, podemos perguntar aos vizinhos, aos comerciantes da zona ou à polícia
Podemos ainda tirar, com base na morada, uma cópia simples da certidão predial, aonde constam dados dos prorietários, encargos do imóvel, últimas transmissões etc
Se tornarmos isto uma rotina as probabilidades de encontrarmos bons negócios aumenta, embora não seja uma garantia de que assim seja
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2.Visitar os imóveis- a importância dos pormenores
- Preparação da visita
Antes de realizar a visita deve estar bem claro na Sua cabeça qual o valor até ao qual lhe interessa investir, qual o tipo de zona envolvente quepretende, o tipo de projecto que pretende desenvolver e principalmente qual o objectivo do Seu investimentos
Aconselhamos a impressão de um mapa da morada/zona e que o investidor, antes ou depois da visita (caso lhe agrade o imóvel) dê uma volta de carro e até a pé pela zona, fale com vizinhos, verifique a existência de pontos que sejam críticos para o projecto que tem em mente (transportes, vias de acesso, comércio, jardins, sossego, etc., dependendo do objectivo do investidor)
O investidor deve também tomar atenção ao ambiente socio- económico envolvente, sinais de degradação, o tipo de comércio existente e o nível da vizinhança (não há nada mais desagradável que depararmos com uma vizinhança hostil que pode diminuir a atratividade do imóvel)
- A visita
No caso de fracções, o estado do edifício é muito importante, não só pelos custos potenciais, mas principalmente porque pode indiciar uma vizinhança difícil, sem vontade de chegar a entendimento sobre obras comuns
Uma fração num edifício degradado perde grande parte do seu valor e da sua atractividade na hora da venda
O estado do próprio imóvel deverá ser objecto de grande atenção pois o valor a estabelecer para a compra dependerá do valor da obra a realizar na fracção
No caso de terrenos deve tomar-se atenção a construções novas que possam de alguma forma obstruir a claridade ou o acesso às vias de acesso, bem como potenciais geradores de ruído e poluição (estradas e indústria), bairros sociais a serem edificados na proximidade, etc
Em qualquer imóvel são importantes os acessos, o nível de ruído, a orientação solar, a vizinhança (actual e futura), os níveis de criminalidade, a existência de infraestruturas como escolas, comércio e transportes
Em terrenos, deve confirmar-se o tipo de utilização possível (comércio e serviços, indústria, habitação, equipamentos ou outros)
Em terrenos aprovados exija sempre acesso aos documentos originais e confirme junto da câmara municipal
Quando só existe viabilidade peça uma consulta prévia à câmara municipal para, em conjunto com o Seu arquitecto, trocar impressões com o departamento respcetivo da câmara municipal
Atenção a projectos aprovados há demasiado tempo pois podem indiciar pouca viabilidade comercial, preço muito alto ou outras coisas mais graves como passar um veio de água aonde deviam ser feitas as funadações, etc
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3.Concretização do negócio- um dos passos mais importantes
Após ter visitado um conjunto de imóveis que lhe permitiu optar por um (ou vários), chegou a altura de concretizar o negócio
Para a concretização do negócio é necessário que tenha sido acertado um preço aceite pelas partes, bem como as condições do negócio, prazos etc
Nesta fase do negócio o investidor terá que desenvolver alguns passos que requerem muita atenção e algum habilidade:
- Negociação de preço e condições
- Negociação do contrato
- Verificação da situação do imóvel (ónus, projectos, situação contributivo do proprietário, etc)
- Negociação de financiamento
- Fecho do negócio
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Autor: Obra Kasa
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