Constituição e Delimitação de Condomínio Edilício



Constituição e Delimitação do Condomínio Edilício

Resumo: "Nenhuma outra modalidade de propriedade tenha talvez levantado maior riqueza de problemas jurídicos e sociais do que a denominada propriedade horizontal, propriedade em planos horizontais ou propriedade em edifícios. A começar por sua denominação." (Sílvio de Salvo Venosa, 2004, p.1).
O presente trabalho visa analisar a legislação sobre condomínio edilício vigente no país sobre sua constituição e delimitação. Começando com sua conceituação e um breve histórico.

Origem

Apesar de registros de casas construídas por andares em Roma e em cidades da Idade Média, essa matéria surge no século XX como esclarece Washington de Barros Monteiro:
"Essa modalidade especial de condomínio surgiu depois da guerra de 1914-1918, em conseqüência da crise de habitações, que fez desaparecer o equilíbrio entre oferta e procura e se agravou com a legislação de emergência sobre o inquilinato, indefinidamente prorrogada, restringindo-se o numero das construções."
No Brasil, a primeira notícia histórica sobre este tipo de propriedade está nas Ordenações Filipinas, vindas da legislação portuguesa, se referiam a este tipo de propriedade da seguinte forma:
"E se uma casa for de dous senhores, de maneira que de um delles seja o sótão, o de outro o sobrado, não poderá aquelle, cujo for o sobrado, fazer janella sobre o portal daquelle cujo for o sotam, ou logea, nem outro edifício algum" (Livro I, Tit. 68, § 34).

O Código Civil de 1916 não traz referencias de tal assunto. Em 25/06/1928 foi promulgado o Decreto 5.481 que pela primeira vez tratava de normas referentes à condomínio edilício, mas ainda de maneira insatisfatória, foi modificado posteriormente pelo Decreto-lei nº 5.234 de 8/02/1943 e pela Lei nº 285, de 5/06/1948. Alguns anos depois surge a Lei nº 4.591, de 16/12/1964 que sofreu algumas alterações pela Lei nº 4.864, de 29/11/1965.
O Novo Código Civil de 2002 passa a disciplinar totalmente o condomínio edilício nos seus artigos 1.331 a 1.358, revogando em parte a Lei nº 4.591, mantendo em vigência apenas a parte relativa às incorporações.

Conceito

De acordo com Pazutti Mezzari, o instituto da propriedade horizontal significa que:
É forma de parcelamento da propriedade, onde coexistem compartimentos autônomos, de propriedade exclusiva, com compartimentos destinados ao uso comum de quantos sejam os proprietários daqueles. [...]. Trata-se de direito novo, híbrido na sua origem, mas com identidade perfeitamente determinada.
Caio Mario utiliza a denominação de condomínio especial ou instituto da propriedade horizontal, o doutrinado ressalta que:
"Propriedade individual, exclusiva, sobre a unidade autônoma, subordinada embora a sérias restrições (o que não é estranho ao conceito do domínio tradicional).[...] Condomínio sobre o solo, sobre os elevadores do edifício, sobre a caixa-d?água, sobre o saguão da entrada, sobre as partes enfim que interessam ao prédio como unidade arquitetônica.[...] A nosso ver há uma compropriedade e uma propriedade individual, que vivem juntas...".
Portanto, no condomínio edilício se funde o domínio privado com o domínio comum, formando "um direito diferente, que amalgama as noções de propriedade e de co-propriedade."
O entendimento de Pazutti Mezzari, sobre a propriedade horizontal amealha-se que:
"... é forma de parcelamento da propriedade, onde coexistem compartimentos autônomos, de propriedade exclusiva, com compartimentos destinados ao uso comum de quantos sejam os proprietários daqueles. [...]. Trata-se de direito novo, híbrido na sua origem, mas com identidade perfeitamente determinada."

Constituição e Delimitação

A Lei nº 4.591, no artigo 1º, delimitou o campo de atuação dessa modalidade de propriedade:
"As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei."
O § 1º determina que cada unidade deverá ser assinalada por designação numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação, e o § 2º estabelece que "a cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária."
Neste sentido, Silvio Venosa esclarece que:
"a lei regulamenta não somente os edifícios de apartamentos, lojas, escritórios ou garagens de vários andares superpostos (...), mas também qualquer edificação ou conjunto de edificações com unidades autônomas, que podem ser térreas, como, por exemplo, conjunto de escritórios ou de estabelecimentos comerciais, assim como unidades residenciais, em uma ou varias edificações com áreas comuns (...), ou loteamento fechado."
Referente ao condomínio edilício o Código Civil no seu artigo 1.331 dispõe:
"Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos."
Washington de Barros explica que o edifício se compõe de múltiplas unidades autônomas, isoladas entre si, independentemente do número de peças e da destinação, residencial ou não. Ele ainda acrescenta que cada unidade constitui uma propriedade autônoma, com individualidade própria, submetendo-se, isoladamente e no seu conjunto as disciplinas jurídicas da lei.
Acrescenta, o § 1º que "as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários."
O § 2º diz que "o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos."
A unidade autônoma deve ser entendida como propriedade exclusiva que é aquela que o uso, gozo e disposição não depende de nenhum outro condômino. Enquanto a propriedade comum não pode ser alienada e tem uso vinculado à vontade dos condôminos.
O § 3º determina que "a cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio." Assim, cada unidade corresponderá uma fração ideal do solo e nas partes comuns que é inseparável da unidade autônoma.
Pazutti Mezzari, nesse sentido, ensina:
"...os apartamentos a partir de determinado pavimento podem ter valor superior aos situados mais abaixo, até pelo ângulo de visão que possibilitam aos moradores. Igualmente, os apartamentos em zonas litorâneas, de frente, têm evidentemente um horizonte melhor do que os apartamentos de fundos. E tudo isto com profundos reflexos de ordem econômica."
O § 4º prevê: "Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público." Dessa forma, existindo uma servidão de passagem, sendo direito do co-proprietario o livre acesso à via publica.
E finalmente o § 5º diz: "O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio."
Porém, o terraço de cobertura poderá ser atribuído a determinado condômino ou condôminos, o que é perfeitamente cabível, a sujeitar-se à propriedade exclusiva, deverá obrigatoriamente corresponder a uma fração ideal no terreno e nas outras partes comuns da edificação, podendo ser alienada e livremente onerada por seu proprietário.
O condomínio edilício poderá ser instituído por ato constitutivo inter vivos ou mortis causa (testamento), registrado no Cartório de Registro Imobiliário, com as seguintes disposições necessárias: a) discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns; b) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; c) o fim a que as unidades se destinam, como esta expresso no artigo 1332 do Código Civil.
Neste sentido, Luiz Edson Fachin ressalta:
"A superação da formalidade registral tem eco na jurisprudência, especialmente agora em matéria de convenção condominial, em face da Súmula 260 do STJ. O teor da Súmula torna eficaz a convenção, independentemente do registro, resolve pendências doutrinárias e aponta rumos de uma tendência."

Conclusão

Maria Helena Diniz afirma que:
"Segundo Daibert, direitos de vizinhança são limitações impostas por normas jurídicas a propriedades individuais com o escopo de conciliar interesse de propriedade de vizinhos reduzindo os poderes inerentes ao domínio e de modo à regular a convivência social. Mau uso da propriedade vizinha - O mau uso é o uso anormal do direito, que cause dano a alguém (CC, art. 159). Se prejuízo houver do exercício anormal de um direito, ultrapassando os limites impostos à zona da garantia de cada um, cabe ao prejudicado o direito de reação. O critério de mau uso é contingente. Para determiná-lo, será preciso levar em conta as circunstâncias de cada caso, averiguando o grau de tolerabilidade, invocando o uso e os costumes locais, examinando a natureza do incômodo e a pré-ocupação."
A Assembléia Geral tem poderes para disciplinar de forma diversa o quanto consignado em lei, uma vez que as normas legais pertinentes são, no caso, meramente supletivas, derrogáveis pela autonomia privada.
Afinal, apenas ao próprio condomínio, por seu órgão máximo, interessa a forma pela qual as suas relações são administradas. no intuito de solver os problemas das variantes do condomínio edilício, portanto, que seja primordial a elaboração de uma convenção do condomínio de forma eficiente e clara, pois é este instrumento acoplado as normas legais que regulam a vida condominial. Todos os eventuais e prováveis conflitos dos interesses comuns, podem ser capitulados neste documento, para se evitar desentendimentos e possíveis pendências no Judiciário.


Bibliografia

PEREIRA, Caio M. S. Instituições, v. 4, p. 160; In Lafayette, Direito das Coisas.
DINIZ, Maria Helena. Código Civil Anotado. São Paulo: Saraiva. 1995.
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil, vol. 3: direito das coisas. 39a ed. São Paulo: Saraiva, 2009.
MEZZARI, Mario Pazutti. Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 1996.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil, vol. 5: direitos reais. 9a ed. São Paulo: Atlas, 2009

Autor: Ana Caroline Freschi


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