DO CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIOS: SEU DESENVOLVIMENTO NO BRASIL E SUAS PECULARIEDADES



DO CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIOS: SEU DESENVOLVIMENTO NO BRASIL E SUAS PECULARIEDADES



Introdução


O condomínio é regulado pela Lei 4.591 de 1964 e pode ser instituído em um edifício ou em conjunto de edifícios, cada um contendo várias unidades autônomas (art. 1º e 8°, alínea b), ou, ainda, em um conjunto de casas térreas ou assobradas construídas em terreno do qual se reservam algumas áreas para uso comum dos titulares das casas.
Nas duas últimas hipóteses o condomínio existe apenas sobre o terreno destinado à passagem de pedestres ou de veículos, bem como sobre as coisas e instalações de uso comum, tal como reservatórios de água, canalização de águas e esgotos, linhas-troncos de telefones, eletricidade, etc. A última das modalidades referidas pode também ser aplicada aos sítios de recreio, nos quais se reservam aos condôminos os parques, piscinas, restaurantes, áreas de acesso à estrada e as de comunicação interna entre as unidades isoladas.
A lei atual substancialmente a matéria, quando, no art. 1°, criou o condomínio especial em relação aos edifícios de um só pavimento, pois a legislação anterior, isto é, o Decreto 5.481, de 25/06/1928, restringia esse tipo de co-propriedade apenas aos prédios de dois ou mais pavimentos, construídos de cimento armado ou material similar e incombustível, sob forma de apartamentos isolados, contendo cada um pelo menos três peças e destinados a escritórios ou residências particulares.
O diploma lei vigente é mais amplo, porque abrange também os edifícios menores, de um só pavimento, pouco importando o número de suas peças e o material utilizado na construção (art. 2°). De fato, não se justificava de modo algum a restrição do Decreto 5.481, uma vez que, em edifícios menores, construídos com a utilização de materiais dos mais diversos, também podem existir unidades perfeitamente isoladas, para uso privativo do seu dono, operando-se a comunhão nas áreas destinadas às garagens, halls de circulação e de acesso à via pública e nas coisas comuns.
Quanto ao acesso à via pública, pode ser instituído condomínio regulado pela Lei 4.951/64, em qualquer edifício, ou conjunto de edifícios, ou, ainda, em um conjunto de unidades isoladas, desde que, para sua utilização, existam áreas de passagens comuns e, também em comum, instalações e equipamentos de águas, esgotos, telefone, eletricidade e congêneres. Assim, não há condomínio regido pela Lei 4.591 quando dois ou mais co-proprietários de um terreno neste constroem prédios com acesso direto à via pública e que possam ser habitados sem utilização de instalações ou equipamentos comuns.
O acesso pode ser direto ou através de escada, área de passagem, corredor, etc., sendo essa via intermediária de acesso indireto necessariamente propriedade comum, segundo observa Caio Mário da Silva Pereira, quando diz: "O que não é admissível, no regime da propriedade horizontal, é o apropriamento da rota de comunicação por uma só pessoa alheia ou não ao condomínio, ou que ela se efetue através da unidade pertencente a um, ou que este seja, a qualquer título, dono da passagem. Se se levantar uma edificação em que as unidades não sejam autônomas, ou não se comuniquem direta ou indiretamente com a via pública, não haverá o condomínio especial regulado pela Lei 4.591, ou a propriedade horizontal".

Desenvolvimento


Ponto de alto interesse é o relativo à organização do condomínio nos conjuntos de edifícios, cada um com vários pavimentos, localizados no mesmo terreno e com áreas e equipamentos de uso comum a todos eles. Nos últimos tempos, o encarecimento do terreno e da construção levou os incorporadores a tentar, seguindo modelos americanos e europeus, o barateamento dos edifícios através do aproveitamento, para serventia de todos eles, de benfeitorias comuns, tais como piscinas, jardins, parques infantis, etc., pelo seu custo, se tornariam impraticáveis quando destinados a somente um edifício.
Dada a falta de clareza da Lei 4.591 a respeito dessa modalidade maior de condomínio, controverte-se se ela regulou ou não a hipótese, ou se, nos arts. 1°, 3°, 8°, 12, § 4°, etc., combinados com o art. 1°, ao referir-se a "conjunto de edificações", reporta-se tão-só às vilas ou aos conjuntos de residências isoladas, térreas ou assobradadas. E, de fato, o art. 8° reporta-se, evidentemente, a conjuntos compostos de residências isoladas, e não a conjuntos de edifícios, tendo cada um destes várias unidades autônomas.
A lei deveria realmente ter sido mais clara e objetiva, aproveitando para regular minuciosamente não só o condomínio em um edifício composto de várias unidades isoladas, como, também, essa modalidade mais ampla, que se vai generalizando nas grandes cidades, e que possibilita à população mais modesta de usufruir de algumas utilidades que, possíveis a um grupo maior, seriam despropositadamente onerosas se se destinassem a moradores de um só edifício.
Isso não quer dizer, porém, que a lei haja desconhecido esse tipo de condomínio. Os "conjuntos de edificações", de que falam os arts. 1°, 3°, 12, § 4°, da Lei 4.591, são os referidos no art. 8°, b, uma vez que a alínea a desse art. 8° se refere específica e unicamente a conjuntos de unidades térreas ou assobradadas, ou seja, às vilas ou aos núcleos residenciais.
Há também uma complexidade quanto à apuração de cotas dos apartamentos nas coisas comuns, no caso de conjunto de edifícios, pois devem ser calculadas as áreas e coisas comuns de cada edifício para serem distribuídas proporcionalmente aos apartamentos nele situados, enquanto, ao mesmo tempo, se faz igual verificação das áreas comuns a todos os edifícios, as quais, por sua vez, são atribuídas ou a cada bloco, para redistribuição específica às unidades que o compõem, ou diretamente a estas, segundo a proporção que apresentem em relação a todo o conjunto.
Dispõe o artigo 3° da Lei 4.591, tudo o que serve a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição da unidade do conjunto constituirá condomínio de todos e será insuscetível de divisão ou de alienação destacada da respectiva unidade. Comuns aos titulares de unidades situadas em grupos de edifício construídos em terreno comum são as áreas de terrenos destinadas ao acesso às vias públicas e as que conduzem às várias áreas e instalações de uso comum, tais como piscinas, parques de estacionamento, jardins, os grandes depósitos de água, as linhas-troncos de águas, esgotos, eletricidade, gás, telefone, etc., que se ramificam para cada um dos edifícios do conjunto e que, portanto, constituem coisas indivisíveis e indissociáveis das unidades autônomas de todos eles. Estabelecido assim o condomínio, essa comunhão indissolúvel de direitos e obrigações subsiste sempre, ao que se deduz do art. 12, § 4°, segundo o qual as obras que interessarem à estrutura integral do conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários e dos titulares de direito à aquisição das unidades autônomas.


O condomínio em edifícios de apartamentos destinados a fins residenciais ou não-residenciais, assim como nas áreas e coisas comuns dos conjuntos residenciais de qualquer natureza pode ter origem na sucessão "causa mortis", na aquisição de conjunto de edificações englobadamente, sem prévia especificação das unidades isoladas, por parte de duas ou mais pessoas, aquisição, por duas ou mais pessoas, proprietárias do solo, de um edifício ou de um conjunto de residências cuja utilização depende de áreas de acesso e de coisas comuns, tais como reservatório de água potável, instalações elétricas e hidráulicas, etc.
Nesses casos, a extinção do condomínio sobre as unidades isoladas opera-se através da instituição, especificação e divisão do condomínio em planos horizontais, no que aquelas unidades passam ao domínio privativo de seu titular, a elas se agregando necessária e indissoluvelmente, porque essenciais a sua utilização, áreas comuns de terreno em que se acha edificado o bloco, bem como áreas e coisas destinadas ao uso comum. Trata-se de um sistema especial de extinção do condomínio, para tornar as unidades isoladas passíveis de propriedade autônoma e exclusiva permanecendo em condomínio apenas o terreno, as áreas e as coisas de uso comum.



Direito comparado


Na França, a administração de co-propriedade foi regulada por dois diplomas legais, ou seja: a Lei de 10/07/1965 e o Decreto de 17/03/1967. Trata-se, talvez, da legislação mais atualizada, resultado da experiência do legislador francês em face dos casos concretos que a vida condominial costuma criar.
Em princípio, esses conjuntos imobiliários constituem condomínio de que participam os titulares das unidades autônomas distribuídas entre os vários edifícios que o compõem. Mas as dificuldades que a experiência ainda não conseguiu superar estiveram presentes no espírito do legislador, tanto assim que ele tratou de prever expressamente, na medida do possível, a formação de condomínio especial para cada um dos edifícios, embora ao lado de cada um desses condomínios exista outro sobre os equipamentos e áreas destinados à utilização dos moradores de todos os blocos, assim como o terreno externo adjacente, que a todos pertence.
Em face da dificuldade existente na organização e na administração de um condomínio em vários edifícios, a lei francesa possibilita o desmembramento do condomínio originário, para que cada edifício forme um condomínio novo, especificando-se e atribuindo-se a cada uma das suas unidades autônomas, na proporção de seu valor, participação percentual nas coisas de uso comum. Entretanto, esse desmembramento é impossível, embora destacável a área de terreno em que se assentam os vários edifícios, quando existem equipamentos, instalações e coisas que, em razão de sua destinação ou de sua localização, são utilizados pelos moradores de todos os edifícios do conjunto, salvo se as partes estabelecerem sobre essas coisas comuns uma forma especial de administração, que conte com a anuência dos titulares das unidades situadas em cada um dos edifícios.
Não sendo possível a divisão do solo e das coisas e equipamentos destinados à utilização de todos os edifícios, ainda assim a lei francesa possibilita a cada um dos edifícios organizar a sua própria administração, com a finalidade de gerir, manter e introduzir melhoramentos internos em cada um deles.

Considerações finais



Pode-se concluir, portanto, que o legislador, ao tratar sobre as questões referentes ao condomínio, preocupou-se em pensar de uma forma ampla, para que desta forma pudesse ser evitado qualquer tipo de diferença entre os condôminos, já que a lei se destina a todos, sem distinção.
Importante também ressaltar que a participação e respeito entre os condôminos é essencial, pois assim há uma melhor administração e evita-se problemas futuros e conflitos advindos do uso da área comum, por exemplo. Tendo-se, então, uma legislação que explane de forma bem clara os direitos e deveres de cada um, torna-se mais fácil manter a civilidade e diminuem-se as possibilidades de possíveis ajuizamentos judiciais, que hoje é o enfoque do direito hodierno.
A legislação brasileira sobre condomínio foi muito bem redigida, pois consegue-se adequar qualquer situação ao texto, dando uma certa praticidade aos condôminos e aos administradores.






Referências bibliográficas


FRANCO, João Nascimento. Condomínio em edifícios. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2005.


MALUF, Carlos Alberto Dabus. O Condomínio Tradicional no Direito Civil. São Paulo: Saraiva, 2005.


Autor: Natália Kujavo


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