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Condomínio Edilicio

INTRODUÇÃO
O objetivo desse artigo é discorrer sobre o tema Condomínio Edilício.
De acordo com Maria Helena Diniz (Curso de Direito Civil Brasileiro,4ºvolume: direito das coisas. 22ª ed. São Paulo: Saraiva 2007. pag.219;) esse condomínio surgiu após a I Guerra Mundial, ante a crise de habitação,quando,com o desenvolvimento das cidades e conseqüente valorização dos terrenos urbanos, houve necessidade de melhor aproveitar o solo.
O direito brasileiro tem legislado sobre esse tema desde 1928, tendo sido regulada pelo Decreto n.5481, de junho do ano citado anteriormente, que foi modificado pelo Decreto-lei n. 5.234/43 e pela Lei n.285/48, que se regulamentou o condomínio em edifícios de apartamentos, cujas unidades autônomas podem ser destinadas a fins residenciais, profissionais ou comerciais.
O Código Civil fala sobre o condomínio nos edifícios nos artigos 1.331 a 1.358.
Miguel Reale, citado por Maria Helena Diniz, diz que se trata de um condomínio constituído como resultado de um ato de edificação, sendo, por essa razão denominado de edilício.



CONCEITO E ELEMENTOS CONSTITUTIVOS
Os condomínios edilícios se caracterizam por apresentar uma propriedade singular dos apartamentos e andares.
Os elementos constitutivos do condomínio edilício são:
A)O ato de instituição;
B)A Convenção do Condomínio;
C)O Regulamento.
O ato de instituição é o ato inicial, aquele pelo se constitui propriamente o condomínio. A Convenção e o Regulamento são atos que já o supõem existente, servindo para regulá-lo em sua existência.
O ato de instituição de acordo com o artigo 7º da Lei n 4.591/64: "O condomínio por unidades autônomas instituir-se á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória, no Registro de Imóveis, dele constando: a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação,bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns,atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade".
Segundo o doutrinador Silvio Rodrigues (Direito Civil: Direito das Coisas, vol. 5, 28 ed. São Paulo: Saraiva 2003. pag. 213), o ato de instituição do condomínio pode ser realizado sobre prédio por construir, que é a hipótese mais comum, ou sobre prédio já construído
A Convenção Condominial trata-se do conjunto de regras que comporta por direitos e deveres condominiais. Deve ser criado pelos próprios condôminos e aprovado por eles em uma assembléia que terá que obter 2/3 das frações ideais. Torna-se obrigatória automaticamente após a votação a todos os condôminos ausentes e presentes. Perante terceiro será necessário ser registrado no Cartório de Imóveis da situação do imóvel.
O Regulamento ou Regime interno são regras menores dentro do condomínio normalmente votadas para a administração, ao dia-a-dia do condomínio. Essas regras são criadas pelo síndico e aprovadas pelos condôminos.
Essas regras se tornaram públicas assim que o sindico levá-las ao público. Não é necessário colocar regras já previstas na convenção condominial.


NATUREZA JURÍDICA
Várias teorias tentam explicar a natureza jurídica das relações que estabelecem entre os proprietários dos vários apartamentos. A teoria predominante é a que vêem no condomínio em edifícios de apartamentos uma mistura de propriedade individual e de condomínio.


FRAÇÃO IDEAL
Cada condomínio tem uma fração ideal.Essa fração é idealizada,pois ás vezes é inexistente,ou a fração correspondente é bem menor.
De acordo com o art. 1.333, caput, do CC: "o (s) titular (es) que reunir (em) o mínimo de 2/3 das frações ideais do condomínio, tem competência para redigir as normas contratuais reguladoras do "modus vivendi" do condomínio, consubstanciada na "convenção do condomínio", cuja observação tornar-se-á obrigatória para os titulares das demais frações ideais, bem assim para aqueles que sobre elas tiveram posse ou detenção."
Art. 1.336, I, do CC: "a fração ideal é determinante da cota de participação dos condôminos nas despesas condominiais."
A fração ideal dentro de um condomínio pode ter tamanhos diferentes.Os apartamentos podem ter tamanho de fração ideal diferentes dentro do mesmo prédio.
O valor do IPTU é calculado de acordo com a fração ideal.


ASSEMBLÉIA
Trata-se da forma de decidir as regras condominiais.Essas decisões só tornam-se obrigatórias se tomadas em assembléia e na forma prevista em lei.
Para ser válida deverá conter os requisitos mínimos,senão serão consideradas nula.
A assembléia pode ser realizada em qualquer local,a lei não diz nada.
Em toda assembléia deverá ter no mínimo 51% da fração ideal,se não atingir esse número,o síndico poderá realizar uma segunda assembléia.

A)ORDINÁRIA
É a reunião que ocorre uma vez por ano,tendo como função eleger o síndico,prestação de contas da administração e ,aprovação dessas contas.
Normalmente ocorre em Dezembro ou Fevereiro.
Não se elege o síndico se não for na ordinária.O síndico presta contas da administração,e a assembléia aprova ou não a administração do síndico.

B)EXTRAORDINÁRIA
Essa assembléia tem como função deliberar sobre as questões diversas do condomínio,podendo ocorrer mais de uma no ano.Ela é convocada pelo síndico.
Pode ter uma assembléia por mês.Não pode tratar assunto da ordinária.


SÍNDICO
Trata-se da pessoa que representa ativa ou passivamente o condomínio.Será eleito pelos condomínos em uma assembléia ordinária para um exercício não superior a dois anos.O cargo permite reeleição.
Por não ter pessoa jurídica,o condomínio tem uma universialização de direitos.
Para ser síndico,pode ser qualquer pessoa,desde que a convenção permita.O síndico procede a administarção do condomínio.

Artigo 1.348 do C.C:
Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.


DEVERES DOS CONDÔMINOS
Ao condômino é imposto os seguintes deveres:
1º)Contribuir para as despesas condominiais na proporção de sua fração ideal.

2º)Não realizar obras que comprometem a segurança do edifício.

3º)Não pode alterar a forma e a cor da faxada,bem como alterar as esquadrias do edifício.

4º)É vedado ao condômino dar destinação a sua propriedade forma diversa das demais.

5º)É proibido ao condômino utilizar sua propriedade de forma prejudicial ao sossego,segurança dos demais,bem como atentar aos bons costumes.


SANÇÕES
1º)O condômino que não pagar a sua contribuição fica sujeito a juros moratórios convencionados ou não,que,nessa última hipótese será de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.
-A convenção pode estabelecer juros de mora diferente daquele que a lei estabelece.
As demais obrigações não sendo cumpridas acarretarão uma multa prevista na Convenção ou no Regime Interno que não poderá se superior a cinco vezes o valor do rateio.
Essa sanção é aplicada independente de eventuais perdas e danos. Se a convenção for omissa, a assembléia irá deliberar com 2/3 dos condôminos, excluindo por infrator
O condômino que reiteradamente não cumpre suas obrigações poderá a assembléia com votação de 3/4 dos condôminos constranger o infrator ao pagamento de uma multa de até 1/5 da despesa, conforme a gravidade do ato,independente de perdas e danos.


MODO DE CONSTITUIÇÃO
1)Destinação do Proprietário
O cidadão é dono do terreno, e sozinho cria uma planta com "unidades autônomas" (apartamentos). Porém, uma única pessoa construiu, e não é considerado condomínio, por ter apenas um proprietário. Se torna condomínio com a venda de uma apartamento.
2)Sistema de Incorporação
Nessa forma surge o condomínio através de uma atividade de uma pessoa jurídica denominada incorporadora que, tem como função básica a de promover a arrecadação de recursos financeiros e promover a construção do edifício.
A incorporadora tem como primeira função vender as unidades autônomas. Uma vez vendido, começa efetuar a sua segunda função que é a de administrar os recursos financeiros. Surge então sua terceira missão que é efetivar a construção do edifício.


EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO
O condomínio em edificações se extingue pela sua destruição, se a maioria dos proprietários resolverem não reconstruir.
O condomínio edilício extingue-se também, pela deliberação dos condôminos, cuja unanimidade decidiu transformar o prédio num condomínio de forma tradicional, cada proprietário tornando-se senhor de uma parte ideal do todo. Cancela-se no Registro de Imóveis a autonomia dos apartamentos; anula-e a Convenção Condominial, e desaparece o regime de condomínio edilício.
O condomínio extingue-se ainda, pela consolidação numa só pessoa da propriedade de todos os apartamentos. Um proprietário poderá ir adquirindo as unidades de seus consortes, e como as partes comuns e o terreno são acessórios do principal, momento chegará em que referido adquirente se tornará dono do todo.Nesse momento,feitas as averbações necessárias,terá desaparecido o regime de condomínio edilício.(Silvio Rodrigues,Direito Civil,Direito das Coisas,Vol.5, 28. ed.São Paulo:Saraiva 2003.
pag.232/233).




BIBLIOGRAFIA:
-Rodrigues, Silvio. Direito Civil: Direito das coisas, volume 5-28. ed.São Paulo:Saraiva 2003.

-Diniz, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, 4ºvolume: direito das coisas. 22ª ed. São Paulo: Saraiva 2007.





Autor: Larissa Nahime Matos

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