Condomínio Edilício
Monique Zangari Cardoso
1-RESUMO
Este artigo, que venho analisar, no contexto do atual ordenamento jurídico, tento esclarecer aos profissionais que atuam a área do direito, a respeito dos condomínios edilícios. Apesar de expressa remissão à lei especial, que continua em vigor, contém dispositivos regrando os direitos e deveres dos condôminos e a sua falta de personalidade jurídica.
Palavras-chave: Direito. Deveres. Personalidade Jurídica.
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2-INTRODUÇÃO
O artigo inicia com os aspectos históricos e conceitos sobre o condomínio edilício, pois essa modalidade nos passa um valor de riqueza de problemas jurídicos a denominada propriedade horizontal, ou propriedade em edifícios, há começar por sua denominação.
O Código Civil de 2002, apesar de expressa remissão à lei especial, que continua em vigor, contém dispositivos regrando os direitos e deveres dos condôminos, bem como a competência das assembléias e dos síndicos.
Caracteriza-se o condomínio edilício pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa. Sendo que cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma e titular de partes ideais das áreas comuns.
3-ORIGEM HISTÓRICA
O extraordinário surto de desenvolvimento observado após a 1ª Grande Guerra Mundial de 1914-1918, dando início à era da industrialização, provocou o aumento demográfico e a valorização dos terrenos urbanos, bem como a conseqüente necessidade de aproveitamento de espaço, suscitando então a idéia de se instituir condomínio nos prédios de mais de um andar, distribuindo- os por diversos proprietários.
4- CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS
Trata-se da propriedade que vem a pertencer a duas ou mais pessoas, onde cada uma delas possui parte, expressa em forma de fração ou percentual. Sendo que o condomínio poderá ser visto em uma criação voluntária ou involuntária. Será involuntária quando as pessoas de livre vontade se unem com suas regras próprias para formar o condomínio, já na involuntária a criação de condomínio é estranha a vontade dos condomínios, tendo em vista que será a lei que determinara a criação do condomínio.
Esses tipos de condomínios se caracterizam por apresentar uma propriedade singular dos apartamentos e andares.
Não se pode conceber um regime de condomínio edilício se não pertencer a todos os condôminos, sendo assim percebe-se nessa descrição da propriedade horizontal que tudo que não for objeto de propriedade exclusiva pertence em condomínio aos donos dos apartamentos, por ser complemento indispensável da propriedade de cada um.
Os direitos condominiais sobre as partes comuns seriam acessórios que acompanham domínio sobre as partes privativas (art. 1.331 do Código Civil de 2002).
5- NATUREZA JURÍDICA
Várias são as teorias que tentam a explicar a natureza jurídica das relações que estabelecem entre os proprietários dos vários apartamentos.
A teoria segundo qual a propriedade horizontal seria uma comunhão de bens é afastada porque cada condômino é titular de uma unidade autônoma e, ao mesmo tempo, utiliza áreas em comum com outros condôminos. Igualmente se revela inadequada a teoria da sociedade imobiliária, visto que não se encontra no condomínio, a affectio societatis, que caracteriza a sociedade. Também são afastadas as teorias que invocam institutos tradicionais para explicar a sua existência, como o direito superficiário, a enfiteuse e as servidões.
A teoria de personalização do patrimônio comum é uma das mais citadas. Aprendida personalização do patrimônio comum é, porém, insustentáveis, porque não existe uma pessoa jurídica titular das unidades autônomas e das partes comuns do edifício. Prevalece o entendimento de que o condomínio não tem personalidade jurídica, entretanto está legitimado a atuar em juízo, ativa e passivamente, representado pelo síndico. A nova lei civil perdeu a oportunidade de dar personalidade jurídica ao condomínio, tão necessária a esse instituto, que dela precisa para poder interagir com maior desenvoltura no mundo jurídico, principalmente no que tange a aquisição de bens imóveis que se possam incorporar ao prédio já existente.
Esse condomínio caracteriza-se juridicamente pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes do edifício, forçosamente comuns (CC, art. 1331).
6.1 DIREITOS DOS CONDÔMINOS
Habituar-se em sociedade restrita, mesmo que gozando da autonomia de seu direito de propriedade sobre a unidade autônoma, aos condôminos incumbem direitos e deveres que estão definidos nos arts. 1.335 a 1.347 do Código Civil e na "Convenção de Condomínio", (STJ, Súmula 260; EJSTJ, 8:76, 12:65, 13:85) .
No regime do condomínio edilício há uma combinação de dois direitos reais: a propriedade sobre as unidades autônomas e a co-propriedade sobre as partes comuns.
Cada condômino tem o direito de usar, fruir e livremente dispor de suas unidades, como cada proprietário da unidade autônoma, o seu titular pode exercer, em relação a ela, todos os poderes inerentes ao domínio, como usar, gozar, dispor e reavê-la de quem injustamente a possua ou detenha. Pode assim vendê-la, alugá-la, emprestá-la, sem necessidade da anuência dos demais condôminos e sem a obrigação de lhes dar preferência.
O condômino pode usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contando que não exclua a utilização dos demais compussuidores.
O direito de votar e participar das deliberações nas assembléias é assegurado por lei, desde que o condômino esteja quite com o pagamento da cota condominial. O proprietário pode fazer-se representar nas assembléias por procurador com poderes específicos para delas participar e votar nas deliberações.
O condômino tem direito de reaver a propriedade condominial, ou seja, utilizar o direito de reivindicação, mas esse direito só pode ser exercido contra terceiros.
6.2- DEVERES DOS CONDÔMINOS
Mas os condôminos têm muitas obrigações como contribuir para as despesas condominiais na proporção de sua fração ideal (critério ideal para fazer o pagamento), não realizar obras que comprometam a segurança do edifício.
Tendo que observar regras de boa vizinhança, para evitar desinteligências, para tanto não pode utilizar sua unidade e áreas comuns de modo prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos condôminos ou dos bons costumes.
O condômino não pode alterar a forma externa e a cor da fachada, bem como alterar as esquadrias do edifício.
É vedado ao condômino dar destinação a sua propriedade forma diversa dos demais; e da posse uso ou gozo a terceiros, sem autorização dos demais condôminos.
7- DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO EM EDIFICAÇÕES
A administração é exercida por um síndico, cujo mandato não pode exceder de dois anos, permitida a reeleição. Compete-lhe dentre outras atribuições, representarem ativa e passivamente o condomínio em juízo ou fora dele. Pode ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio. Geralmente são empresas especializadas.
O síndico é assessorado por um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não podem exceder a dois anos, permitida a reeleição.
Deve haver anualmente uma assembléia geral ordinária, convocada pelo sindico na forma prevista na Convenção, à qual compete além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes.
As assembléias gerais extraordinárias podem ser convocadas pelo síndico ou por condôminos que representam um quarto, no mínimo, do condomínio, sempre que exijam os interesses gerais. A Convenção e o Regimento Interno só podem ser modificadas em assembléias gerais extraordinárias pela aprovação de dois terço dos votos dos condôminos. A assembléia é o órgão máximo do condomínio, tendo poderes, inclusive para modificar a própria Convenção, sujeita somente à lei e às disposições estabelecidas nesta, podendo ser controlada pelo Judiciário.
CONCLUSÃO
Ao finalizar esse artigo nota-se a falta de personalidade jurídica que gera uma impossibilidade de se comprar, em nome do condomínio, de maneira que os condôminos se quiserem negociar são obrigados ou a adquirir em seus próprios nomes a propriedade, o que quase sempre inviabiliza o negócio, ou a constituir uma sociedade civil para esse fim.
E isso nos mostra que uma boa administração deve principalmente ser pautada na boa convivência entre os condôminos, respeitando as regras internas e a política da boa vizinhança, pois agindo dessa forma evita-se arrastar para o judiciário problemas ou discórdias internas.
Espero que se conclua a importância de se estabelecer a personalidade jurídica para poder facilitar a resolução dos problemas condominiais.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. São Paulo: Editora Atlas AS, 2003, Vol. V
GONÇALVES, Carlos Roberto. Sinopses jurídicas - Direito das Coisas. São Paulo: Saraiva, 2003.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro.São Paulo: Saraiva, 2002.
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil - Direto das Coisas. São Paulo: Saraiva, 2002.
ABNT. Disponível em: http://www.abnt.org.br/. Acesso em: 09 novembro 2010
Autor: Monique Zangari Cardoso
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