Enfiteuse

-Origem:
Tem origem Grega, mas foi utilizada no direito romano. Para chegar ao instituto que conhecemos hoje, sofreu uma fusão de dois institutos diversos em épocas diversas, mas, de natureza semelhante. Foram unidos por Justiniano aproximadamente no século IV D.C. Nasceu esse novo modelo de enfiteuse. Para preencher a necessidade social.
Teve inicio na época romana o instituto da agri vectigales, era um tipo de arrendamento com condições diferenciadas; Esses tinham duração longa (que eram contados em gerações), ou apresentavam-se como perpétuos. Nesse período, os Estados assim como a igreja mantinham este tipo de contrato, para poder fixar o homem na terra, pois arrendava seus terrenos rústicos para serem cultivados, não transferindo a propriedade, para continuar a existir este contrato tinha como condição o pagamento de uma taxa convencionada. O segundo instituto é o direito enfitêutico.
Na Idade Média, a enfiteuse a enfiteuse permitia aos senhores feudais manter o poder sobre a terra ao mesmo tempo em que, fixava os colonos a ela, mediante o pagamento dos ?impostos?.

-Conceito:
A enfiteuse é um direito real sobre coisa alheia, ou seja, que autoriza um terceiro (enfiteuta) a exercer sobre coisa imóvel alheia todos os poderes do domínio, como se fosse pleno proprietário mediante pagamento ao (senhorio) de uma renda anual (foro). Ou seja, tem o enfiteuta o direito de usar e gozar, de forma ilimitada e dispor de forma restrita.
Assim, o senhorio conserva para si o nome de dono. Além disso, tem ele a possibilidade de readquirir a condição anterior, mediante o exercício da preferência se o enfiteuta for alienar o bem, ou por falecimento do mesmo sem deixar herdeiros. Tem ainda o direito de receber o foro, pago anualmente, ou o laudêmio, uma taxa de 2,5% do valor da venda do imóvel que foi vendido a terceiro.
Segundo VENOSA, a enfiteuse, que não é mais legislada no novo código civil e foi substituída pelo direito de superfície, já que o antigo instituto tornou-se arcaico para as necessidades hoje existentes, apesar disso, ainda é importante estudarmos tal instituto, pois; o estudo do direito nunca se desvincula da história, assim, acontece de "um instituto dormente há séculos, em total desuso, tem seus princípios reavivados para estruturar novos institutos...". E ainda, nesse caso especifico da enfiteuse, devemos lembrar que, apesar de não estar presente em nosso código como um direito capaz de ser constituída, a enfiteuse, como direito perpetuo que é, estará presente em nosso mundo por muitos anos.
Sob a epígrafe de Direitos Reais sobre Coisas Alheias, o Código Civil, do qual não se afasta o novo ordenamento, trata de suas categorias de direitos sobre coisa alheia: de gozo ou fruição e de garantia. Os direitos de fruição ou gozo permitem a utilização da coisa de forma semelhante ao proprietário pleno, com maior ou menos espectro. (VENOSA. Sílvio de Salvo. Direito Civil: direitos reais. 3 ed. São Paulo: Atlas, 2003. : direitos reais. 3 ed. São Paulo: Atlas, 2003. ? página 375 e 376.). Como a enfiteuse.
Os ônus sobre a propriedade, como os impostos, são de responsabilidade do enfiteuta.
Os direitos reais, chamados de ?sobre coisa alheia", não modificam a natureza do domínio, então, dois ou mais titulares exercem concomitantemente poderes referentes à propriedade, só que, em graus jurídicos diversos. Assim, por exemplo: o enfiteuta pode hipotecar o imóvel.
O domínio, porém não se reparte, os titulares (senhorio e enfiteuta), exercem simultaneamente poderes específicos e diversos inerentes à propriedade.
No código Civil de 1916 o artigo 678 dizia: "Dá-se a enfiteuse, aforamento, ou emprazamento, quando por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável".
Dizia ainda no artigo 679: "O contrato de enfiteuse é perpétuo. A enfiteuse por tempo limitado considera-se arrendamento, e como tal se rege." Este é como já dito, um dos motivos para tal dispositivo ainda estar presente em nossa doutrina.
A enfiteuse só pode existir sobre terras não cultivadas ou a terrenos destinados a edificação, atendendo as necessidades sociais do passado. (art. 680 C.C. de 1916).
O objetivo da enfiteuse era permitir ao proprietário que não desejasse usar o imóvel, ceder o uso e gozo desse à terceiro, mediante o pagamento do foro.
"Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei no 3.071, de 1o de janeiro de 1916, e leis posteriores.
§ 1o Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso:
I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações;
II - constituir subenfiteuse.
§ 2o A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial."
O novo código civil, não mais disciplina a enfiteuse, mas, subordina as já existentes as disposições do código civil de 1916.

-Do Contrato:
Para que o contrato de enfiteuse pudesse ser realizado, era necessário, previamente preencher um pré requisito; Não era qualquer pessoa que podia realizar esse contrato, apenas a Família Real e a Igreja Católica. Após isso, o contrato poderia ser realizado. Destaco abaixo duas clausulas importantes:
No momento que se acertava o contrato de enfiteuse entre o senhorio e o enfiteuta se estabelecia o foro, a taxa paga uma vez ao ano. Este contrato poderia ser estabelecido, como já dito, como temporário ou perpetuo.
Outra cláusula presente no contrato da enfiteuse era o direito de preferência do senhorio caso o enfiteuta fosse alienar a propriedade. Se o senhorio abrisse mão de comprar a propriedade, o enfiteuta poderia vende - lá a terceiro, mas deveria pagar ao senhorio o "laudêmio", que é uma taxa de 2,5% sobre o valor da venda.
-Extinção:
Extingue-se o direito pela renúncia, o abandono gratuito pelo enfiteuta. Pelo "Comisso", que ocorrerá quando o enfiteuta não pagar o "foro" por três vezes consecutivas, ou seja, por três anos seguidos. Pelas causas extintivas da propriedade e a desapropriação.
-Brasil:
No Brasil a Enfiteuse surgiu na época colonial com o instituto das sesmarias. Esta foi à forma encontrada para povoar o país, tendo em vista que era visto como uma grande "porção de terra?, sem cultivo algum.
Petrópolis é um município brasileiro do estado do Rio de Janeiro, que ocupa uma área de 774, 606 km². Foi fundada por iniciativa de Dom Pedro II, e habitada de forma planejada pelos imigrantes europeus durante o Segundo Reinado. Foi concebida pelo major Júlio Frederico Koeler, foi ele também que "arrendou? as terras para os imigrantes, resultando no sistema de foro e laudêmio (enfiteuse) pago aos herdeiros de Dom Pedro II até hoje.
Outros exemplos da existência da enfiteuse no Brasil são as presentes em Minas Gerais, ou parte do centro de Ribeirão Preto, SP, que pertencem a Igreja, bem como Teresópolis RJ, cujo detentor do domínio direto, é a família imperial brasileira.

-Bibliografia:
RODRIGUES, Sílvio. Direito civil. 28 ed. São Paulo: Saraiva, 2009
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: direitos reais. 3 ed. São Paulo: Atlas, 2003.
BRASIL. Código Civil. Lei 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Disponível em www.planalto.gov.br. Capturado em: 08/11/2010.

BRASIL. Código Civil. Lei Nº 3.071, de 1º de Janeiro de 1916. Disponível em www.planalto.gov.br. Capturado em: 08/11/2010.

Enfiteuse. Disponível em www.jusbrasil.com.br/topicos/290757/enfiteuse. Capturado em: 08/11/2010.

Enfiteuse. Disponível em http://fnd07pn.sites.uol.com.br/trab/Enfiteuse.htm. Capturado em: 08/11/2010.
Enfiteuse. . Disponível em http://www.webartigosos.com/articles/51754/1/Enfiteuse/pagina1.html. Capturado em: 18/11/2010.
Petrópolis. Disponível em http://pt.wikipedia.org/wiki/Petr%C3%B3polis. Capturado em: 18/11/2010.

Autor: Mariana Bernucci Carneiro

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