Condomínio Edilício

INTRODUÇÃO
Este artigo tem por objetivo analisar as características relacionadas ao condomínio edilício, popularmente conhecido como condomínio em edifício, com enfoque voltado para seus aspectos históricos e conceituais. Suas regras começam a ser tipificadas no artigo 1.331 do Código Civil e terminam no artigo 1.358 do mesmo. Tais dispositivos que regulam o condomínio em edifício foram criados em 1.964, inspirados na Constituição Americana, e vigoram até os dias de hoje porque são compostos de regras gerais, permitindo que cada condomínio crie suas regras particulares.

1-CONCEITO
De acordo com a ilustre doutrinadora Maria Helena Diniz, condomínio edilício é aquele constituído como resultado de um ato de edificação. É uma mistura de propriedade individual e condomínio, caracterizando-se juridicamente pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes do edifício forçosamente comuns, como o solo em que está construído o prédio, suas fundações, pilastras, área de lazer, vestíbulos, pórticos, escadas, elevadores, corredores, pátios, jardim, porão, aquecimento central, morada do zelador, etc. Cada condômino tem uma fração ideal do condomínio, que representa a parte que o dono do apartamento tem no terreno em que está construído o prédio. Cada proprietário de fração autônoma (apartamento, sala de utilização profissional, garagem) pode usar livremente das partes comuns, atendendo à sua destinação e não prejudicando a comunhão.

2-ORIGEM
O surgimento do condomínio edilício se deu após a Primeira Guerra Mundial, em que houve grande desenvolvimento das cidades e consequente valorização dos terrenos urbanos. O aumento demográfico e a necessidade de melhor aproveitamento de espaço trouxeram a idéia de se instituir condomínio nos prédios de mais de um andar, distribuindo-os por diversos proprietários. Cidades numerosas passaram a praticar a divisão de edifícios em planos horizontais a fim de solucionar seus problemas de aproveitamento de espaço, e dessa forma as edificações baratearam, a o alto custo de vida foi combatido e ficou mais fácil para as pessoas obterem casa própria.

3-NATUREZA JURÍDICA
Algumas teorias procuram explicar a natureza jurídica do condomínio em edificações. Dentre elas, destaca-se a que considera o condomínio edilício uma mistura de propriedade individual e coletiva. Como dito anteriormente, esse condomínio caracteriza-se pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes do edifício forçosamente comuns (artigo 1.331 do Código Civil).
São dependências que constituem propriedade comum: o solo em que se constrói o prédio, suas fundações, guarita, pilastras, telhado, teto, escadas, elevadores, assoalho, corredores, pátios, rede de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, calefação e refrigeração centrais, aquecimento central, terraço de cobertura (salvo disposição contrária de escritura de constituição de condomínio ? artigo 1.331, § 5º do Código Civil), porão, acesso ao logradouro público (rua, avenida, etc.), do qual nenhuma unidade imobiliária pode ser privada (artigo 1.331, § 4º do Código Civil), portaria, morada do zelador, instalações de TV a cabo, pertenças ligadas à estrutura do prédio, em resumo, tudo aquilo que se destina ao uso comum. Tais dependências não podem ser alienadas oi divididas, sendo que cada proprietário de fração autônoma poderá usar livremente as partes comuns atendendo à sua destinação e não prejudicando a comunhão.
A propriedade exclusiva tem é referente à unidade autônoma (apartamento, terraço de cobertura, se isso estiver estipulado na escritura de constituição do condomínio, garagem, sala de utilização profissional ou loja). Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado, contribuindo o condômino diretamente com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais. Como já dito, cada condômino possui uma fração ideal do condomínio, que corresponde à soma das suas propriedades, exclusiva e coletiva. A fração ideal dentro de um mesmo condomínio pode ter tamanhos diferentes em relação à propriedade exclusiva, mas a propriedade coletiva todos os condôminos possuem igualmente. O IPTU, por exemplo, é pago de acordo com a fração ideal. Portanto, quem mora na cobertura paga mais do que aquele que mora no apartamento comum. No caso da Assembléia, também se leva em consideração a fração ideal, sendo que o voto daquele que tem mais propriedade tem maior peso. O mesmo vale para o rateio das despesas coletivas, que devem ser maiores para aquele que possuir mais área no solo em que está construído o edifício. O tamanho da fração ideal deve ser uma informação pública, devendo estar estipulada na convenção condominial.

4-ELEMENTOS CONSTITUTIVOS
4.1 ? INSTITUIÇÃO ? A instituição do condomínio deve seguir a forma do artigo 1.332 do Código Civil, que dispõe:
"Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I ? a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremada uma das outras e das partes comuns:
II ? a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III ? o fim a que as unidades se destinam".
Tal instituição deliberativa de vontade pode dar-se por destinação do proprietário ou pelo sistema de incorporação. Será condomínio por destinação do proprietário quando o dono do edifício vender as unidades durante a construção do prédio ou após o término desta. Na forma de sistema de incorporação, surge o condomínio através da atividade de uma pessoa jurídica denominada incorporadora, que tem como função básica promover a arrecadação de recursos financeiros para a construção do edifício. Neste caso, inexiste o condomínio inicialmente, tendo em vista que estamos diante de uma promessa de compra e venda, apesar de existir um evidente condomínio no futuro. Esta é a forma mais comum de constituir um condomínio.
4.2 ? CONVENÇÃO - A convenção é um documento escrito no qual estão estipulados direitos e deveres condominiais. Ela deverá ser subscrita pelos próprios condôminos e também aprovada por eles em uma assembléia que terá que obter, no mínimo, dois terços das frações ideais. Segundo o § 1º do artigo 1.334 do Código Civil, ela poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular. Após sua aprovação, a convenção torna-se automaticamente obrigatória a todos os condôminos presentes ou ausentes. Mas, para que seja válida perante terceiros faz se necessário o registro no Cartório de Imóveis da situação do imóvel. A convenção sujeita a todos os titulares de direitos sobre as unidades, sendo assim uma lei interna destinada a regrar o comportamento não só dos condôminos, mas também de todas as pessoas que ocupem o edifício, na qualidade de seus sucessores, prepostos, inquilinos, comodatários etc.
O artigo 1.334 do Código Civil enumera as cláusulas obrigatórias a serem colocadas na convenção:
"Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I ? a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atendera às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II ? sua forma de administração;
III ? a competência das assembléias, forma de sal convocação e "quorum" exigido para as deliberações;
IV ? as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V ? o regimento interno."
4.3 ? REGIMENTO INTERNO - O regimento interno é um complemento a convenção e contém regras minuciosas sobre o uso das coisas comuns. São regras menores dentro do condomínio, normalmente voltadas para a administração, para o cotidiano condominial. Essas regras são criadas pelo síndico e aprovadas pelos condôminos, podendo ser mudadas de acordo com a mudança da administração. As regras do regimento interno tornam-se obrigatórias a partir do momento em que se tornam públicas, sendo geralmente fixadas em murais no andar térreo ou nos elevadores, por exemplo.
4.4 ? ASSEMBLÉIA ? É a forma de decidir as regras condominiais. Essas decisões só tornam-se obrigatórias se tomadas em assembléia e na forma prescrita em lei. Nenhuma decisão pode ser tomada fora da assembléia e ela deve ser feita do modo como determina a lei, senão pode ser considerada nula. É garantido a cada condômino o direito à votação nas assembléias, bem como o direito de ser votado pra cargos administrativos do condomínio. O peso do voto é proporcional à fração ideal da unidade, exceto houver disposição diferente na convenção.
São regras para que a assembléia seja válida:
I ? Convocação de todos os condôminos, que pode ser feita por edital ou junto com a taxa do condomínio, que é o modo mais usual.
II ? A lei proíbe que a assembléia comece com menos de 51% de frações ideais. Se esse número não for atingido, a primeira assembléia não pode ser realizada.
Mas, não havendo a primeira, pode haver a segunda assembléia, que se realizará mesmo que o quorum de 51% não seja atingido. A notificação aos condôminos sobre a segunda assembléia deve ser feita juntamente com a notificação da primeira, sendo que elas não precisam ser realizadas em datas diferentes (a segunda pode ser marcada, por exemplo, 30 minutos após a primeira). Os assuntos a serem discutidos deverão estar pautados, caso contrário não será possível discussão sobre eles. Os votos são contados de acordo com a fração ideal, ou seja, tem peso maior o voto daquele que tem maior propriedade no condomínio. Segundo a regra geral, vence a maioria dos presentes na assembléia (metade + 1). Porém, para certos assuntos a lei exige quorum privilegiado de 2/3 dos condôminos, como por exemplo, em caso de alteração da convenção condominial (art. 1.342 do CC), construção de outro pavimento, construção de uma churrasqueira (art. 1.343 do CC). Nos demais casos, será considerada a maioria dos presentes.
Existem dois tipos de assembléia: a ordinária e a extraordinária. Assembléia Ordinária é a reunião que ocorre uma vez ao ano e tem como função eleger o síndico, prestar contas sobre a administração do condomínio e aprovar estas contas. A Assembléia Extraordinária tem a função de deliberar sobre questões diversas relacionadas ao condomínio, podendo ocorrer mais de uma vez por ano. Após a realização de cada assembléia é feita uma ata que é enviada a todos os condôminos.

5-DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS

Os principais direitos dos condôminos estão elencados no artigo 1.335 do Código Civil:
"Art. 1.335. São direitos do condômino:
I ? usar, fruir e livremente dispor de suas unidades;
II ? usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III ? votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite."
Outros direitos estão previstos nos artigos 1.338 e 1.339, § 2º do Código Civil.
Os deveres dos condôminos são elencados de modo taxativo no artigo 1.336, caput, I a IV, do Código Civil, que assim dispõe:
"Art. 1.336. São deveres do condômino:
I ? contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II ? não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III ? não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV ? dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes."
O art. 1.338 permite que os condôminos de edifícios possam alugar a sua vaga da garagem, desde que isso esteja disposto na convenção. Porém deverão dar preferência para os outros condôminos, posteriormente aos inquilinos e por último para terceiros estranhos à relação condominial. O uso ou propriedade de vagas na garagem depende de regulamentação na convenção. É necessário que a convenção estabeleça o regime de titularidade desse espaço; vale dizer se pertence à propriedade coletiva ou à propriedade individual. Já o art. 1.339 cita que somente será permitida a venda da parte acessória de sua unidade imobiliária para terceiros, estranhos à relação condominial, se houver previsão do evento na Convenção. Caso contrário, só poderá ser alienada a outro condômino.
Se o condômino não cumprir seus deveres, estará sujeito a algumas sanções. O condômino que não pagar a sua contribuição fica sujeito a juros moratórios, convencionados ou não, que nessa última hipótese será de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito. As demais obrigações que não forem cumpridas acarretarão uma multa prevista na convenção ou no regimento interno, que não poderá ser superior a cinco vezes o valor do rateio. Essa sanção é aplicada independentemente de eventuais perdas e danos. Se a convenção for omissa, a assembléia irá deliberar com 2/3 dos condôminos, excluindo o infrator. Além disso, o condômino que reiteradamente não cumprir suas obrigações poderá ser constrangido pela assembléia, com votação de 3/4 dos condôminos, ao pagamento de uma multa de até 1/5 da despesa, conforme a gravidade do ato, independentemente de perdas e danos. Além dessas sanções citadas, outras podem ser aplicadas ao condômino se a convenção permitir.

6-ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
A administração do condomínio fica sob a responsabilidade do síndico, que é a pessoa que o representa ativa e passivamente. Para ser síndico não é necessário ser condômino, podendo ser pessoa física ou jurídica. No caso de pessoa jurídica, trata-se de empresas especializadas na administração de condomínios. Tanto a pessoa física como a pessoa jurídica somente será remunerada se a remuneração estiver regularmente prevista na convenção condominial. O síndico representará os interesses comuns dos condôminos e também terá a função de administrá-lo. Ele será eleito e fiscalizado pela assembléia, devendo prestar contas anualmente, ao final do mandato ou sempre que exigidas (artigo 1.348, inciso VIII do Código Civil). Caso não apresente tais contas à assembléia ocorrerá violação grave a um dos deveres do mesmo conforme o Regimento Interno, e tal violação provocará a destituição do cargo e o síndico responderá civil ou penalmente perante o condomínio. Somente não ocorrerá a destituição do cargo de síndico se for provado que houve justo motivo para a ocorrência da falta grave, como por exemplo, problemas de saúde ou qualquer que seja o impedimento de cunho relevante. O mandato do síndico tem duração máxima de dois anos, podendo ser reeleito pela assembléia.
Há ainda a figura do subsíndico, que também será eleito pela assembléia no intuito de auxiliar o síndico em suas funções e eventualmente substituí-lo quando necessário

7-EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
O condomínio edilício, diferentemente do condomínio comum não poderá ser extinto, devido á característica da indivisibilidade da coisa comum, seja ela por convenção de assembléia geral entre os condôminos ou de forma judicial. Entretanto, existem motivos que podem levar à extinção do condomínio, como por exemplo, nos casos de forças naturais como a destruição do imóvel por força maior advinda de chuvas, terremotos, incêndios. Se o edifício estiver destruído ou ameace ruína, os condôminos deverão decidir em assembléia se o prédio deverá ser reconstruído ou vendido seu terreno, sendo que será necessária maioria simples (metade + 1 das frações ideais) para que seja confirmada a decisão. Se for deliberada a reconstrução, todos os condôminos deverão investir capital na obra, sendo que aquele que não o quiser poderá eximir-se das despesas vendendo sua parte a outros condôminos, sob avaliação judicial. Mas, se for deliberado na assembléia que o edifício será vendido, deverá ser dada preferência a um condômino ao invés de um estranho. Caso dois ou mais condôminos estejam interessados, pagarão proporcionalmente de acordo com suas frações ideais.
Há também os casos que a extinção pode dar-se por demolição voluntária do prédio em virtude de fatores e causas urbanas e arquitetônicas e também pelas autoridades públicas, em razões de segurança ou condições insalubres. Poderá ocorrer desapropriação do edifício e neste caso, todos os condôminos serão indenizados pela sua devida quota parte ou fração ideal, ou seja, na medida proporcional ás suas unidades imobiliárias. Havendo a desapropriação de apenas parte do edifício, serão indenizados aqueles que foram expropriados de suas propriedades. Se houver a confusão na aquisição, ou seja, quando uma mesma pessoa adquire todo o prédio, o próprio condomínio é extinto.

CONCLUSÃO
O estudo feito levou-me a concluir que, para que sejam absorvidos os problemas constantes do condomínio edilício, torna-se essencial a elaboração de uma convenção condominial de forma eficiente e clara, já que este é o instrumento base onde se tem a ocasião mais favorável para se regular o cotidiano do condomínio. Todos os eventuais e prováveis conflitos advindos dos interesses comuns podem ser interpretados nas informações escritas neste documento, dessa forma evitando desentendimentos, desde os sujeitos a discussões brandas até aos mais relevantes, dependentes do Poder Judiciário.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. 23ª edição. São Paulo: Saraiva, 2008.
DINIZ, Maria Helena. Dicionário jurídico, volume 1. São Paulo: Saraiva, 1998.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 5: direito das coisas. 5ª edição. São Paulo: Saraiva, 2010.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: direitos reais. 4ª edição. São Paulo: Atlas, 2004.
Condomínio Geral e Edilício ? publicado em 28/08/2009 por Dâmaris Borges Fernandes em http://www.webartigosos.com, acessado em 22/11/2010.
(Link: http://www.webartigosos.com/articles/23984/1/Condominio-Geral-e-Edilicio/pagina1.html)

Autor: Manuela Salim Tomicioli Silva

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