Deveres e Sanções dos Condôminos Edilícios



Deveres e Sanções dos Condôminos Edilícios


Sumario


1- Introdução

2- Deveres
2.1. Contribuições
2.2. Obras
2.3. Fachada
2.4. Destinação da propriedade

3- Sanções
3.1. Não pagamento das contribuições
3.2. Descumprimento das demais obrigações
3.3. Descumprimentos reiterados

4- Conclusão

5- Bibliografia


1- Introdução


Condomínio trata-se de uma propriedade que vem a pertencer a dois ou mais proprietários e cada um tem sua quota parte representada em forma de fração ou percentagem. O condomínio poderá ser voluntário, por livre vontade das partes, ou involuntário, criado por força de lei.
Dentro da categoria de condomínios voluntários encontra-se o condomínio edilício, que vem a ser os condomínios de prédios, ou seja, aqueles em que as edificações são feitas na horizontal, sendo que cada apartamento representa uma propriedade diferente, com diferentes proprietários.
Cada proprietário é titular, com exclusividade, da unidade autônoma, e titular de partes ideais das áreas comuns. Com isso nascem os deveres dos condôminos, e consequentemente as sanções a eles impostas devido ao não cumprimento desse deveres. Tais deveres e sanções encontram-se nos artigos 1.336 à 1.337 do Código Civil, além de alguns serem definidos na "Convenção de Condomínio".


2- Deveres

2.1. Contribuições

Todo o condômino tem o dever de contribuir para as despesas de conservação do prédio e despesas do condomínio, conforme seu quinhão ou fração ideal correspondente. Tais despesas podem ser destinadas aos reparos necessários, à realização de obras que interessem à estrutura integral da edificação ou ao serviço comum. Tais contribuições podem ser cobradas de maneira diversa se houver disposição em contrário na convenção.

2.2. Obras

Trata-se de uma obrigação negativa, pois é vedado ao condomínio realizar obras que possam trazer riscos a estrutura do prédio, comprometendo assim a segurança da edificação ou que lhe prejudique a higiene e limpeza. É também vedado a ele realizar obras de cunho pessoal na área comum do condomínio que privem os condôminos que igual direito.
Sendo importante a observação do artigo 1.341 do Código Civil sobre a questão de obras no condomínio:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.


É importante também observar que as obras ou reparações necessárias não dependem de deliberação da assembléia.

2.3. Fachada

É vedado ao condômino alterar a forma externa e a cor da fachada. Assim como decorar as parte e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação. Para que tais alterações sejam feitas é necessário que haja o consentimento de todos os condôminos de maneira unânime.
Porém a alguma exceções como, por exemplo, é permitida a instalação de redes de proteção para a segurança de crianças, mesmo que isso altere a estética predial. Também já se foi decidido que o simples fechamento de terraço externo não constitui alteração da coisa, razão pela qual pode ser autorizada pela maioria simples dos condôminos.

2.4. Destinação da propriedade

É vedado ao condômino dar destinação a sua propriedade forma diversa das demais, ou seja, dar destinação comercial a prédio de apartamentos residenciais, ou vice-versa. Tal situação constitui uma das mais graves infrações da lei e da convenção.
É vedado também ao condômino utilizar sua propriedade de forma prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais, bem como atentar aos bons costumes, tais regras são extensivas também aos inquilinos.
Portanto as cláusulas restritivas e proibitivas da convenção devem ser assim interpretadas, em consonância com as normas legais referentes aos condomínios.

Obs. Não devemos nos esquecer do artigo 1.346 do Código Civil:

Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

3- Sanções

3.1. Não pagamento das contribuições

O condômino que não pagar sua contribuição na proporção de sua fração ideal no prazo fixado na convenção ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos serão de 1% ao mês e multa de 2% sabre o debito.
A multa de 2% vem sendo mantida nos casos que, mesmo a convenção tendo estipulado 20% (valor antigo ao novo Código) a divida tenha surgido após a vigência do novo Código.
"As dividas condominiais são dividas do imóvel e o acompanham independentemente de o proprietário haver ou não mudado. Assim, quem adquire por arrematação em Juízo, imóvel, cujos débitos estão sendo cobrados, assume a obrigação de saldá-los." (1 º TARJ, ADCOAS, 1982, n 82.356)
Assim também ocorre com o adquirente de propriedade condominial que responderá pelas dividas que virem junto com a alienação.

3.2. Descumprimento das demais obrigações

As demais obrigações como as do artigo 1.336 inc. II a IV do Código Civil ao não serem cumpridas acarretará uma multa prevista na convenção ou no regime interno, que não poderá ser superior a 5 vezes o valor de suas contribuições mensais. Essa sanção é aplicada independentemente de eventuais perdas e danos. Se a convenção for omissa, a assembléia ira deliberar com 2/3 dos condôminos, excluído o infrator.

3.3. Descumprimentos reiterados

O condômino ou possuidor que apresentar infrações reiteradamente, ou seja, não cumprir suas obrigações de modo habitual, poderá, havendo deliberação de 3/4 dos condôminos, ser constrangido a pagar multa de até um quíntuplo da cota condominial, conforma a gravidade das faltas cometidas e a reiteração, independentemente das perdas e danos. O parágrafo único do artigo 1.337 do Código Civil permite que se com a reiterada conduta anti-social o condômino causar incompatibilidade de convivência com os demais, deverá pagar multa correspondente a dez vezes o valor da cota condominial.
Tal multa pode ser aplicada pelo sindico, desde que regulada na convenção e ratificada por ulterior deliberação da assembléia.

4- Conclusão

Ao estudarmos dentro do direito civil o condomínio, principalmente o edilício, notamos que por ser tratar de uma situação de convivência constante, foi necessário que o direito intervi-se para estabelecer regras que norteassem a relação de convivência de seus integrantes. Estabelecendo assim os direitos e consequentemente às obrigações e sanções que devem ser impostas a seus condôminos.

5- Bibliografia

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Brasileiro 4: Direito das Coisas. 23ª ed. São Paulo: Saraiva, 2008.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro 5: Direito das Coisas. 5ª ed. São Paulo, 2010.

Autor: Débora Barreto Costa


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