Rescisão Antecipada do Compromisso de Compra e Venda



O Contrato de promessa de compra e venda, em conformidade com o artigo 53 do CDC-Código de Defesa do Consmidor, estabelece que, em se tratatando de rescisão contratual, mesmo no caso de inadimplência do consumidor, tem ele o direito ao reembolso do que pagou.

Assim o promitente vendedor, no entanto, pode reter parte dos valores a serem restituídos, em virtude das perdas e danos que suporta com o fim do negócio, inclusive em razão da fruição do imóvel, sendo o percentual de 10% razoável para tal finalidade.

Contudo é abusiva a cláusula que impõe ao consumidor o pagamento de percentual sobre o valor do imóvel, a título de fruição do bem, no momento da rescisão contratual.

Decisão acertada foi a proferida na 1ª instância , na 1ªVara Cível do Fórum da Vila Prudente, a qual peço vênia para transcrever:

"Relação: 0466/2010 Teor do ato: VISTOS ETC. DIÁLOGO ENGENHARIA E CONSTRUÇÃO LTDA, qualificada nos autos, promove a presente ação de rescisão contratual c.c. indenização por perdas e danos, pelo procedimento ordinário, contra ROGÉRIO APARECIDO NIEDO E GLORIA ALEJANDRA BAEZA NIEDO, também qualificados, alegando que, por contrato de compromisso de compra e venda, datado de 01.11.2006, compromissou-se a vender a unidade autônoma correspondente ao apartamento nº 96, localizado no 9º andar do Bloco 1 Edifício Esmeralda, no Condomínio Residencial Aquarela, bem como a vaga de garagem localizada no térreo ou subsolo. Diz que o preço certo e ajustado para a venda foi de R$ 112.580,50 para pagamento parcelado. Afirma que os réus deixaram de adimplir com as parcelas desde 10.04.2008. Requereu a rescisão do compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, a condenação dos réus à reparação de todos os danos materiais suportados, inclusive IPTU e taxas condominiais, pagamento de multa contratual de 20% sobre os valores pagos e atualizados a título de perdas e danos, além da perda do sinal pago. Pleiteou a procedência da ação e a devolução eventual de valores na mesma periodicidade das parcelas que tenham sido quitadas pelos réus. Juntou documentos (fls. 09/45). Os réus foram citados e apresentaram contestação alegando que não foram notificados pessoalmente a respeito dos valores em débito para tentarem uma conciliação e discutir seus valores. Mencionam que também não foram notificados a receber as chaves do imóvel para assim terem a obrigação de arcar com condomínio e IPTU e tomar posse efetiva do imóvel. Afirmam que devido a dificuldades financeiras não conseguiram honrar seus compromissos com a autora. Entendem que o reembolso se refere apenas às parcelas pagas, e não ao valor total do contrato, devendo o mesmo ser feito em parcela única, observando-se ainda que a multa por atraso no pagamento das prestações não pode ser superior a 2%. Diz que deverá receber de volta os valores gastos com benfeitorias necessárias no imóvel durante o tempo que lá permaneceram, podendo, inclusive exercer o direito de retenção. Pugnou pela improcedência da ação (fls.57/61). Réplica a fls. 65/68. Juntou documentos (fls. 69/86). É O RELATÓRIO. DECIDO. Versa o presente feito sobre matéria de fato e de direito em que é desnecessária a dilação probatória, sendo de rigor o seu julgamento antecipado. Ademais, despiciendas as provas requeridas pela autora (fls. 96), motivo pelo qual ficam indeferidas, tendo os réus deixado transcorrer o prazo legal para especificação de provas sem qualquer manifestação (fls. 95). Trata-se de pedido de rescisão de contrato c.c. indenização por perdas e danos. A ação deve ser julgada parcialmente procedente. Preliminarmente, alegaram os réus falta de citação em razão da não comprovação da mora mediante notificação extrajudicial. Entretanto, ainda que não se tenha comprovado que os réus receberam a notificação extrajudicial, os mesmos estavam cientes dos débitos em aberto sobre o imóvel, haja vista documentos de fls. 83/84, bem anteriores à propositura da presente. Estão presentes as condições da ação, não sendo o caso de carência. Os réus alegaram que estão inadimplentes com as obrigações assumidas por problemas financeiros, tornando tal fato incontroverso. Por conseguinte, diante do inadimplemento das parcelas originais o pleito de rescisão contratual deve ser deferido, nos termos da cláusula 3.3. a.1 do mencionado contrato (fls. 27). A autora, outrossim, faz jus à retenção de parte de quantia paga. A respeito, o Tribunal de Justiça de São Paulo se pronunciou: "TEMPO DE ADESÃO Plano de poupança para produção de empreendimento habitacional Rescisão de contrato c.c. restituição de crédito Cláusula Penal Nulidade Ocorrência Vedada perda total das parcelas pagas Contrato celebrado sob a égide do Código de Defesa do Consumidor Inadimplemento dos aderentes Código Civil, artigo 924 Ordem de devolução de 75 % do que se pagou Recurso parcialmente provido para esse fim" (Apelação Cível n. º 120.477-4/6, 4. ª Câmara de Direito Privado, Relator Desembargador MUNHOZ SOARES, j. 07.02.2002, v.u.). Pretende a autora a perda do sinal dado, além de 20% sobre o valor das parcelas pagas imóvel, como forma de indenização em razão dos prejuízos por causados. Sendo assim, cabível a aplicação do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor: "Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado". Assim decidiu o Superior Tribunal de Justiça: "A falta de pagamento autoriza a empresa vendedora a reter, de acordo com a realidade dos autos, 25 % das prestações pagas, devidamente corrigidas" (Recurso Especial n. º 489.057/PR, 3. ª Turma, Relator Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, DJ 24.11.2003, p. 302). E, ainda: "O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém, não em sua integralidade. Percentual de retenção que se eleva a 25 %, para compatibilizá-lo com a orientação jurisprudencial mais recente do STJ, a fim de melhor ressarcir as despesas administrativas e operacionais da empresa vendedora" (Agravo Regimental no Agravo n. º 650.401/MG, 4. ª Turma, Relator Ministro ALDIR PASSARINHO JÚNIOR, DJ 01.07.2005, p. 550). É cediço que a autora teve gastos com comissões, contratos, bem como demais custos operacionais. Os réus têm direito à restituição, a qual estipulo em 80% dos valores pagos, em uma única vez, devidamente atualizados desde a data dos efetivos desembolsos. Os 20% restantes permanecem com a autora, a título de gastos com o contrato, fruição do imóvel pelos réus, impostos e demais despesas. A correção monetária deve incidir a partir dos respectivos desembolsos. Também aqui o STJ se pronunciou: "É assente nesta E. Corte de Uniformização Infraconstitucional que a correção monetária não constitui gravame ao devedor, não é um plus na condenação, mas tão-somente fator que garante a integra restitutio, que representa a recomposição do valor real da moeda aviltada pela inflação. Destarte, para que a devolução se opere de modo integral a incidência da correção monetária deve ter por termo inicial o momento dos respectivos desembolsos, quando aquele que hoje deve restituir já podia fazer uso das importâncias recebidas" (Recurso Especial n. º 737.856/RJ, 4. ª Turma, Relator Ministro JORGE SCARTEZZINI, DJ 26.02.2007, p. 598). Indevido o pleito de perda das arras, vez que se trata de princípio de pagamento. Neste sentido: "RESCISÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Parcial procedência. Afastamento da preliminar de cerceamento de defesa. Provas aptas a autorizar o pronto julgamento do processo. Inadimplemento configurado. Razões de ordem pessoal que não autorizam a persistência do contrato sem pagamento do preço. Inexistência de abusividade no cálculo das parcelas do preço do imóvel a justificar o não pagamento sequer do valor principal do débito. Resolução do contrato. Reintegração da promitente vendedora na posse do imóvel. Retenção de 20% que foi bem determinada. Sinal ou arras que também deve ser devolvido por se constituir em princípio de pagamento. Indenização por perdas e danos incabível. Ação parcialmente procedente. Sentença mantida. Recursos não providos. Apelação Cível n° 994.03.046043-9. 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo. Rel. Desembargador Fábio Quadros. São Paulo,12 de agosto de 2010". Outrossim, cabe ressaltar que por se tratar de relação de consumo, não cabe o pagamento da indenização por perdas e danos pré-fixada, sob pena de ferimento ao art. 51, IV, §Io, III, do mesmo diploma legal, por colocar o consumidor em desvantagem exagerada. De outra feita, não tendo a autora comprovado que os réus tinham ciência de que as chaves estavam à disposição, não há falar em obrigação destes em quitar os encargos condominiais e IPTU em atraso, sendo da autora o ônus da prova. Ante o exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação proposta por DIÁLOGO ENGENHARIA E CONSTRUÇÃO LTDA contra ROGÉRIO APARECIDO NIEDO e GLORIA ALEJANDRA BAEZA NIEDO para rescindir o contrato, devendo restituir aos réus 80% dos valores pagos, de uma única vez, devidamente atualizados pela tabela prática do Tribunal de Justiça desde os efetivos desembolsos e acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação, retendo os 20% restantes a título de indenização pelos danos materiais sofridos, além do pagamento das taxas condominiais e IPTU em atraso, deixando de acolher a perda do sinal pago a título de arras, bem como o parcelamento da restituição devida. Em consequência, diante da sucumbência parcial, cada parte arcará com as custas e despesas processuais a que deu causa e com os honorários de seus respectivos advogados. PRIC.custas de apelação - R$ 2.355,38, porte de remessa - R$ 25,00 Advogados(s): CARLA DIAN XAVIER MONTEIRO (OAB 150339/SP), ANA LÚCIA LENCI ANDRÉ "

A decisão acima descreve uma situação verídica protegida pelo Código de Defesa do Consumidor.
Autor: Ana Lenci


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