Ação Renovatória
Este instituto permite ao locatário de imóvel comercial a renovar compulsoriamente a locação mantida desde que preenchido os requisitos dos Arts. 51 e 52 da Lei de Locação:
Lei nº 8.245 de 18/10/1991;
Art. 51 ? Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comercio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1 - O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
§ 2 - Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faca parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comercio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3 - Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§ 4 - O direito a renovação do contrato estende-se as locações celebradas por industrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
§ 5 - Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, ate seis meses, no mínimo, anteriores a data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Preenchido todos os requisitos necessários em linha de regra, o locatário será portador do direito a AÇÃO RENOVATÓRIA e a buscar a renovação de seu contrato por mais um tempo determinado (existe a exceção de retomada pelo locador, porém, esta ferramenta não estará em plano nesta discussão).
O questionamento e o pensamento deste aluno seriam no que tange a uma situação não tão freqüente, mas sim possível. Dado o exemplo quando decai o direito do locatário buscar este instrumento quando a Ação Renovatório for não mais executável pelo fato do § 5º prever um prazo já ultrapassado em face dos requisitos necessários. Consideramos (abstraindo) uma situação que o contrato faltaria 5 meses para seu término, e o locatário queria renovar para mais 2 anos (prazo do último contrato celebrado) e perdeu tal favorecimento mediante a esta ação, sendo que o locador já teria pedido o imóvel a este locatário.
E de maneira dolosa, intencional e com vontade de enganar o locador a seu favor, o locatário solicita ao locador mais um último prazo de 1 ano contratual a fim de ser um tempo hábil até adequar outra localização para transferência de sua empresa e como sua relação a mais de 5 anos com vínculo contratual sempre foi de harmonia e tranqüilidade jurídica ele almeja esta ajuda por parte do locador. O locador por sua vez atende ao pedido de seu inquilino visando evitar uma lide posterior. Com este artifício, o locatário consegue o desejado ardilosamente, e no prazo exigido no § 5º o locatário evoca este instituto e ajuíza a Ação Renovatória com todos os requisitos preenchidos, sendo assim conseguindo mais 1 ano, pois este prazo tratava-se do último contrato determinado, com o resumir dos fatos, o locatário teria conseguido os 2 anos que iria pleitear inicialmente, e não teria conseguido por decadência de prazo e com seu ato de maneira amoral mas sim legal, resultou na vontade inicial.
O questionamento deste aluno seria no sentido que mesmo ocorrendo a confiança e boa fé do locador, sua inocência ao conceder por harmonia mais 1 ano contratual ao locatário de má fé, esta atitude subjetiva com a intenção de lesar alguém e levar vantagem é o suficiente para este negócio jurídico tornar-se nulo? Considerando que a Fraude e o Dolo são ferramentas de desequilíbrio contratual e conseqüentemente anulando o celebrado! Ou nosso ordenamento não mensura esta situação visando a segurança contratual por acordado por vontade livre entre as partes? A partir de qual momento a Rescisão ocorre? Quando é celebrado um contrato em estado de perigo art. 156 C.C., da lesão art. 157 C.C, em estado de necessidade, ignorância, coação ou ameaça, nem tanto podemos considerar uma Resolução, pois não existe o inadimplemento e a Resilição, seria aparentemente expressa a vontade das partes de renovar por mais 1 ano, manifestação recíproca (ou aceita), fato este que ocorreria este princípio temporal.
A Lei nº 9.668, de 23.6.98, estabeleceu nova redação para o art. 18 do CPC, dispondo que: "Art. 18. O juiz ou tribunal, de ofício ou a requerimento, condenará o litigante de má-fé a pagar multa não excedente a um por cento sobre o valor da causa e a indenizar a parte contrária dos prejuízos que esta sofreu mais os honorários advocatícios e todas as despesas que efetuou.".
Conceito de má-fé:
Má-fé deriva do latim malefatius, sendo empregada no meio jurídico para exprimir o conhecimento de um vício. Ao tratar do conceito de má-fé processual, Moacyr Amaral Santos, invocando Couture, assinala: "A expressão má-fé se opõe à boa-fé, ambas constituindo uma avaliação ética do comportamento humano. Mas, enquanto esta se presume, aquela deve ser caracterizada, senão provada. Má-fé no processo, na definição de Couture, consiste na ?qualificação jurídica da conduta, legalmente sancionada, daquele que atua em juízo convencido de não ter razão, com ânimo de prejudicar o adversário ou terceiro, ou criar obstáculos ao exercício do seu direito?. Na má-fé há como substrato a intenção de prejudicar alguém, o qual no processo civil, geralmente é o outro litigante" (Primeiras Linhas de Direito Processual Civil. v.2. São Paulo: Saraiva, p.318-319). (Grifo nosso)
Má-fé (do francês, mauvaise foi) é um conceito filosófico cunhado primeiramente pelo filósofo existencialista Jean-Paul Sartre para descrever o fenômeno onde alguém nega sua liberdade absoluta preferindo comportar-se como um objeto, como coisa. É quase sempre associado ao conceito nietzscheano de ressentimento, origem da moralidade de escravos (moral cristã) que, segundo este último, dá as regras do "jogo moral" da sociedade ocidental.
Conceito de Dolo:
Ato intencional ilícito, cujo resultado é o desejado, ou assumiu-se o risco de atingi-lo.
"DOLUS EST CONSILIUM ALTERI NOCENDI" A intenção de prejudicar a outrem é o dolo
"DOLUS PRAESUMITUR IN EO, QUI FACIT, QUOD TENETUR NON FACERE" O dolo presume-se em quem faz o que tinha obrigação de não fazer.
Nossa lei não define o dolo. Limitando-se o art. 145 do Código Civil a estatuir que: "São os negócios jurídicos anuláveis por dolo, quando este for sua causa" (antigo art. 92). Dolo consiste em artifício, artimanha, engodo, encenação, astúcia, desejo maligno tendente a viciar a vontade do destinatário, a desviá-la de sua correta direção.
O Código Civil português define o dolo no art. 253, primeira parte: "Entende-se por dolo qualquer sugestão ou artifício que alguém empregue com a intenção ou consciência de induzir ou manter em erro o autor da declaração, bem como a dissimulação, pelo declaratário ou terceiro, do erro do declarante."
O dolo induz o declaratário, isto é, o destinatário da manifestação de vontade, a erro, mas erro provocado pela conduta do declarante. O erro participa do conceito de dolo, mas é por ele absorvido.
Entre nós é clássica a definição de Clóvis (1980:219): "Dolo é artifício ou expediente astucioso, empregado para induzir alguém à prática de um ato jurídico, que o prejudica, aproveitando ao autor do dolo ou a terceiro."
O dolo tem em vista o proveito ao declarante ou a terceiro. Não integra a noção de dolo o prejuízo que possa ter o declarante, porém, geralmente, ele existe daí por que a ação de anulação do negócio jurídico, como regra, é acompanhada de pedido de indenização de perdas e danos. A prática do dolo é ato ilícito, nos termos do art. 186 (antigo 159) do Código Civil.
Nossas leis, as que se encontram tipificadas em nosso ordenamento nada mais é que a representação da procura pela paz social, o equilíbrio contratual a harmonia entre as pessoas, a garantia de direitos e deveres de uma sociedade sendo então a questão legal obrigada a dar as mãos aos costumes, valores, usos, tradição, cultura e a moral, este último trata-se de uma expressão discutível desde os gregos até por eterno, mas voltando seu sentido a moral da ética, honestidade e lealdade podem afirmar então que a má fé e o dolo são contrários a moral, então lanço a pergunta, este negócio jurídico celebrado acima mencionado é nulo ou não? Perante este questionamento finalizo com a seguinte frase;
"ORDO JURIDICUS AB ORDINE MORALI SEPARARI NEQUIT"
NÃO SE PODE SEPARAR A ORDEM JURÍDICA DA ORDEM MORAL
Autor: Ronaldo Bello
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