Ação Renovatória
Este instituto permite ao locatário de imóvel comercial a renovar compulsoriamente a locação mantida desde que preenchido os requisitos dos Art. 51 da Lei de Locação, trataremos do Art. 52 pelo qual tipifica que;
Lei nº 8.245 de 18/10/1991;
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
Este ordenamento é uma defesa do locador.
Contestação:
I- Desatendimento dos requisitos da locação empresarial;
II- Perda do prazo Processual (entre 6 meses no mínimo e 1 ano no máximo para o fim do contrato);
III- Exceção de Retomada.
No 3º quando se fala em " Proposta Melhor de Terceiros " porém, considerando que os alugueres são gerenciados e taxados por órgãos competentes para tal e existentes para adequar a economia do Estado.
Gerando assim índices a serem seguidos nas renovações de contrato de aluguel, seja por término e novo início (continuidade) bem como para adequação anual destes valores. Então pensamos, mesmo se o locatário por liberalidade celebrar o aluguel em seu teto máximo taxado por estes órgãos, ele poderá sofrer com a valorização excessiva deste imóvel, a partir do momento que o locador possui em mãos uma ferramenta que lhe proporciona atuar como juiz de leilão, onde bate o martelo a melhor oferta. Estará vendendo o valor deste aluguel, quem pagar mais celebrará este vínculo contratual. Ficando assim uma situação ambígua e complexa, Vende-se um aluguel, contraditório em face da incoerência instalada nesta situação.
Tendo o locador uma melhor oferta de terceiro, sendo então acima do índice previsto, propulsiona outra oferta de outro terceiro ou mesmo do próprio atual locatário, gerando assim um levante financeiro sem proporção e olhares a índices já aplicados no último aluguel firmado e com término.
Com tudo isto este aluno acredita que ocorre o nascedouro de uma "Onerosidade Excessiva a este Contrato", emanando deste leilão o "Desequilíbrio Contratual", permanecendo assim o locador em uma zona de conforte do quem paga mais, ocasionando um "Ônus" ao próximo negócio jurídico.
ÔNUS ? Impor ônus ? Conforme o Art. 478 C.C. - Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem a outra.
? 01 ? Excessivamente Oneroso; a partir do momento que existe valores acima do taxado por órgãos competentes tornasse o celebrado abusivo e oneroso;
? 02 ? Extrema Vantagem: não pode ocorrer de o locador permanecer em cadeira cativa aguardando o embate de terceiro e locatário no tocante a melhor oferta.
Poderia o locatário usar de má-fé e dar melhor oferta e permanecer com o direito da renovatória, posterior devido ao desequilíbrio contratual e a onerosidade excessiva partindo do princípio e da premissa que o acima do permitido é ilícito, irregular e anulável. O locatário poderia invocar a Cláusula "REBUS SIC STANTIBUS" (desde que se mantenham as condições e circunstâncias), ajuizava o pedido de reequilibrar as prestações conforme os índices previstos em mercado. Poderia também utilizar o instituto da Cláusula "PACTA SUNT SERVANTA" (o contrato foi feito para ser cumprido de maneira "Sinalagma", com obrigações recíprocas, sempre tentando reajustar e reequilibrar o contrato, uma vez que irá encontrar-se acima do mercado. Este aluno levanta então esta questão acima mencionada; Trata-se de uma ferramenta da retomada do locador válida ou nula por sua desproporção aos demais ordenamentos?
"NON OMNE QUOD LICET HONESTUM AEQUO EST"
Nem tudo o que é lícito é honesto com equidade (equilíbrio)!
Autor: Valmir Faria
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