Direitos Reais



DIREITOS REAIS
Elaborado em 04/2011
Vivian Robalinho Gonsales
Acadêmica da 5ª etapa do curso de Direito da Universidade de Ribeirão Preto ? UNAERP.


Os direitos reais eram denominados jus in re no direito canônico. O vocábulo "reais" deriva da palavra res, a qual possui o significado de "coisa". O direito real está diretamente ligado ao patrimônio, sendo conceituado como poder jurídico, direto e imediato, do titular sobre a coisa. A relação de direito ocorre entre o titular do bem (sujeito de direito) e a coisa que lhe pertence (objeto do direito). Essa relação possui sujeito passivo indeterminado, o qual passa a ser determinado quando alguém viola o direito do titular sobre a coisa. A princípio, o direito real recai, indistintamente, sobre todas as pessoas, possuindo assim, um caráter absoluto.
O Código Civil Brasileiro adota a teoria Clássica ou Dualista, a qual distingue o direito real do direito pessoal. Enquanto o primeiro baseia-se na relação entre o titular (sujeito de direito) e a coisa (objeto do direito), o direito pessoal considera a relação entre a pessoa, titular do direito (sujeito ativo) e o devedor (sujeito passivo), sendo este obrigado a cumprir uma prestação (objeto do direito) em benefício daquele.
Há também teses unitárias, as quais não aceitam o dualismo entre direito real e pessoal. A teoria unitária personalista baseia-se na idéia de um sujeito passivo universal, considerando os direitos reais como obrigações, em que a prestação consistiria em uma abstenção que abrange todas as pessoas. Portanto, a teoria personalista aceita apenas a relação jurídica entre pessoas, pressupondo o sujeito ativo (proprietário, titular do direito real) e os sujeitos passivos (todas as pessoas) os quais não devem interferir contra o direito do titular. Esta teoria é criticada por restringir todos os direitos em relações pessoais de vínculos obrigacionais, suprimindo os direitos reais. Na verdade, a obrigação passiva universal, pregada por esta teoria, nada mais é que uma regra de conduta, diferentemente da obrigação comum que vincula o devedor ao seu credor. Já a teoria unitária realista enxerga a unificação dos direitos reais e pessoais do ponto de vista do patrimônio, considerando que os direitos pessoais não recaem sobre a pessoa do devedor, mas sobre o seu patrimônio.
O direito real possui características próprias que o distingue do direito pessoal. Várias dessas características são apontadas no conceito de direito real do autor "Guillermo Allende", citado na obra "Direito Civil Brasileiro", de Carlos Roberto Gonçalves: "O direito real é um direito absoluto, de conteúdo patrimonial, cujas normas, substancialmente de ordem pública, estabelecem entre uma pessoa (sujeito ativo) e uma coisa determinada (objeto) uma relação imediata, que prévia publicidade obriga a sociedade (sujeito passivo) a abster-se de praticar qualquer ato contrário ao mesmo (obrigação negativa), nascendo, para a hipótese de violência, uma ação real que outorga a seus titulares as vantagens inerentes ao jus persequendi e ao jus praeferendi"1.
As normas do direito real são de natureza cogente, de ordem pública, diferentemente das que das que disciplinam o direito obrigacional, as quais são, em regra, dispositivas e permitem às partes o exercício da autonomia da vontade. O direito real é exercido direta e imediatamente pelo titular, não dependendo da intervenção de outro sujeito para existir. Já no direito pessoal, a existência da relação obrigacional depende de um sujeito passivo. Quanto ao objeto, o direito real exige sempre uma coisa determinada, enquanto que o direito pessoal aceita um objeto genérico, desde que seja determinável. Há ainda outras particularidades: sua violação se dá por um fato positivo, permite ao titular o gozo permanente da coisa, pode ser adquirido por meio de usucapião e seu sujeito passivo é concretizado no momento da violação do direito. Contrariamente, o direito pessoal pode ser violado por atitude negativa do sujeito que assumiu a obrigação, além de extinguir-se com o cumprimento da obrigação, de não ser adquirido por meio de usucapião e de ter um sujeito passivo determinado desde o surgimento do próprio direito.
Há alguns princípios inerentes aos direitos reais, entre eles:
- Princípio da aderência, especialização ou inerência: é a aderência do direito real à coisa que constitui seu objeto, independentemente das mãos de com quem se encontra ou de sua transmissão a terceiros, pois o direito segue a coisa, em poder de quem quer que ela se encontre. Esse princípio confere ao proprietário o direito de usar, gozar e dispor da coisa, e reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha, conforme previsto no artigo 1.228 do Código Civil.
- Princípio do absolutismo: os direitos reais possuem feitos erga omnes, inflingindo a toda a sociedade um dever de abstenção. Desse princípio decorrem o direito de seqüela (jus persequendi) e o direito de preferência (jus praeferendi), que conferem ao titular o direito perseguir a coisa e de reivindicá-la em poder de quem quer que seja.
- Princípio da publicidade ou da visibilidade: como o direito é oponível contra todos, é imprescindível a presunção de que toda a sociedade conheça a sua existência. No caso dos direitos sobre os bens imóveis, essa presunção ocorre por meio do registro no Cartório de Registro de Imóveis, e, para os bens móveis, com a tradição.
- Princípio da taxatividade ou numerus clausus: os direitos reais são taxativamente previstos pelo Código Civil, no seu artigo 1.225: propriedade, superfície, servidões, usufruto, uso, habitação, direito do promitente comprador do imóvel, penhor, hipoteca e anticrese. Ainda há mais dois direitos reais acrescentados pela Lei 11.481, de 31 de maio de 2007: concessão de uso especial para fins de moradia e concessão de direito real de uso. Há ainda outros direitos reais disciplinados de modo esparso no código, como por exemplo, o direito de retenção invocado pelo possuidor de boa-fé, ou até mesmo direitos criados por leis posteriores.
- Princípio da tipicidade: os direitos reais são definidos e enumerados pela norma, de maneira taxativa, diferentemente dos contratos obrigacionais, os quais podem ser criados em número ilimitado por contratos típicos ou atípicos.
- Princípio da perpetuidade: em regra, a propriedade é um direito perpétuo. Embora essa característica não seja absoluta, os direitos reais são mais estáveis e duradouros que os direitos pessoais, os quais são essencialmente transitórios, extinguindo-se com o cumprimento da obrigação.
- Princípio da exclusividade: possível a incidência de apenas um direito real de igual conteúdo sobre a mesma coisa, ou seja, um mesmo objeto pode pertencer somente a um único proprietário. Há a possibilidade de pessoas diferentes exercerem direitos distintos sobre um mesmo objeto, como o caso do usufrutuário, que tem direito aos frutos, enquanto o proprietário conserva o direito à substância da coisa. No caso do condomínio, o direito de cada proprietário é relativo a porções distintas e exclusivas sobre um mesmo bem.
- Princípio do desmembramento: os direitos reais sobre coisas alheias, desmembrados do direito de propriedade matriz, são transitórios. Assim, o direito de usufruto extingue-se com a morte do usufrutuário e retorna às mãos do proprietário. Portanto, embora o direito de propriedade possa desmembrar-se em outros tipos de direitos reais, a tendência é seu ulterior retorno ao proprietário, voltando este a exercer a propriedade plena sobre a coisa, incidindo, neste momento, o princípio da consolidação.
Considerando a complexidade do conceito de direitos reais, a melhor maneira de se estudar o assunto é entender suas características e princípios, estabelecendo sempre um paralelo entre direitos reais e direitos pessoais. Por fim, concluímos que a base dessa diferença está na ligação direta dos direitos reais com o direito de propriedade e dos direitos pessoais, com o direito obrigacional.



Bibliografia:
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: direito das coisas. 6ª ed. São Paulo: Saraiva, 2011. v. 5.

Nota:
1 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: direito das coisas. 6ª ed. São Paulo: Saraiva, 2011. v. 5. p. 29.


Autor: Vívian Robalinho Gonsales


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