DOS DEVERES E SANÇÕES NOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS



INTRODUÇÃO

A convivência em condomínios edilícios não é uma novidade. O crescente desenvolvimento das zonas urbanas, com a consequente superpopulação dessas áreas, tem levado ao cada vez maior número de pessoas a optarem por essa forma de convívio social. Em decorrência da proximidade das moradias, são bastante freqüentes os casos de conflitos entre seus moradores. Dessa forma, o Direito, como disciplinador e pacificador das relações sociais, tem procurador impor limitações aos condôminos, de forma a tornar possível e agradável a convivência condominial.
Nos casos em que o condômino, assim como quaisquer dos moradores, se recusar a obedecer a essas determinações, deverá ele suportar certas sanções. Estas poderão estar determinadas em Lei ou ser fruto da Convenção Condominial. Assim, se procura a igualdade entre os participantes do condomínio, onde todos respeitarão as normas e arcarão com suas obrigações perante o condomínio. Do contrário, as relações desiguais implicarão em situações de comodidade para alguns, enquanto os demais estarão sendo sobrecarregados. Tal situação poderá, inclusive, comprometer a viabilidade do condomínio.

1 AS OBRIGAÇÕES E AS SANÇÕES NOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS

As obrigações a que os condôminos estão sujeitos estão enumeradas no Art. 1.336 do Código Civil de 2002 e, esparsamente, na Lei 4.591 de 1964, a Lei do Condomínio. É importante frisar que não apenas o condômino ? proprietário do imóvel ? está sujeito a essas obrigações, mas igualmente seus dependentes, visitantes ou quaisquer que morem ou adentrem no condomínio. Igualmente, não é obrigatória a condição de proprietário. O possuidor ou mesmo o mero detentor também está obrigado.
Podem haver, ainda, obrigações outras, decorrentes sobretudo da Convenção de Condomínio ? também chamada de Estatuto ? e do Regulamento. Este é uma complementação à Convenção. "A Convenção deve prever tudo que interesse diretamente à vida do condomínio [...]". (RODRIGUES, 2009, p. 217).
Como primeira obrigação do condômino, tem-se "Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais". (Art. 1.336, I, CC/02). Trata-se de um dever essencial à própria existência e viabilidade do condomínio. Cada um dos condôminos deverá arcar com uma fração das despesas condominiais. Esses gastos poderão ser ordinários, como abastecimento de água, energia elétrica das áreas comuns e gastos com pessoal, dentre outros.
Há ainda os gastos extraordinários, geralmente esporádicos e de valores mais vultosos. A relação desses gastos está expressa, de forma não taxativa, no Art. 22 da Lei de Locações. Todavia, nesse caso é necessária a realização de assembléia geral ou especial, para a aprovação dessas despesas, salvo se forem em caráter de urgência. As despesas extraordinárias, porém, são de responsabilidade exclusiva do locador, proprietário do imóvel.
"As despesas extraordinárias de condomínio, conforme dispõe o Art. 22, inciso X, da lei do inquilinato, são deveres do locador, norma de ordem pública, que não admite renúncia ou convenção em contrário, em que independe da autonomia da vontade". (COELHO, 2006, p. 30).
Para chegar-se ao valor das despesas devido a cada condômino, o Código Civil determina como referência as frações ideais, estabelecidas no ato de instituição do condomínio. O não pagamento dos valores devidos, até a data estabelecida para o vencimento, enseja em juros moratórios de até 1% ou aqueles determinados em convenção, mais multa de no máximo 2%. (Art. 1.336, §1º, CC/02). A doutrina tem criticado o valor irrisório dessa multa, por significar um incentivo à inadimplência e consequente sobrecarga dos demais condôminos. Todavia, as multas estabelecidas em Convenções Condominiais anteriores ao novo Código Civil não podem ser atingidas pela nova lei, prevalecendo o a multa pactuada. (CHAMAS, 2004, p. 26). As despesas condominiais não de natureza propter rem, acompanhando o imóvel e sendo transmitidas aos novos ocupantes.
A segunda obrigação dos condôminos é "Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação". (Art. 1.336, II, CC/02). Trata-se de medida preventiva, que visa à proteção e à segurança de todos os moradores, assim como dos freqüentadores do condomínio. Não é o fato de a obra ser realizada na unidade autônoma que o condômino está isento de responsabilidades perante os demais ocupantes do prédio. Com efeito, os poderes do proprietário devem ser mitigados, em favor da coletividade. Isso advém da função social da propriedade. "Nos direitos dos condôminos há, portanto, uma adaptação do direito de propriedade à particularidade dessa modalidade de convivência social". (VENOSA, 2007, p. 333).
O inciso III, do Art. 1.336, CC, determina ser defeso ao condômino "Alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas". Tal dispositivo objetiva assegurar a harmonia da edificação. Dessa forma, o morador de um prédio não poderá, por exemplo, utilizar na sua fachada vidros de cores diferentes do conjunto ou modificar as luminárias. Todavia, essas alterações serão permitidas, se forem aprovadas pela unanimidade dos condôminos. O motivo é óbvio: Essas modificações implicam em desvalorização das partes autônomas. Por isso são proibidas. Se os demais afetados anuírem, não há porque obstar sua realização.
Nos casos de não observância dos dois últimos deveres apresentados, pode-se recorrer ao judiciário, para se impor a obrigação, inclusive cautelarmente, de fazer ou de não fazer, de acordo com cada situação. É cabível ainda a ação de nunciação de obra nova, para "impedir a construção, edificação, alteração, reforma, demolição, consertos ou obras que venham causar prejuízo ao proprietário titular do domínio ou, em certas hipóteses, ao possuidor". (COELHO, op. cit., p. 146).
É ainda dever do condômino dar às partes autônomas a mesma destinação do conjunto, assim como não prejudicar o sossego, salubridade e segurança dos possuidores. (Art. 1.336, IV, CC/02). É mais uma consequência da função social da propriedade. Se um prédio tiver fim residencial, não pode um possuidor, por exemplo, fazer um bar ou restaurante na sua parte autônoma.
O condômino é obrigado a obedecer à convenção e ao regulamento. Conforme o Art. 1.337, CC, o condômino que frequentemente não cumpre com seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação da maioria dos condôminos restantes, ser compelido a pagar multa. Esse valor poderá ser de até o quíntuplo do estipulado para a contribuição das despesas condominiais, além das perdas e danos a que ele tiver dado causa. Nos casos de condômino com reiterado comportamento anti-social, que causa problemas constantes aos demais moradores, poderá ser imposta multa de até o décuplo do valor das contribuições sociais.
O condômino que não cumprir quaisquer das determinações do Art. 1.336, II a IV, estará sujeito à multa prevista na Convenção, não podendo ela ser superior ao quíntuplo de suas contribuições mensais. (VENOSA, op. cit., p. 335). Questiona-se a possibilidade da medida de expulsão do condômino. Para Venosa, essa medida seria plenamente possível, em casos extremos. (VENOSA, op. cit., p. 336). Todavia, existem doutrinadores a discordarem, por não haver determinação legal nesse sentido, sendo, no entanto, possível fazê-lo em virtude de locação, por descumprimento do contrato locatício. (COELHO, op. cit., p. 41).

CONCLUSÃO

O Direito de Condomínios tem o objetivo de preservar os imóveis, evitando sua depreciação anormal e, sobretudo, garantir a convivência pacífica e harmônica entre os condôminos. Para tanto, são impostas diversas obrigações. Caso não sejam observadas, estão previstas sanções, principalmente pecuniárias, para compelirem os divergentes a se amoldarem às normas estabelecidas.
O novo Código Civil, por um lado, trouxe benefícios a esse tipo de convivência social, ao limitar a propriedade à função social da coisa. Por outro lado, no entanto, regrediu, quando limitou a multa por inadimplemento a 2% do valor devido e ao não legislar especificamente sobre a possibilidade de expulsão do condômino. Certamente aqueles que cumprem com suas obrigações muitas vezes serão prejudicados, porque terão que arcar com as despesas dos demais, além de serem obrigados a conviver com condôminos anti-sociais.

REFERÊNCIAS

CHAMAS, Roberto. O conflito entre o condomínio e o Código Civil. São Paulo: Edição do Autor, 2004.
COELHO, José Fernando Lutz. Condomínio edilício: teoria e prática. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2006.
RODRIGUES, Silvio. Direito civil: direito das coisas. 28. ed. São Paulo: Saraiva, 2009.
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: direitos reais. 7. ed. São Paulo: Atlas, 2007.
Autor: Conrado Alvares Ewerton


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