Do Registro Torrens



Modalidade de Registro idealizada na Austrália por Robert Richard Torrens. Introduzido no Brasil pelo Decreto n. 451-B por influência de Rui Barbosa, então Ministro da Fazenda. O instituto do Registro Torrens (Arts. 277 à 288 da Lei 6.015/73), ao contrário dos demais registros insculpidos na Lei Geral de Registros Públicos, trouxe ao arcabouço normativo registral a forma de garantir a presunção absoluta da titularidade da propriedade rural, vez que na ocasião em que o imóvel rural for registrado pelo título Torrens, tal parcela de Terra agrária será insuscetível de impugnações judiciais ulteriores, pois, como mencionado, o proprietário terá a presunção absoluta da propriedade, é dizer, não caberá prova em contrário por parte de terceiros. Desse modo, para se garantir o título Torrens do imóvel agrário, faz-se necessária a juntada de toda documentação do domínio do imóvel, estas elencadas pelo Art. 278 da Lei n. 6.015/73, verbis: Art. 278. O requerimento será instruído com: I - os documentos comprobatórios do domínio do requerente; II - a prova de quaisquer atos que modifiquem ou limitem a sua propriedade; III - o memorial de que constem os encargos do imóvel os nomes dos ocupantes, confrontantes, quaisquer interessados, e a indicação das respectivas residências; IV - a planta do imóvel, cuja escala poderá variar entre os limites: 1:500m (1/500) e 1:5.000m (1/5.000). § 1º O levantamento da planta obedecerá às seguintes regras: a) empregar-se-ão goniômetros ou outros instrumentos de maior precisão; b) a planta será orientada segundo o mediano do lugar, determinada a declinação magnética; c) fixação dos pontos de referência necessários a verificações ulteriores e de marcos especiais, ligados a pontos certos e estáveis nas sedes das propriedades, de maneira que a planta possa incorporar-se à carta geral cadastral. § 2º Às plantas serão anexadas o memorial e as cadernetas das operações de campo, autenticadas pelo agrimensor. O registro Torrens, conhecido como o registro dos ricos, não logrou êxito junto ao ordenamento jurídico Pátrio, uma vez que muitos estados brasileiros não o utiliza, quer por ser um título assaz oneroso às economias populares, quer por ser um tipo de registro burocrático, vez que demanda o levantamento de documentos difíceis de se conseguir na seara rural, onde a posse completa da documentação de domínio da propriedade rural é algo raro. Outrossim, muitos não buscam levar sua propriedade rural ao crivo do poder judiciário por medo de divergências quanto à sua titularidade face à fragilidade dos títulos rurais, os quais são facilmente suscetíveis de fraudes nas mãos dos famigerados "grileiros". O conceito de registro Torrens extraído do site do Movimento Nacional dos Produtores consiste na "forma especial de registro imobiliário, que garante ao proprietário rural, de forma indiscutível e soberana, o seu título de domínio, impedindo qualquer questionamento de terceiros sobre o mesmo". Para a Câmara Cível do TJGO "o título Torrens goza de um valor supremo contra todas as impugnações ulteriores" (ApCiv n. 30159-7). Portanto, como visto, a função precípua do título Torrens é tornar a propriedade rural indiscutível perante terceiros, garantindo, assim, a presunção absoluta desta propriedade. O procedimento para a aquisição do registro Torrens inicia-se como o encaminhamento da documentação ao Juiz após o oficial de registro analisar o requerimento. No entanto, havendo alguma irregularidade no pedido, poderá ser concedido prazo de 30 dias para o requerente sanar tal vício. O Juiz, distribuído o pedido a um dos cartórios judiciais, se entender que os documentos justificam a propriedade do requerente, mandará expedir edital que será afixado no lugar de costume e publicado uma vez no órgão oficial do Estado e três (3) vezes na imprensa local, se houver, marcando prazo não menor de dois (2) meses, nem maior de quatro (4) meses para que se ofereça oposição (Art. 282 da Lei n. 6.015/73). Releva destacar que, em qualquer hipótese, será ouvido o órgão do Ministério Público, que poderá impugnar o registro por falta de prova completa do domínio ou preterição de outra formalidade legal (Art. 284). Feita a publicação do edital, a pessoa que se julgar com direito sobre o imóvel, no todo ou em parte, poderá contestar o pedido no prazo de quinze dias (Art. 285). Por fim, não havendo contestação quanto ao requerimento do cidadão que busca o título Torrens de sua propriedade rural, e se o Ministério Público não pugnar o pedido, o Juiz ordenará que se inscreva o imóvel, que ficará, assim, submetido aos efeitos do Registro Torrens. (Art. 285, §2º). Dessa forma, após todo o procedimento supramencionado, o requerente obterá o título absoluto de sua terra, é dizer, adquirirá o título Torrens. O rigor na aquisição do título Torrens se justifica em razão desta titularidade não ser passível de discussão futura, ou seja, o proprietário que adquire a presunção absoluta da propriedade rural carece provar que, de fato, possui o domínio do respectivo imóvel rural. Assim, evitar-se-ão possíveis fraudes. Entendimento que se extrai da transcrição parcial da ementa do RE82602, veja-se: REGISTRO TORRENS. NATUREZA CONSTITUTIVA E LEGITIMADORA DA RESPECTIVA MATRICULA, MAIS VALIOSA QUE A TRANSCRIÇÃO DO TÍTULO DE AQUISIÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. DAI A EXIGÊNCIA DE QUE O REGISTRO TORRENS SEJA PRECEDIDO DE UM PROCESSO PREVIO DE PURGAÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO, QUE, REFORMANDO SENTENÇA DE PRIMEIRO GRAU, INDEFERIU A MATRICULA DE IMÓVEL RURAL NO REGISTRO TORRENS, POR ENTENDER QUE OS RECORRENTES NÃO HAVIAM FEITO PROVA ESCORREITA E CABAL DO SEU DOMÍNIO SOBRE A ÁREA MATRICULANDA, NOTADAMENTE SOB O PRISMA DA INCOINCIDENCIA QUANTITATIVA, VERIFICADA ENTRE A ESCRITURA DE DIVISAO E OS ANTERIORES TITULOS AQUISITIVOS NEGATIVA DE VIGENCIA DE E DISSIDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONFIGURADOS. RECURSO EXTRAORDINÁRIO NÃO CONHECIDO. Relator(a): CUNHA PEIXOTO, Julgamento: 27/08/1979 Órgão Julgador: PRIMEIRA TURMA, Publicação: DJ 23-11-1979 PP-08776 EMENT VOL-01154-01 PP-00275 RTJ VOL-00097-03 PP-00637 (grifei) Conclui-se, portanto, que a aquisição do título Torrens garante a presunção absoluta do imóvel rural perante impugnações de terceiros. Título adquirido por procedimento judicial, onde será analisada toda a documentação do domínio da terra. No entanto, como visto alhures, o registro Torrens não é muito explorado pelo costume brasileiro, ao passo que somente alguns exíguos estados utilizam tal modalidade registral. Fato demasiadamente triste, pois a aquisiçãodo título Torrens, além de garantir segurança jurídica ao proprietário, evitaria as constates fraudes na seara dos registros públicos rurais. REFERÊNCIAS MELO, Marcelo Augusto Santana de. Breves anotações sobre o Registro de Imóveis. Jus Navigandi, Teresina, ano 9, n. 429, 9 set. 2004. Disponível em: . Acesso em: 5 jun. 2011.
Autor: Breno Nazareno Costa Felipe


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