Estabelecimento Empresarial e a Lei de Locações: Renovação Compulsória
Gisele Miranda Oliveira¹
Jéssica Eduarda dos Santos²
RESUMO
Para exercer atividade econômica empresária é necessária a aquisição e organização de bens objetivando o desenvolvimento desta, daí a origem do estabelecimento empresarial para alguns doutrinadores. Sendo tal discussão bastante ampla, destaca-se o seguinte: o estabelecimento empresarial integra o patrimônio da sociedade empresária e é considerado um bem, não um sujeito de direito. A partir destas considerações, temos em nosso ordenamento jurídico a tutela deste bem, pretendendo garantir a ordem social e econômica, visando à manutenção e equilíbrio das relações econômicas resultantes da atividade empresarial.
Palavras-chave: Estabelecimento empresarial, bens, lei de locações, atividade econômica.
1.INTRODUÇÃO
O presente artigo traz considerações sobre a definição de estabelecimento empresarial e a Lei de Locações, ponderando sobre deveres, direitos e hierarquia destes direitos. Procura-se apresentar as possibilidades legais, as repostas aos questionamentos nas relações entre locador e locatário e a forma como o direito, tanto no formato escrito da lei como na aplicação desta, resolve os possíveis surgimentos de conflitos.
Tem-se aqui a intenção de conquistar conhecimento e adquirir capacidade reflexiva sobre as atuais normas e necessidades para a administração do Direito Empresarial.
2.ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL
Estabelecimento empresarial, segundo Fábio Ulhoa Coelho, é o conjunto de bens reunidos pelo empresário na exploração de sua atividade econômica, incluindo a organização destes, o sobrevalor. São utilizados, também, os termos "fundo de comércio" ou "aviamento" para referir-se ao sobrevalor oriundo da atividade econômica organizada exercida pelo empresário (Coelho, 2009, pág.96).
O direito reconhece o sobrevalor do estabelecimento empresarial, assim no caso de um imóvel onde há um estabelecimento ser desapropriado pelo poder público, proprietário e locatário titular do estabelecimento devem ser indenizados.
Visto todo empenho na reunião e organização de bens para o desenvolvimento de uma atividade empresarial, se procura garantir proteção jurídica ao estabelecimento, buscando segurança para o empresário em relação ao seu investimento.
Há casos em que a sociedade empresária possui mais de um estabelecimento, sendo que aquele considerado mais importante será a sede e o outro ou outros sucursais ou filiais. Definição esta não tão importante para o direito comercial, já que cada um exerce os mesmos direitos. Exceto na questão de competência judicial, onde se avalia a que questão refere-se para definir o foro.
Ligado ao estabelecimento empresarial temos o ponto, que segundo Fábio Ulhoa Coelho: "... é o local em que se encontra o estabelecimento empresarial".
O ponto constitui um dos elementos incorpóreos do estabelecimento e alguns autores o consideram um direito abstrato de localização, ou seja, uma propriedade comercial. Sendo que a proteção jurídica deste origina-se de sua importância para êxito da empresa.
Por avaliar-se o ponto, ou propriedade comercial, quesito importante no desenvolvimento e sucesso da atividade, prevê-se que a mudança deste pode causar transtornos, como despesas e até mesmo perda de clientela, daí a preocupação em tutelar juridicamente o direito a manutenção deste.
3.A LEI 8.245/91 E O DIREITO DE RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA
Desde 1934 o direito brasileiro tutela o direito de inerência ao ponto no caso de o empresário ser locatário, através da conhecida "lei de luvas", com esta aquele que locasse o imóvel por no mínimo cinco anos para exploração de sua atividade e se mantivesse na mesma atividade pelos três últimos anos poderia pleitear a renovação compulsória do vínculo locatício, renovação independente da vontade do locador. Em 1991, a lei 8.245 manteve o instituto.
Para poder pleitear o direito de inerência ao ponto judicialmente é necessária que se caracterize a locação empresarial conforme artigo 51 da Lei de Locações, atendendo aos seguintes requisitos, formal, temporal e material, respectivamente:
- Contrato escrito e com prazo determinado;
- Relação locatícia de no mínimo 5 anos; e,
- Mínimo de 3 anos na exploração da mesma atividade de forma ininterrupta.
No caso de contrato de locação por prazo indeterminado, fica descaracterizada a locação empresarial, não tendo direito o empresário de requerer a renovação compulsória. Raramente se firma um contrato nestes termos, já que causaria total incerteza e instabilidade para o empresário, o que não condiz com o exercício de nenhuma atividade econômica.
No caso do requisito temporal, compõe-se este prazo com duas possibilidades: o contrato sendo firmado pelo prazo de cinco anos ou superior, ou, ainda, se a soma dos contratos sucessivos fecham neste tempo mínimo. Sendo que esta soma desperta questionamentos, pois se pensa que entre um contrato e outro pode ocorrer certo lapso de tempo, onde as obrigações continuam a existir sem a formalidade escrita, e segundo Fábio Ulhoa Coelho:
"Na lei de luvas, não havia sequer a pevisão da accessio, de modo que se admitia a renovação do contrato, desde que o tempo de negociação tivesse sido curto (algo como 2 ou 3 meses). Este entendimento, contudo, não se coaduna com o texto da lei de 1991, que exige "prazos ininterruptos". No rigor do direito vigente, qualquer lapso temporal entre dois contratos escritos, ainda que diminuto, impede a soma dos repectivos prazos" (Curso de Direito Comercial, 13ª edição, pág. 105).
Com o objetivo de garantir ao locatário seus direitos, sem tentativas do locador em furtar-lhe tais, a jurisprudência vem aceitando a soma dos prazos ainda que sob vigência da lei de 1991.
O direito do locatário está no artigo 51 da Lei de Locações, por outro lado, temos o direito do locador em relação a sua propriedade conforme artigo 5º, inciso XXII da Constituição Federal. Diante deste, quando houver, conflito de direitos, deve prevalecer o direito constitucional, pois este não pode ser limitado por lei.
Considerado o direito de propriedade, há exceções à renovação compulsória do contrato de locação empresarial, dispostas no artigo 52 da Lei de Locações:
"I ? por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II ? o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente a mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital do locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado a uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
§ 2º Nas locações de espaço em "shopping-centers", o locador não poderá recusar a renovação do contrato como fundamento do inciso II deste artigo.
§ 3º O locatário terá direito à indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar".
No caso de o locador recusar-se, por uma das hipóteses previstas em lei, a renovar o contrato isto incorre no direito de indenização ao locatário para suprir prejuízos e lucros cessantes que provirem da necessidade de mudança do ponto. Assim como, se o locatário não fizer a solicitação dentro do prazo, ao fim do contrato, o locador poderá retomar o imóvel independente de qualquer motivo específico. Há de se considerar, também, a possibilidade em que o locatário permaneça no imóvel ao fim do prazo estipulado no contrato sem oposição do locador, presume-se, assim, que a locação foi prorrogada sem prazo determinado.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Ao final deste breve estudo, foi possível compreender a importância da locação empresarial e o objetivo da proteção jurídica que esta tem. O ordenamento jurídico procurou acompanhar as mudanças no meio empresarial e social, aludindo às novas visões e tencionando manter o equilíbrio nas relações econômicas bem como em toda sociedade.
REFERÊNCIAS:
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Comercial ? Direito de Empresa. 13ª Ed. São Paulo: Saraiva, 2009.
FÜHRER, Maximilianus Cláudio Américo. Resumo de Direito Comercial. 40ª Ed. São Paulo: Malheiros Editores Ltda, 2010.
GOMES, Fábio Bellote Gomes. Manual de Direito Comercial. 1ª Ed. São Paulo: Editora Manole Ltda, 2003.
JÚNIOR, Waldo Fazzio. Manual de Direito Comercial. 10ª Ed. São Paulo: Atlas, 2009.
Autor: Gisele Miranda Oliveira
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