DEVERES E SANÇÕES NO CONDOMÍNIO EDILÍCIO SOB A ÉGIDE DO NOVO CÓDIGO CIVIL



DO CONDOMÍNIO

De acordo com o Código Civil, quando os direitos elementares do proprietário, art. 1228, pertencerem a mais de um titular, existirá o condomínio ou domínio comum de um bem.
O condomínio é uma modalidade de propriedade sui generis em que diversas pessoas se tornam donas de um determinado bem, sendo que cada uma delas possui direitos idênticos sobre o todo e cada uma das suas partes, considerando as partes ideais de cada uma, sob o ponto de vista qualitativo e não, quantitativo. (PRATES, 2008: 13).

Desta maneira, o condomínio é uma edificação ou conjunto de edificações (por isso, o termo edilício) destinado ao uso habitacional ou comercial, construído sob formas de unidades autônomas devidamente identificadas, com áreas de uso comum, pertencentes a diversos proprietários.
No tocante a sua classificação, Prates prossegue afirmando que o condomínio pode ser voluntário (ou convencional) e acidental (ou eventual), isto em relação a sua origem. Ele é voluntário, quando a comunhão resulta de um acordo de vontades dos condôminos, quando duas ou mais pessoas adquirem o mesmo bem. É acidental quando resulta da vontade de terceiros, como no caso de heranças e doações em comum a mais de uma pessoa.
Quanto ao objeto, ele poderá ser universal, quando abrange a totalidade da coisa (incluindo frutos e rendimentos) e particular, quando se restringe a determinadas coisas e efeitos. Por fim, quanto a forma o condomínio pode ser pro diviso, quando cada condômino encontra-se localizado em parte certa e determinada da coisa, agindo como dono exclusivo da porção ocupada; como exemplo citamos o condomínio edilício; e pro indiviso, quando não havendo a localização em partes certas e determinadas, a comunhão é de direito e de fato.

DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

"Caracteriza-se o condomínio edilício pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa" (GONÇALVES, 2008: 372). Cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma e titular de partes ideais das áreas comuns (CC, art. 1.331). Em relação a sua natureza jurídica, prevalece na doutrina, o entendimento de que o condomínio não tem personalidade jurídica.
É composto de unidades autônomas (apartamentos, escritórios, salas, lojas) e áreas comuns (que são insuscetíveis de divisão e de alienação, separadas da respectiva unidade) 1.

DOS DEVERES DOS CONDÔMINOS

O art. 1.336 do Código Civil, apesar de expressa remissão à lei especial, elenca os deveres dos condôminos 2. "Logo em seu inciso I, o artigo fixa uma obrigação nitidamente inspirada no art. 12 caput e § 1º da Lei 4.591, na qual está estipulado que cada condômino concorrerá para as despesas de acordo com a quota parte que lhe couber em rateio, que se não estiver previsto na convenção, será proporcional à fração ideal de terreno de cada unidade" (AVVAD, 2007: 93). Desta forma, o co-proprietário só gastará a medida que couber a sua parte 3.
Em relação à responsabilidade por despesas com inovações introdutórias no edifício, a matéria é controvertida doutrinariamente 4. Entretanto, o Novo Código Civil tentou regular a matéria de modo equilibrado, afirmando que as benfeitorias voluptuárias exigem quorum de 2/3 dos condôminos; as úteis devem ser aprovadas pela maioria e as necessárias independem de deliberação da assembléia 5.
Possui ainda o dever de não mudar a fachada do edifício. Neste ponto Cáio Mário acrescenta: "a fachada é um bem comum a todos os co-proprietários, sendo defesa toda obra que rompa com a unidade arquitetônica" (2006: 192). É defeso também, efetuar obras que lhe comprometam a estrutura 6 ou que restrinjam o direito de uso dos demais condôminos (resolvendo assim, as questões de vizinhança através do bom senso; incluindo-se neste ?rol?, os problemas relacionados com os bons costumes, que variam conforme o local, o nível e a educação das pessoas).
Há ainda, o dever de "dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação" (art. 1.336, IV do CC). Assim, por exemplo, uma loja situada em um edifício residencial não estará sujeita obviamente à mesma destinação da edificação 7.
Convém destacar, que as obrigações dos condôminos, são propter rem (dívidas de natureza real, que aderem ao bem, responsabilizando quem quer que o detenha), "transmitindo ao sucessor do condômino, a título singular e desaparecendo, porém, com o abandono da titularidade do bem pelo condômino" (PRATES, 2008:16).


DAS SANÇÕES A QUE SE SUJEITAM
Estando dispostas nos § do art. 1.336 e no art. 1.337, respectivamente, as sanções são encontradas, sob a forma de multa (são exatamente três tipos de multa, sem contar as penalidades relacionadas ao não pagamento de quotas condominiais) 8. O código determina ainda que toda penalidade deve estar prevista na Convenção do condomínio (art. 1.334, IV).
"A sanção para a mora na contribuição para as despesas condominiais é o juro moratório convencionado ou, na falta de estipulação, de 1% (um por cento) ao mês, acrescido de multa de até 2% (dois por cento) sobre o valor do débito" (PEREIRA, 2006: 192). Em relação às infrações dispostas nos incisos II a IV do art. 1.336, a sanção, vem a sujeitar o condômino ao pagamento de multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, sendo a mesma limitada a cinco vezes o valor da contribuição mensal (única multa que, desde que aprovada em Assembléia por 2/3 dos condôminos, pode ser aplicada mesmo se não houver previsão na convenção).
Quanto ao art. 1.337, "este estabelece um teto de multa que é o quíntuplo da quota condominial, para o condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio" (JUNQUEIRA e CARVALHO, 2009: 53). Estabelece ainda, em seu § único, a aplicação de multa de dez quotas por descumprimento reiterado de deveres e que gere incompatibilidade de convivência com os demais.
Destarte, como mencionado anteriormente, as multas por freqüente descumprimento de 5 a 10 quotas não são aplicáveis sem previsão expressa de convenção. Por fim, embora não sejam poucos os cuidados necessários para a cominação de multa, percebe-se que, na prática, uma multa bem aplicada tem grande efetividade na prevenção de novos atos prejudiciais ao condomínio.


NOTAS

1. O condomínio edilício foi previsto pela Lei 4.591/64 e atualmente pelo Código Civil, em título especial, nos arts. 1.331 a 1.358. Tal condomínio tem natureza obrigatória sendo consideradas indivisíveis as áreas comuns. A utilização das áreas comuns, bem como a disciplina quanto às despesas, é regida, no que for silente a lei, por um instrumento coletivo denominado de Convenção do condomínio (FRAGA e MELLO, 2005:8).

2. Nos assuntos referentes aos direitos e deveres dos condôminos, bem como a competência das assembléias e dos síndicos; a Lei n. 4.591 de 1964, é aplicada apenas subsidiariamente. No que tange, aos deveres o art. 1.336 versa com uma única exceção, sobre obrigações de não fazer que na lei anterior eram tratadas como "proibições" e que, nessa, aparecem como "deveres" dos condôminos, considerando, destarte, "defeso aos condôminos" a prática de atos que, na lei atual, o condômino tem o "dever" de abstenção (AVVAD, 2007: 92).

3. Quando o condomínio é composto de unidades com a mesma destinação, como por exemplo, um prédio de apartamentos residenciais, ou um edifício composto somente por salas comerciais, e a fração ideal tenha obedecido algum critério de proporcionalidade com as respectivas áreas, então, sem dúvida alguma, a ressalva, para que se proceda ao rateio das despesas condominiais em proporção às frações ideais, resolve inteiramente a questão (AVVAD, 2007: 95).

4. Não pode o condômino deixar de pagar sua quota-parte das despesas sob alegação de falta de comprovação da origem do débito. Como têm decidido os tribunais, não pode o co-proprietário deixar de pagar sua quota-parte nas despesas sob o pretexto de que lhe foram negados esclarecimentos ou de que não aceita determinada parcela, por genérica. É à assembléia dos condôminos que o síndico ou administrador deve prestar contas (LOPES, 2008: 106).

5. O quorum de 2/3 e a maioria referem-se ao número total de condôminos do edifício, e não apenas aos presentes à assembléia. Por obras voluptuárias entendem-se que têm por fim o embelezamento do edifício, como alteração estética da fachada ou construção de um salão de festas. Obras úteis são as que aumentam o conforto ou a utilidade da coisa, como a modernização dos elevadores e a instalação de antena coletiva de televisão. Por fim, necessárias são as obras sem as quais o edifício não pode funcionar normalmente, como as relacionadas com o fornecimento de água, luz e gás, o sistema de esgoto, a reposição de peças nos elevadores, etc (LOPES, 2008: 110).

6. Obras de acréscimo ou uma pequena piscina, em coberturas, são as mais comuns sobrecarregando a estrutura da edificação quase sempre despreparada para o aumento de carga. Também o deslocamento de colunas ou vigas, sem o devido cálculo estrutural, pode por em risco toda a edificação (AVVAD, 2007:96).

7. Veja-se que o inciso III do art. 1.332 determina que se especifique, no ato de instituição e, em conseqüência, na convenção do condomínio, "o fim a que as unidades se destinam". Portanto, a destinação dada às unidades observará a natureza da edificação somente quando esta tiver finalidade única, no caso de prédios compostos por um único tipo de unidade, (ex.: "apartamentos residenciais" ou "salas comercias". No caso de prédios mistos (ex.: "escritórios e lojas" ou "apartamentos e lojas") se observará a destinação dada aos diversos tipos de unidades. (AVVAD, 2007:98).

8. No parágrafo primeiro do art. 1.336, vemos estipulada uma multa de dois por cento sobre o débito. Essa multa, antes era de vinte por cento. Agora reduzida para dois por cento, acreditam grande parte dos juristas que essa medida veio estimular a inadimplência, já considerada alta nos condomínios. Fato esse que sobrecarrega os demais condôminos que terão que ratear esse passivo. Cabe, ainda ressaltar que a morosidade da justiça irá trazer maiores malefícios aos condôminos pela cobrança das despesas não pagas. (JUNQUEIRA e CARVALHO, 2009: 53).





BIBLIOGRAFIA

AVVAD, Pedro Elias. Condomínio em Edificações no novo Código Civil. 2.ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2007.

CÓDIGO Civil, 2002.

FRAGA, Thelma Araújo Esteves; MELLO, Cleyson de Moraes Mello. Condomínio. 2.ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 2005.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. 3.ed. v. 5. São Paulo: Saraiva, 2008.

JUNQUEIRA, Gabriel José Pereira; CARVALHO, Luis Batista Pereira. Manual Prático do condomínio: comentado artigo por artigo. 1.ed. São Paulo: Mundo Jurídico, 2009.

LOPES, João Batista. Condomínio. 10.ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008.

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições do Direito Civil: direitos reais. 19.ed. v. 4. Rio de Janeiro: Forense, 2006.

PRATES, Clyde Werneck. Manual Prático do Condomínio. 1.ed. Curitiba: Juruá, 2008



Autor: Giuliana Maria Nogueira Pereira


Artigos Relacionados


Da Complexa Aplicação Das Multas No Condomínio

Despesas De Condomínio De Casas E Condomínio De Fato

CondomÍnio EdilÍcio: Os Deveres Dos Condôminos E As Sanções A Que Se Sujeitam

Condomínio Edilicio

O Condomínio - Direitos E Obrigações

O Condomínio - Direitos E Obrigações

Condomínio Edilício