Reembolso da massa de condôminos que supre inadimplências
É nosso escopo tratar aqui ligeiramente do reembolso do condômino, ou melhor, da massa de condôminos que, sem interesse na extinção da obrigação de inadimplentes, supre o condomínio dos valores correspondentes.
Ora, de plano, há de se observar que a oferta de suprimento do condômino não é dada a fundo perdido, pois, na sistemática operacional do condomínio, quando você não tem possibilidade de efetuar o pagamento de sua contribuição, por uma dificuldade qualquer, a instituição não é penalizada, pois a satisfação da receita será suprida pelos demais condôminos e assim embora você não seja liberado da obrigação, tem, no entanto, "elasticidade de prazo para pagamento", ocorrendo como se fora, correspondente a um financiamento, pelo qual, se não houver disposição diferente na convenção, você vai pagar juros de 1% ao mês, os mais baratos da praça e multa de 2%.
De outro lado, a massa de condômino que satisfez a receita correspondente ao valor que você deixou de pagar no vencimento, pela vontade da lei (CC, art.305), vai receber reembolso do valor despendido quando você pagar posteriormente, que será um valor maior, que corresponde à somatória do valor original, acrescido dos juros e da multa moratória, incidentes entre a data da satisfação da receita até a data do efetivo seu pagamento, juros esses maiores do que o rendimento da poupança que, aliás, hoje tem os maiores rendimentos entre os títulos de renda fixa, o que você pode constatar da leitura dos jornais diários.
Ora, os condôminos durante a ocorrência de inadimplências, retiram parcelas dos seus respectivos patrimônios para garantir a capacidade de adimplir do condomínio, com interesse no reembolso desses recursos, uma fez satisfeita a obrigação do devedor, em valores correspondentes ao da obrigação solvida.
Aliás, a correspondência entre o valor suprido pela massa de condôminos e o da obrigação solvida serve à recomposição do patrimônio de cada qual dos integrantes daquela.
Na verdade, não há opção outra, que não a que preserve o patrimônio daqueles que propiciam a manutenção da capacidade de adimplir do condomínio no momento em que ela lhe foi retirada pela inadimplência, pois, sem tal mecanismo perece a capacidade supridora dos condôminos, com conseqüências danosas ao condomínio.
No entanto, entre formadores de opinião, há quem entenda que não há alternativa para o condomínio, resta a ele, na inadimplência, fazer o condômino arcar com o prejuízo, uma vez que o condomínio tem obrigações a cumprir e sua renda vem unicamente destes e, ademais, se inscrevem entre os que acham lógico o condomínio, resolvida a inadimplência, destinar o montante conforme decisão da assembléia, ou até que se possa creditar esses valores aos condôminos para compensação com obrigatórias,ou ainda distribuí-los entre aqueles, etc., etc.
Ora, o condomínio não é instituição filantrópica; não pode fazer donativos, nem tem atribuição de decidir sobre direito liquido e certo de terceiros; nem deve esperar ser cobrado; deve, isto sim, resolvida a inadimplência, fazer o pronto reembolso.
Ora, em que pese nosso respeito às diversas correntes de pensamento, há equivoco conceitual, fora do mandamento legal.
Das regras quanto àquele que deva pagar ocupa-se a seção I, do Capitulo I, do pagamento, do Código Civil de 2.002, nos artigos. 304 e seguintes que, aliás, transcreve a seção I, do Capítulo II, do Pagamento, do CC de 1.916, na sua redação original, nos seus artigos. 930 e seguintes, que aqui se transcreve para pronta observação:
Art. 304. Qualquer interessado na extinção da dívida pode pagá-la, usando, se o credor se opuser, dos meios conducentes à exoneração do devedor.
Parágrafo único. Igual direito cabe ao terceiro não interessado, se o fizer em nome e à conta do devedor, salvo oposição deste.
Art. 305. O terceiro não interessado, que paga a dívida em seu próprio nome, tem direito a reembolsar-se do que pagar; mas não se sub-roga nos direitos do credor.
Parágrafo único. Se pagar antes de vencida a dívida, só terá direito ao reembolso no vencimento.
Consta-se, assim, que ao condômino, que na qualidade de terceiro, não interessado judicialmente na extinção da obrigação, mas interessado em manter a capacidade de pagamento do condomínio, tem desse, na oportunidade da extinção da obrigação, direito de reembolsar-se dos valores que despendeu, nos termos do disposto na lei substantiva
Demais disso estabelece, ainda, a lei que "Aquele que, sem justa causa, se enriquecer a custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários (CC.art. 884).
Sem sombra de dúvida, não cabe ao síndico, nem a assembléia decidir sobre dinheiro legalmente do condômino e, assim, recebido do devedor deve o condomínio reembolsar imediatamente, nos mesmos valores recebidos para quitação da obrigação, sendo o calculo per capita é realizado em relação à fração ideal de cada condômino.
Não há com negociar, não há como a assembléia decidir, a sistemática legal exige que, em sendo necessário o suprimento, este deve ser feito pelo condômino e o reembolso deve, igualmente feito ao mesmo.
Ora, se o condomínio lesa o condômino ele esta procedendo com o camponês e sua mulher, da fabula de Esopo que matou a galinha dos ovos de ouro, com desejo tolo de enriquecer de uma só vez e, assim, acabam por perder o ganho diário que já tinham, pois, também, em curto prazo, se não se proteger o patrimônio desbastado do condômino, não haverá como suprir-se a inadimplência.
Desde modo, no interesse da realização plena da receita do condomínio, no interesse de um ambiente sadio, sem preocupações, no interesse da preservação do patrimônio do condômino, cumpra-se a disposição legal, pois o condômino que supre a receita, na verdade como que empresta a verba que a inadimplência afastou e neste caso dispõe a lei substantiva: Art. 305. O terceiro não interessado, que paga a dívida em seu próprio nome, tem direito a reembolsar-se do que pagar.
"Aliás, a lei substantiva ao negar embasamento ao entendimento espúrio" de gestores, assim, impropriamente chamados, do condomínio, afasta, ainda, conflitos ali reinantes que, não raramente, transformam-se em criticas agressões, àqueles que, como vitimas de situações atípicas em suas vidas, tiveram de postergar atendimento às obrigações condominiais e merecem reparados, pelo estabelecimento do mandamento legal.
Assim, se a administração não for fiel à lei, às necessidades do condomínio e ao direito dos condôminos, não se lamente, haja como líder em seu favor e no interesse do fortalecimento do condomínio, por uma disponibilidade sempre presente dos condôminos para manter a plena receita, sem prejuízo daqueles que garantem o funcionamento do condomínio.
Autor: Geraldo Alvarenga
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