Condomínios ? Valores Recebidos de Inadimplentes.
A Lei de Condomínio, que já era ruim, de tão velha que ficou, tornou-se uma verdadeira aberração da natureza.
Permaneceu desta forma até que surgiu o novo código civil tentando revigorá-la.
Infelizmente isto não resolveu muito, no máximo, transformou esta Lei numa velha remendada permanecendo um forte e intransponível feudo para síndicos e administradoras picaretas, capazes de grandes atrocidades, se perpetuarem no cargo.
A palavra Condomínio vem do Direito Romano da seguinte forma: Cum = Com + Dominus = Senhor.
Para o Prof. Waldemar da Cruz, "... é a situação originada do direito de domínio, exercido por várias pessoas sobre o mesmo objeto."
As despesas ordinárias deverão ser rateadas mensalmente de maneira proporcional à fração ideal do terreno, levando em consideração que o proprietário de maior área tem maior interesse na conservação da área comum, regime contemplado pela legislação, embora de forma suplementar, podendo a Convenção eleger outro critério, desde que não fira as leis em vigor no País.
Vejamos o que diz a Jurisprudência:
" No Condomínio as despesas devem ser correlativas a um direito próprio do gozo. Disso resulta que as partes excluídas dos benefícios de determinados serviços prestados à totalidade das unidades do
Condomínio, não obrigam aos seus proprietários pelas despesas de tais benefícios decorrentes
? RT 378/186. "
E mais:
" O Condômino não deve suportar as despesas que sua destinação, uso e utilização, só interessam ou beneficiam aos demais
? Julgados do TARGS, 32/288. "
" Art. 368. Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem.
- CC - Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002. "
" Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer a custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.
Parágrafo único. Se o enriquecimento tiver por objeto coisa determinada, quem a recebeu é obrigado a restituí-la, e, se a coisa não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem na época em que foi exigido.
- CC - Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002. "
" Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
- CC - Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002. "
Ora, o uso das unidades autônomas oferece benefícios e responsabilidades dentre as quais o pagamento da taxa condominial mensal, não vamos discutir aqui a questão do que sejam gastos ordinários ou extraordinários apenas para simplificarmos o assunto.
É indiscutível que se todas as unidades autônomas estão devidamente ocupadas e usufruindo de todos os benefícios que elas proporcionam, então, todos os condôminos devem pagar a taxa condominial mensal e que, quando um ou mais condôminos não pagam, os demais devem arcar com os ÔNUS da inadimplência.
Tal situação não pode ser classificada como ordinária ou extraordinária pois a inadimplência em condomínios representa desencaixes (não ingressos de Caixa) temporários conquanto haja indiscutivelmente a previsibilidade de recuperação desta descapitalização.
Tal previsibilidade acontece, não pela cobertura do déficit pelos Adimplentes, mas devido ao fato de que o Inadimplente embora não tenha pago a taxa condominial, obviamente usufruiu dos benefícios proporcionados pelo uso da unidade autônoma de forma prejudicial aos demais e não impunemente, senão vejamos, novamente, o que nos diz a jurisprudêcia:
" Número do processo: 1.0024.04.504058-1/001(1)
Relator do Acórdão: SEBASTIÃO PEREIRA DE SOUZA
Data do Julgamento: 30/01/2008
Data da Publicação: 07/03/2008
A cobrança de rateio de despesas de condomínio de unidade com fração ideal maior, sem se observar o princípio do proveito efetivo revela enriquecimento sem causa abominado pelo artigo 884 do Código Civil. O pedido do apelante procede. Procede também o pedido de devolução do que ultrapassou o devido a ser custeado pelo apelado mediante contribuições dos demais condôminos em favor do apelante.
De fato, dispõe o art. 884 do Código Civil que aquele que, sem justa causa, se enriquecer a custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.
O condômino a quem foi cobrado e pagou além do devido tem direito à restituição do indébito custeado pelo condomínio, ficando isento de participar do rateio. "
E mais,
Assim, os Adimplentes são OBRIGADOS a cobrirem os Inadimplentes através de uma operação de aporte financeiro (socorro temporário) ao Caixa do Condomínio equivalente a um empréstimo oneroso.
A Ciência Contábil considera isto assim: de um lado uma entrada no Caixa do Condomínio, o que não significa que o Condomínio tenha se tornado dono deste dinheiro pois é circunstancial, de outro lado um empréstimo a pagar aos Adimplentes com os mesmos juros e correção monetária que serão cobrados dos devedores.
O Condomínio terá recorrido a uma ajuda financeira dos Adimplentes para cobrir um déficit gerado por aqueles que consumiram os benefícios (os Inadimplentes) e que deverão repor tal quantia, ainda que na esfera judicial, com juros e correção monetária.
A rigor, o Condomínio poderia até poderia recorrer a um empréstimo bancário para cobrir tal déficit visto que atualmente a taxa condominial é representada por um boleto bancário, constituindo-se num verdadeiro título de crédito conquanto possa ser protestado mas. tal prática ainda não é utilizada, porém serve para exemplificar a natureza reembolsável do valor adicional pago pelos Adimplentes.
O óbvio ululante é que os Síndicos, Diretores, Administradores, Advogados, picaretas e oportunistas e os curiosos de condomínios irão se valer de alegações de toda sorte para manter em Caixa, os valores recebidos dos inadimplentes e a qualquer custo, sendo que, geralmente, quando se pronunciam a respeito dão a entender, simplesmente, que tais valores são receitas operacionais (naturais) do Condomínio (quando ?!?!?) e, portanto, carecem de uma deliberação em Assembléia com os condôminos para decidirem a destinação de tais valores (?!?!?!)
Isto é um eufemismo absurdo, inaceitável e incompreensível, é o mesmo que dizer: Eu aceito passivamente que retirem dinheiro do meu bolso para pagar as regalias consumidas pelo meu vizinho e quando ele resolver pagar, vocês podem se apoderar do meu dinheiro que eu aceitarei com maior passividade ainda.
Isto é transferência ilegal de renda, isto é enriquecimento ilícito ou até por que não dizer: estelionato ?!?!?
A despeito de todo o exposto vejamos o que orienta o próprio SECOVI na sua página de Gestão Condominial, em sua questão abaixo:
" 107. Quando houver pagamento de cota extra por motivo de inadimplência, os condôminos que pagaram essa cota terão direito ao ressarcimento quando o condômino em débito regularizar sua situação?
Cabe a assembléia deliberar sobre a forma de utilização de valores recebidos dos inadimplentes, podendo decidirem reaplicar o valor no próprio condomínio ou distribuí-los entre os condôminos. "
Fonte:
http://www.secovirio.com.br/cgi/cgilua.exe/sys/start.htm?infoid=81&sid=59
Diante disto, surge-nos um questionamento inquietante: Quais foram os fundamentos nos quais o SECOVI se baseou para afirmar isto ?!?!?
Vejamos também o que diz a Advogada Maria Inês Dolci, da ProTeste ? Associação Brasileira de Defesa do Consumidor, autora do livro Guia do Condomínio:
" o importante é que o condômino saiba que o valor da contribuição mensal aumentou porque algum morador não está honrando com sua parte. E deve saber que tem direito à devolução quando a dívida for quitada", explica.
Fonte: http://www.anacont.com.br/v2/dir_imobiliario/condominio.php
Vejamos ainda a resposta, a uma consulente, da Jornalista Sophia Camargo, formada em jornalismo pela Faculdade Cásper Líbero e pós-graduada em finanças, comunicação e relações com investidores pela Fipecafi-USP, já trabalhou nos jornais Gazeta Mercantil, O Estado de S.Paulo, Jornal da Tarde (com o jornalista Celso Ming) e ao lado de Paulo Henrique Amorim no programa "Conversa Afiada", da TV Cultura, e no programa "Tudo a Ver", na TV Record, sempre na editoria de economia:
" Kmagno
Quando o condomínio entra na Justiça contra os inadimplentes e ganha, quem deve ficar com o dinheiro? O condomínio ou os condôminos que bancaram todo o tempo em que os inadimplentes deixaram de pagar?
O dinheiro é dos condôminos adimplentes. Normalmente, o dinheiro é usado como uma compensação para despesas futuras, como o pagamento do 13º salário, por exemplo. Nesse caso, porém, só os condôminos adimplentes ao período da ação é que terão direito à redução do condomínio."
Fonte:http://noticias.uol.com.br/uolnews/financas/sophia/condominio/ult2431u12.jhtm
Vejamos mais o que diz o Advogado e Consultor de Gestão de Negócios Jacir Pinto de Araujo através de trechos de seu artigo visionário: O condômino inadimplente pagou. De quem é esse direito? Publicado em 03/08/93 e 23/11/1993 no jornal O Estado de São Paulo:
" É muito comum o condômino pontual ser lesado por anos a fio, com o ônus de pagar contas de inadimplentes e não ser ressarcido quando os valores são recuperados pelo condomínio.
Ao contrário do que muitas administradoras e síndicos afirmam, a devolução do dinheiro ao seu legítimo dono se faz usando a mesma regra matemática que exigiu dele o rateio complementar.
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Os condôminos pontuais que completam, às suas expensas, os rateios dos inadimplentes são os titulares do direito sobre o valor emprestado e não poderão ser futuramente lesados pelo condomínio.
Cabe ao síndico, representá-los na cobrança amigável ou judicial para reaver os valores e devolvê-los, na mesma proporção do pago por cada um, com juros e acréscimos legais.
. . . . . . . . . . . . . .
O valor total devido deve ser detalhado, atualizado e constar em ata, para cada um dos condôminos exercer seu direito de avaliar e manifestar livremente sua disposição de aceitar ou não, o recebimento do valor total ou parcial daquilo que foi obrigado a pagar do seu próprio bolso.
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O condomínio não pode apropriar-se de valor reavido e incorporá-lo ao caixa ou fazer obras para qualquer finalidade, pois estará arrecadando mais do que o convencionado em assembléia.
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É facultado ao condômino credor compensar na sua taxa mensal, o valor a receber em poder do condomínio, até o recebimento total do crédito a que fizer jus."
Fonte: http://www.piconsultoria.com.br/artigos.html
Na verdade, trata-se do que contabilmente se chama de créditos devidos a terceiros, e que uma vez mantidos em seu poder, o Condomínio incorre no que dispõe o art. 884 do Código Civil que prevê:
" aquele que, sem justa causa, se enriquecer a custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários."
Sendo assim, quando do recebimento dos valores pagos pelos inadimplentes restará seguir a regra matriz da reparação civil aos adimplentes, pela qual todo aquele que causa dano a outrem fica obrigado a repará-lo ? corolário do neminem laedere latino ? que se encontra nos arts.186 e 927, do Código Civil.
Conferindo à reparação de danos contra o patrimônio, intimidade e honra previstos na hierarquia normativa superior, a Constituição, em seu art. 5º, incisos V e X, que elenca como garantias e direitos individuais, oponíveis de imediato contra quem os tenha violado, tal como no presente caso.
O Ministro do Superior Tribunal da Justiça, Sálvio de Figueiredo, ao analisar o artigo 12, da Lei 4.591/64, e o critério de divisão de despesas condominiais, decidiu: "A interpretação das leis é obra de raciocínio, mas também de sabedoria e bom senso, não podendo o julgador ater-se exclusivamente aos vocábulos, mas, sim, aplicar os princípios que informam as normas positivas".
- Extraído do Livro: O Condomínio e suas Leis (4ª Edição).
Toda esta distorção ocorre devido às ganâncias destes Síndicos, Administradores e seus Advogados, que não os deixam enxegar que a análise e julgamento dos fatos devam ser feitas sob o ponto de vista da ESSÊNCIA e não da FORMA, sob o ponto de vista do PATRIMONIAL e ECONOMICO e não do FINANCEIRO, sob o ponto de vista do que é CORRETO e não do que é OPORTUNO.
Edição revisada e ampliada do texto publicado no site Recanto das Letras
Autor: Fernando Alves de Almeida, é Contador formado pela Unicid/SP, cursou pós-graduação em Gestão Empresarial no Trevisan Escola de Negócios/SP (ex-Instituto Trevisan), gerenciou empresas nacionais e multinacional americana, desenvolveu trabalhos conjuntos com grandes auditorias, grandes escritórios jurídicos e implantou sistemas ERPs, é Consultor da Spacefind Assessoria e Consultoria Empresarial.
(11) 8969-6219
Autor: Fernando Alves De Almeida
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