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As implicações da convenção de juros no condomínio

A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1.964 disciplinava que “o condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na convenção fica sujeito aos juros moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso de mora por período igual ou superior a seis meses. (Art. 12, § 3º), enquanto, ao incorporar as regras condominiais, dispõe o Código Civil de 2.002:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

§ 1º - O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Ora. o referido art. 1.336, § 1º inserido no Capítulo VII, do Código Civil, instituído pela Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2.002, que trata do Condomínio Edilício, ao conferir o condomínio o direito de convencionar os juros moratórios na inadimplência, traz inovações indiscutivelmente da mais alta indagação para a instituição.

No entanto, do mesmo modo como não foi possível aos interessados captar equívocos da lei nº 4.591/64, em relação ao estabelecimento da multa moratória, não foram estes capazes de bem interpretar as disposições ora vigentes, que disciplinam multa e juros, os últimos convencionados pelo condomínio, que na sua omissão são taxados em 1% ao mês, somados á multa de até 2%.

Há que se assinalar, entretanto, que condôminos e até especialistas receberam com lamentação, entendendo que a legislação vigente ao estabelecer um percentual da multa de 2% contra 20% da disposição anterior, retirara do condomínio um fator importante na inibição da inadimplência, do que se constata que não se aperceberam aqueles que o instituto da multa, como disciplinado pela Lei 4.591/64 é uma espécie de lamina de dois gumes, um instrumento “mutante” que, serve a obstrução da inadimplência; serve, também, quando instalada essa, na sua perpetuação, pois quanto mais longo for o período de inadimplência, menor será o percentual da multa média, assim, um devedor atrasado no cumprimento de suas obrigações por um mês, pagava 20% de multa, em apenas um mês, entretanto, num hipotético atraso de 10 meses, o devedor pagaria multa média de 2% ao mês.

Também, em relação a vigente legislação criaram-se controvérsias, quiçá gratuitas, eis que a Excelentíssima Senhora Ministra Nancy Andrighi relata no REsp Nº 1.002.525 - DF (2007/0257646-5) que este “cinge-se a determinar se, após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais”, o que, aliás, enfatiza, “infere-se da leitura do art. 1.336, § 1º, do CC/02 ( ou seja, entende-se da simples leitura do texto) que: (i) devem ser aplicados os juros moratórios expressamente convencionados, ainda que superiores a 1% (um por cento) ao mês; e (ii) apenas quando não há essa previsão, deve-se limitar os juros moratórios a 1% (um por cento) ao mês. Com efeito, o referido dispositivo não limitou a convenção dos juros moratórios ao patamar de 1% ao mês como o fez expressamente com a multa, que será de “até” dois por cento.

Aliás, as relações no condomínio por conflitantes, impedem quase sempre o entendimento: Condôminos e condomínio são pessoas e instituição estranhas entre si. Na verdade, os condôminos são capazes de se insurgir, p. ex., quanto a fazer uma contribuição adicional para suprir a de inadimplentes e, chegam a ofensas ao devedor e por vezes, como retaliação acabam se integrando entre os inadimplentes, uma estória semelhante à da mãe que sistematicamente, p. ex., reclama da criança que não escova os dentes e basta chegar uma visita mais intima para tentar constranger o rebento perante esta, mas nunca toma o filho pela mão e faz a ele pegar na sua escova e o ensina a bem escovar os dentes e o resultado é conhecido: a mãe prossegue na reclamação e o filho a não escovar os dentes.

Assim, é de se registrar que o condômino não tem interesse em examinar atentamente a convenção do seu condomínio. Aliás, é uma síndrome do condomínio, pois, até mesmo operadores de direito que nos seus afazeres profissionais persistem intransigentemente, ante o interesse de seu cliente, de pesquisar a lei, a doutrina e a jurisprudência, como ao direito comparado, mas, no entanto, na condição de condômino ou síndico, ignoram a lei condominial e as regras a ela pertinentes ou relacionadas, cometendo desmandos inomináveis

Assim, artifícios vários mais distanciam os condôminos supridores da inadimplência de se reinvestirem nos valores despendidos na preservação da capacidade de adimplir do condomínio.

No mérito da questão, a inovação trazida pela lei substantiva, ao permitir o estabelecimento de taxas de juros até 10%, embora possa conduzir a uma sistemática justa não aproveitou, ainda, aos muitos condomínios, pois, que pendentes de alteração da convenção.

Ora, é compreensível. a dificuldade para se obter quorum de 2/3 de todos os condôminos, vedada a segunda chamada (art. 1.351 a 1.353), se, os efeitos dessa decisão atingem as finanças de todos e de cada um, como desinformados condôminos entendem ou aos quais, o mais comum das vezes impele-lhes administração fraudulenta.

Na verdade, o estabelecimento de juros de 10% na inadimplência condominial, vai fazer o condômino em eventual necessidade financeira migrar para um empréstimo pessoal de 5% e então não há razão para retardar a alteração da convenção, para regularização da nova alíquota.

De outro lado, se o condômino que paga condomínio de visinho, toma conhecimento de que quando paga dívida condominial de sei visinho ele vai receber de volta seu dinheiro, acrescido de juros de 10%, também não resta razão para não dar quorum para a assembléia tomar a decisão necessária.

Conheça os direitos de receber o seu dinheiro que foram bem aplicados: pesquise no Código Civil, nos seus vários disciplinamentos, ou, se quiser leia “Reembolso da massa de condôminos que supre inadimplências", disponibilizado neste portal e reproduzido em www.geraldo-alvarenga.com

É a minha contribuição.

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