Simples aproximação de interessados não garante comissão para corretor de imóveis?
ESCRITÓRIO DR. JOÃO JOSÉ DA SILVA JÚNIOR
ADVOCACIA & CONSULTORIA JURÍDICA
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E-mail: joaojusilva@hotmail.com.
PARECER JURÍDICO
EMENTA:
CONTRATO PRELIMINAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO INDEVIDA. CORRETAGEM. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – LEI Nº 8.078/90. CÓDIGO CIVIL LEI Nº 10.406/02. ARREPENDIMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA. EMPRESA IMOBILIÁRIA. CONDENAÇÃO EM PERDAS E DANOS. DANOS MORAIS E PATIMONIAIS. ANULAÇÃO DO CONTRATO. PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DEFEITUOSO.
1. Trata-se de consulta formulada pelo Sr. Hermenegildo Vieira da Costa, portador da carteira de identidade nº 08041386-7-IFP, inscrito no CPF sob o nº 006198334/91, objetivando sanar dúvida acerca da seguinte indagação: “SIMPLES APROXIMAÇÃO DE INTERESSADOS NÃO GARANTE COMISSÃO PARA CORRETOR DE IMÓVEIS?”.
2. O tema ora sob exame NÃO tem a ver com o nosso processo.
3. Isso porque, no caso do tema em anexo, os corretores questionaram na justiça um potencial direito ao recebimento de verba honorária de corretagem, sob o fundamento de que foi atingido o objetivo de aproximar os interessados para contrato de compra e venda. Todavia, restou comprovado, naqueles autos, que os contratantes não chegaram a firmar a avença, de modo que houve a desistência de uma das partes com a posterior aquiescência da outra. Portanto, verificam-se, in casu, os efeitos jurídicos da desistência bilateral.
4. Diante disso, a jurisprudência adotou entendimento no sentido de que, em que pese o art. 725 em sua parte final, do C.C/02, dar suporte legal à pretensão dos corretores, não se mostra justa a cobrança da referida verba honorária de corretagem, porquanto as partes interessadas no ajuste não chegaram nem sequer a ultimar/assinar o contrato, fato este que levou à pretensão dos corretores à improcedência em sede de primeiro grau de jurisdição, sendo, a decisão, posteriormente confirmada pelos tribunais.
5. Assim, sabe-se que o compromisso de compra e venda é um contrato preliminar que se destina apenas e tão somente a gerar para as partes contraentes uma obrigação de fazer o contrato definitivo de compra e venda. Desse modo, vê-se que antes da assinatura do contrato preliminar não há contrato algum, mas somente propostas, onde o vendedor ofertante/policitante fica obrigado a sua oferta quando esta for aceita por algum destinatário. Daí, sim, poderia falar em eventual indenização ou valores devidos. Portanto, filio-me ao entendimento adotado pela jurisprudência quando se inclina pela responsabilidade do corretor em dizer que trata-se de obrigação de resultado e não de meio.
6. Já no nosso processo, o caso é bem diferente, e essa diferença encontra-se subsumida nas causas de pedir próxima e remota, em alguns fatos e seus efeitos jurídicos, conforme vejamos:
6.1) No tema ora em anexo, vê-se a hipótese de desistência bilateral, já no nosso processo, a desistência deu-se de modo unilateral (por parte da compradora);
6.2) No tema ora em anexo, a desistência ocorreu antes da assinatura do contrato preliminar, isto é, não havia nem sequer pré-contrato, mas tão só propostas, enquanto que no nosso processo a desistência ocorreu quando já vigente o pré-contrato.
6.3) Essa é a principal diferença a meu ver. No tema ora em anexo, o motivo da desistência não foi noticiado, ao passo que, no nosso processo, os motivos da desistência instalaram-se, não por culpa da desistente (compradora), mas por vícios e defeitos jurídicos no instrumento preliminar, os quais têm o condão de comprometer e anular o negócio jurídico, sobretudo, no tocante à segurança jurídica contratual, boa fé objetiva, subjetiva...
7. Desta forma, observa-se que a jurisprudência firmou o entendimento de que, antes da assinatura do contrato não é devida a verba honorária de corretagem, Mutatis mutandis, com a ultimação do contrato tal verba tona-se devida.
8. Assim sendo, em havendo, após assinatura do ajuste pelos contratantes, eventual desistência, quer seja unilateral, quer seja bilateral, o que vai autorizar o profissional da corretagem a cobrar, será justamente o motivo determinante da desistência/arrependimento da(s) parte(s) envolvidas no pacto.
9. No desenrolar das coisas conclui-se que, se o motivo determinante da desistência da compra e venda se deu por culpa do(s) contraente(s), então restam devidos os honorários de corretagem, no entanto, se por ventura, o arrependimento surgiu por fato alheio à vontade do contratante desistente, a exemplo do caso vertido no nosso processo, a desistência é oriundo de fato alheio à vontade da desistente, qual seja, o fato de o contrato preliminar estar acometido de vicissitudes idôneos a macular a avença e desaguar em sua anulação. Portanto, será imprescindível por parte do julgador a acuidade no momento de decidir e, velando pela justiça, sempre atentar para o fato de se buscar responder a seguinte pergunta: qual o motivo determinante do arrependimento?
10. Com efeito, em nosso processo discute-se um contrato já assinado pelos contratantes, ademais, já foi pago o valor das Arras, onde, vale esclarecer, foram contemplados os honorários de corretagem, de maneira que, sabe-se de forma incontroversa que o corretor responsável pela realização do negócio jurídico já percebeu a aludida verba.
11. Importante frisar, ainda, que o contrato preliminar embora firmado pelas partes contraentes, não logrou o êxito esperado, isto é, restou impossibilitado de alcançar o seu desiderato principal que é, nada mais nada menos, gerar a obrigação de fazer o contrato definitivo de compra e venda, pois, apenas poderia chegar-se a tal momento quando da conclusão daquele ajuste. Porém, tal impossibilidade de execução deve-se a má prestação dos serviços empregados por parte da empresa imobiliária, sem esquecer de falar do ato manifestamente fraudulento do vendedor (proprietário) do imóvel quando manifestou o intuito de modificar o valor do contrato sob a alegação de o imóvel objeto da negociação ter sofrido valorização de mercado com a consequente majoração do seu preço, quebrando de forma inescrupulosa o que tinha sido anteriormente acordado.
12. Todavia, vê-se, ainda, em nosso processo (por isso que eu falei que a terceira diferença acima mostra ser a mais importante) que, a compradora resolveu desistir do negócio, decisão que gerou a rescisão unilateral do contrato, pois, tal rescisão foi motivada não por sua culpa, mas sim por culpa daquele (corretor) que confeccionou o instrumento contratual, vez que o dito instrumento encontrara-se recheado de vícios e defeitos jurídicos capazes de levar a anulação do negócio, como dito anteriormente.
13. Contudo, o fato mais relevante é o de que, a partir do instante em que se consegue diagnosticar o motivo determinante da rescisão contratual, a disciplina jurídica a ser aplicada em cada caso de acordo com a legislação de regência, no nosso caso o Código Civil e o Código de D. do Consumidor, irá enquadrar-se o desistente nos ônus ou bônus, ou, ainda, no conteúdo privilegiado ou nas sanções da norma legal aplicada.
14. Assim, nota-se que, no nosso processo, embora o sinal tenha sido pago depois ou concomitantemente à assinatura do contrato, e, além disso, apesar de ter havido uma resolução contratual de modo unilateral por parte da compradora desistente, nada disso importará em prejuízo à mesma, isto é, o seu direito continua ilibado e intacto. Para tanto, basta que o(s) motivo(s) da desistência seja conhecido pelo poder judiciário, de modo que os efeitos da rescisão, mesmo que unilateralmente, frise-se, no caso específico de vícios e defeitos jurídicos ensejadores de anulação do instrumento contratual, a legislação prevê a anulação do negócio jurídico e, portanto, tudo o que foi realizado é desfeito, pois, tal efeito atinge inclusive o valo da verba de corretagem, vez que houve violação à legislação, ademais, o próprio corretor confessou que foi o idealizador e que confeccionou o instrumento contratual defeituoso, comprovando inequivocamente a sua má prestação de serviço.
15. Ressalte-se que, se por acaso a desistência, quer seja unilateral, quer seja bilateral, se der por fato imputável ao desistente(s), (o que não é o nosso caso) e não por vício contratual, aí sim, o direito não alberga tal conduta, e, sem dúvida o desistente perderá o valor pago a título de corretagem; cite-se a título de exemplo o caso do contratante que desiste do contrato porque vai passar a residir na Europa; ou o caso do contratante que inicia a compra de imóvel porque o filho irá casar, mas, antes do matrimônio advém o término do noivado, fato este que fez o contratante desistir da compra do imóvel que seria oferecido ao filho, etc.
16. À luz das considerações supra vertidas, pode-se afirmar que, quem pagou tem direito de ter por restituído o respectivo valor e, em contrapartida, quem recebeu tem obrigação de restituir, que corresponde a uma espécie de obrigação de dar. Todos esses efeitos surtem em razão do Estado personificado na pessoa do juiz intervir na relação privada contratual, quando, conforme já mencionado, as balizas legais em seus requisitos autorizarem que o juiz intervenha na relação privada jurídica material contratual para equilibrar as partes, a exemplo da onerosidade excessiva, ou para desfazer o contrato anulando ou nulificando sempre de acordo com o motivo determinante da rescisão, tudo isso em forma de exceção, pois, vale dizer, a regra é que o Estado não intervém nas relações privadas, salvo quando houver abuso de direito por uma ou ambas as partes envolvidas no negócio jurídico.
É como me parece.
Rio de janeiro, 26 de dezembro de 2011.
Dr. João José da Silva Júnior
Advogado
Autor: Dr. João Jose Da Silva Júnior
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