Lei do inquilinato: breves considerações
LEI DO INQUILINATO: Breves Considerações
1 ORIGEM. 2 CONCEITO. 3 AS INOVAÇÕES. 4 CONSIDERAÇÕES FINAIS. REFERÊNCIAS
André Henrique de Almeida*
[...O Doutor vai descurpa,
Nóis viémus se informá,
E a informação é só o sinhô, que pode dá,
Nóis mora numa favela,
Sem soalho e sem janela,
Que nem siqué, nóis pode arrespirá !
Nóis paga prá morá, quatrocentos miréis,
Até aí, tá tudo muito bem !
É, mas por fóra do recibo, é que nóis paga,
Mais um conto e cem ! ...]
Trecho da música: A Lei do Inquilinato, lançada pelo conjunto Demônios da Garoa em 1957, composta por Lino Tedesco.
- ORIGEM
O surgimento do primeiro ato normativo que tratou de forma específica as relações locatícias no Estado Brasileiro Republicano se deu em 22 de dezembro de 1921, com o advento da lei nº 4.403. Tal lei iniciava um novo paradigma nas relações contratuais entre locador, locatário e estado.
Todavia, foi com a política intervencionista do governo Vargas (1930-1954), através do decreto-lei nº 4.598 de 20 de agosto de 1942, que tornou-se evidente e efetiva a intervenção do estado.
Historicamente, observa-se a existência de 23 diplomas legais que regulamentaram as relações locatícias, sendo que atualmente está em vigência a lei nº 12.112 de dezembro de 2009, qual alterou a lei 8.245/91.
Em especial, o direito que rege as relações locatícias não pode ficar alheio e imutável diante as mudanças que ocorrem ao longo dos tempos, pois trabalha em uma seara que, em virtude do déficit habitacional, do problema de urbanização das cidades, aliado ao forte interesse especulativo imobiliário mercantilista, torna-se assim necessário que esta legislação seja dinâmica, atual e justa[1].
Justiça aqui remete ao conceito Kelsiano: “mas o que significa ser uma ordem justa? Significa essa ordem regular o comportamento dos homens de modo a contentar a todos, e todos encontrarem sob ela felicidade. O anseio por justiça é o eterno anseio do homem por felicidade. Não podendo encontrá-la como indivíduo isolado, procura essa felicidade dentro da sociedade. Justiça é felicidade social, é a felicidade garantida por uma ordem social"[1].
[1].KELSEN Hans. O que é justiça?: a justiça, o direito e a política no espelho da ciência. São Paulo: Martins Fontes, 2001, pág. 2
- CONCEITO
Lato Sensu, pode-se conceituar o modelo de legislação que vem se aplicando as relações locatícias, solidificado em uma Teoria Contratualqual trata o contrato como um instrumento jurídico dotado de uma concepção social, para a qual, segundo Cláudia Lima Marques (2002, p.175): "não só o momento da manifestação da vontade (consenso) importa, mas onde também e principalmente os efeitos do contrato na sociedade serão levados em conta e onde a condição social e econômica das pessoas nele envolvidas ganha em importância."
- AS INOVAÇÕES
Passaremos a abordar pontualmente, as principais alterações proporcionadas pelo advento da lei 12.112/09 que alterou a lei 8.245/91, buscando fazer um paralelo entre as referidas leis, assim vejamos:
- Prazo para devolução do Imóvel: Segundo a antiga lei, o inquilino dispunha de um prazo para devolução do imóvel de até três anos (art. 19 da lei 8.245/91). Sendo que atualmente o prazo máximo é de 45 dias. Ajuizada a ação de despejo, e concedida a ordem, o inquilino terá 30 dias para desocupar o imóvel, prazo consideravelmente distinto daquele previsto com a lei anterior que era de 6 meses. A ação de despejo terá de ser resolvida em 15 dias. O inquilino terá, então, 30 dias para sair do imóvel. A lei é igual para imóveis comerciais ou residenciais.
Texto anterior
(Lei n. 8.245/91)
Texto atual
(Lei n. 12.112/09)
Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação.
Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes:
1º O prazo será de quinze dias se
b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9° ou no § 2° do art. 46.
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.§ 1º ..............................................
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º ou no § 2º do art. 46.
- Desocupação liminar do imóvel: Verifica-se no caso da desocupação liminar do imóvel, um acréscimo de situações aquelas já previstas na lei anterior, quais sejam: impossibilidade de reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo Poder Público, quando não possam ser executadas com a permanência do Locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; término do prazo notificatório para a apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; término do prazo de locação, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento da notificação comunicando a vontade de retomada do imóvel; falta de pagamento dos aluguéis e acessórios, estando o contrato desprovido das garantias legais, por não contratadas ou extintas e desoneradas no trâmite contratual, entre elas: caução, fiança, seguro fiança locatícia etc.
Texto anterior
(Lei n. 8.245/91)
Texto atual
(Lei n. 12.112/09)
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
(Incisos acrescidos ao § 1º, do art. 59)
VI – o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção, ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo
- Rescisão do contrato por vontade do locador: o proprietário do imóvel não poderá, salvo nas situações quem ensejam a ordem de despejo, bem como naquelas autorizadas pela lei, requerer imotivadamente o imóvel. Devendo caso o faça, pagar multa determinada em juízo ou aquela prevista em contrato. Importante destacar que o proprietário poderá motivadamente requisitar o imóvel, em caso de: atraso de pagamento (não importando a causa da inadimplência); infração por parte do inquilino de uma das obrigações previstas no contrato de locação; perda da garantia de pagamento.
Texto anterior
(Lei n. 8.245/91)
Texto atual
(Lei n. 12.112/09)
Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
- Rescisão do contrato por vontade do locatário: segundo o texto normativo atual: caso o inquilino queira rescindir o contrato antes do prazo previsto, deverá arcar com uma indenização ao locador no valor proporcional ao tempo restante para a resolução do contrato. Tal previsão já existia na antiga lei, todavia a indenização devida recebeu nova redação.
Texto anterior
(Lei n. 8.245/91)
Texto atual
(Lei n. 12.112/09)
Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
- Fiador: caso ocorra a separação do casal de inquilinos, morte do locatário, ou o término do prazo inicial do contrato, poderá fiador deixar o contrato, ficando responsável ainda, por um prazo de 120 dias após a notificação do locador. Salientamos que, a lei ainda prevê que para os contratos sem garantia (fiador ou seguro-fiança), o inquilino que deixar de pagar o aluguel poderá ser obrigado a sair do imóvel em 15 dias. Esta nova garantia prevista no II do art. 62 faz com que muitos proprietários possam abrir mão da exigência de um fiador, facilitando assim a locação.
Texto anterior
(Lei n. 8.245/91)
Texto atual
(Lei n. 12.112/09)
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub - rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei.
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
§ 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art.11, asub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.
§ 2º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contados do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
Art. 40.
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
(Inciso acrescido)
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.
- CONSIDERAÇÕES FINAIS
Mesmo abordando alguns dos diversos pontos trazidos pela reforma da lei do inquilinato, podemos observar que o intuito do legislador foi balizar a relação locador x locatário, trazendo assim, maior garantia a todos os envolvidos, já que a antiga lei, em diversas situações, levava para a relação contratual certa sensação de insegurança e vulnerabilidade, podendo por muitos ser considera “parcial”.
REFERÊNCIAS
BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, 9. ed. São Paulo: Saraiva, 2010.
DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada: Lei n. 8.245, de 18-10-1991 / Maria Helena Diniz. 2ª ed., atual. e amp. São Paulo, Saraiva, 1992.
KELSEN Hans. O que é justiça?: a justiça, o direito e a política no espelho da ciência. São Paulo: Martins Fontes, 2001, pág. 2
MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Ed. RT, 2002.
Origens da habitação social no Brasil. Disponível no site <http://www.ufpel.edu.br/faurb/prograu/documentos/artigo1-habitacaosocial.pdf> Acesso em: 05 nov. de 2010.
* Graduado em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais (PUC Minas), Pós-graduando em Direito do Trabalho e Mestrando (DI) em Direito do Trabalho da PUC Minas.
