Como registrar a penhora de um imóvel que não possui título de propriedade competente para o seu registro no CRI?
ESCRITÓRIO DE ADVOCACIA E CONSULTORIA
JURÍDICA DR. JOÃO JOSÉ DA SILVA JÚNIOR
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E-mail: joaojusilva@hotmail.com.
EMENTA:
MEDIDA DE CONSTRIÇÃO. REGISTRO DE PENHORA NA MATRÍCULA DE IMÓVEL. CARTÓRIOS CENTRAIS DE OFÍCIO E RESISTRO DE IMÓVEIS. LEI NACIONAL Nº 6.015/73. CONTRATO DE TRABALHO. PROCESSO DE EXECUÇÃO. FORTES INDÍCIOS E PRESUNÇÃO DE FRAUDE CONTRA CREDORES. FRAUDE À EXECUÇÃO. EMPRESA EXECUTADA COM APENAS POSSE. POSSIBILIDADE DE EMBARGOS DE TERCEIRO. NÃO RECOMENDÁVEL. PREJUÍZO AO CREDOR EXEQUENTE. CRÉDITO TRABALHISTA ALIMENTÍCIO.
Trata-se de consulta formulada pelo Sr. Felipe Graça, telespectador/internauta da TV Justiça, programa Saber Direito Aula, proveniente do acompanhamento do curso “O LAUDÊMIO E SUA JURIDICIDADE”, objetivando sanar dúvida acerca das seguintes indagações: Como registrar a penhora de um imóvel que não possui título de propriedade competente para o seu registro no CRI? Como registrar esse imóvel no CRI para o registro dessa penhora?
De início, expresso o meu muito obrigado pelo seu contato, pois é sempre um prazer poder ajudar!
De acordo com os fatos narrados, verifica-se que a empresa executada tem apenas posse do imóvel comercial objeto da penhora, o que torna não recomendável o registro desta constrição judicial, porquanto, em havendo a efetivação da penhora, o proprietário que até o momento não se sabe quem é, terá a seu favor o remédio jurídico processual dos Embargos de Terceiro Senhor/Possuidor, fazendo refutar as chances de êxito com aquela diligência (registro da penhora), e, por via de consequência, acarretará um lapso de tempo de mora (atraso) processual, já que o juiz terá que julgar os eventuais embargos de terceiro em autos apartados, prejudicando demasiadamente o exequente.
Todavia, na busca de solução para o caso, necessário que o exequente faça uma nova pesquisa no intuito de descobrir outros bens da empresa executada, a fim de penhorá-los e garantir o seu crédito.
Contudo, necessário se faz tecer um breve comentário acerca dos cartórios de registro de imóveis, senão vejamos:
A princípio todo imóvel tem matrícula, de maneira que, aquele imóvel que não foi matriculado, simplesmente não existe para o mundo jurídico. Pois, vários são os efeitos jurídicos que eclodem por conta do imóvel ser despido da matrícula, dentre eles o de que não poderá ser realizado nenhum registro sobre este bem, como é o caso do registro da penhora. A grosso modo, é como se fosse uma criança que nunca foi registrada, a rigor, tal criança não existe para o direito ou para o mundo jurídico, dizem alguns doutrinadores. A matrícula ocorre com o primeiro registro do título, com observância dos requisitos previstos no Art. 228 da Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015/73.
Com efeito, porém, o que se quer demonstrar com isso é que, persistindo a pretensão de registrar a penhora, e, em virtude de a empresa executada ter apenas posse do imóvel objeto daquele ato constritivo, então o exequente deve seguir um caminho, conforme vejamos abaixo:
1º) Observando o seu e-mail, o Senhor Sebastião não informa de qual Município e Estado da Federação é o exequente, mas, não tem problema.
Ocorre que em cada Município existe um modelo de distribuição de circunscrição que compete a cada cartório, de acordo com a localização do imóvel objeto da pesquisa.
Por exemplo, na Capital do Rio de Janeiro, há dois cartórios distribuidores, o 5ºDistribuidor e o 6º Distribuidor, pois, são espécies de cartórios centrais, cuja função é a de receber toda e qualquer informação de atos notariais e registrais concernentes à bem imóvel de todo o Município do Rio de Janeiro. Então, exemplificativamente teremos: se por ventura um imóvel foi registrado no bairro de Jacarepaguá (zona oeste), aqueles cartórios (5º e 6º distribuidores) serão informados sobre tal ato, como também, se um imóvel localizado no bairro da Tijuca (zona norte) sofrer um ônus como uma penhora, logo este ato de penhora sobre aquele imóvel será informado àqueles cartórios do 5º e 6º distribuidores.
Diante disso, o exequente terá que pesquisar em qualquer cartório, que não necessariamente de imóveis, a fim de saber qual é o CARTÓRIO DISTRIBUIDOR DE REGISTRO DE NOTAS, que tem por incumbência centralizar todas as informações relativas a imóveis no Município onde encontra-se o imóvel objeto da penhora.
2º) Após descobrir o CARTÓRIO DISTRIBUIDOR DE REGISTRO DE NOTAS, solicitar ao oficial de registro uma certidão vintenária ou trintenária, isto é, a certidão de maior lapso de tempo que o cartório se dispuser a fornecer.
Com a referida certidão, terá então descoberto onde o imóvel está matriculado e quem é o real proprietário.
3º) Por fim, estando munido desta certidão, assim também do mandado judicial da penhora, dirigir-se ao cartório de registro de imóveis onde o imóvel está matriculado, para daí solicitar ao oficial de registro o registro da penhora.
Dessa forma, tendo-se em vista que o exequente é um interessado no registro, a Lei de Registros Públicos lhe confere poderes de realizar o registro, para tanto, basta pagar um emolumento, conforme o Art. 217; inciso X do Art. 220, da Lei nº6.015/73, in verbis:
“Art. 217 - O registro e a averbação poderão ser provocados por qualquer pessoa, incumbindo-lhe as despesas respectivas”.
“Art. 220 - São considerados, para fins de escrituração, credores e devedores, respectivamente:”
“X -nas penhoras e ações, o autor e o réu;”
À luz dessas brevíssimas considerações, e na esperança de ter logrado o objetivo primacial com o presente parecer, que é o de auxiliar todos os que buscam uma solução para o seu caso, mantenho-me no aguardo de boas notícias.
Isso é o que me parece.
Rio de Janeiro, 30 de março de 2012.
Atenciosamente,
Prof. João José da Silva Júnior
Autor: Dr. João Jose Da Silva Júnior
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